国家统计局18日发布数据显示,8月全国70个大中城市中,有68个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比出现下降,1个城市持平,1个城市上涨。70个城市新房价格平均环比下跌1.2%,据上海易居房地产研究院统计,为该指标最近十年来最大跌幅。
房地产市场已进入本轮周期下行阶段,成为多数业内人士一致判断。当前市场供需关系逆转,将使本轮调整深度与广度都甚于以往。一个佐证在于,进入传统的“金九”,房地产市场仍未有起色。
值得注意的是,随着湖南、湖北等省级政府发布文件,第二轮救市正在逐步展开,未来甚至不排除国家层面出手救市的可能。分析人士指出,地方政府的零星救市举措,恐难以挽救低迷的市场,除非在信贷政策上有着实质性放松,否则房地产市场将继续处在下行通道中。
房价步入“过冷”区间
数据显示,8月,全国70个大中城市中,仅有厦门一地新建商品住宅价格环比上涨,温州持平,其余68个城市均出现下降。平均而言,70城市新房价格环比下跌1.2%,连续四个月出现下挫,且跌幅不断扩大。
上海易居房地产研究院分析指出,70城市房价指数指标从2005年起开始使用,如此计算,今年8月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来的历史新高,同时也创下了近十年的最大。
在上述房价下跌的城市中,包括四个一线城市在内,共有52个城市的新房价格环比跌幅超过1%,也是历史少见。
同比来看,70个大中城市新建商品住宅价格上涨0.54,接近去年同期的水平。今年1月以来,该涨幅已连续8个月下挫。按照中原地产首席分析师张大伟的说法,房价已经跌回一年前的水平。
二手房方面,上月共有67个城市的价格出现环比下跌,2个持平,仅有合肥一地出现上涨。70城市二手住宅平均环比下跌0.8%,同样连续四个月下跌;平均同比上涨0.1%,同样几乎跌回一年前的水平。
上海易居房地产研究院报告指出,当前房价已步入“过冷”区间。从房企角度看,在九、十月份的降价促销力度会加大。而从城市的角度看,房价下跌会使得救市和刺激的力度加大。
值得一提的是杭州。今年8月,杭州的新建商品住宅价格环比下降2.1%,降幅是70城市中的最大。今年4月以来,杭州新建商品住宅价格一直环比下降,且连续5个月位居降幅榜首。
今年年初,杭州最先传出房地产项目降价的消息,随后引发区域乃至全国性的“降价潮”。因此,其楼市变化最为受人关注。分析人士指出,按照惯例,最先出现市场调整的城市,往往最先恢复。从杭州的房价跌幅可以看出,当前市场仍然处在深度调整中,并无复苏迹象。
下跌周期恐未结束
此次房价的调整范围之广、跌幅之大,远超市场预期。张大伟表示,从春节过后至今的七个月中,从首次出现个别城市价格调整,到3-4月出现华东区域的块状分布,再到5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行,市场已经出现加速调整。到6至8月,房价调整的范围已从块状分布弥漫到全面下调。
之所以出现上述局面,虽是多重作用累积的结果,但供需关系的逆转仍被认为是关键因素。根据国家统计局的数据,截至8月末,全国商品房待售面积56160万平方米,已连续29个月保持上涨,与2012年3月时的低点相比,增幅达到86.4%。最近两年多来,全国商品房库存几乎翻倍。随着商品房竣工面积的不断增加,库存指标仍有继续攀高的动力。
在需求层面,由于城镇化进程慢于预期,以及产业支撑不足等因素,使得需求后继乏力。张大伟指出,此前数年,部分二三线城市楼市增长过快,需求已被透支。因此,在供大于求的背景下,成交量停滞、房价下滑均在所难免。
多数分析人士认为,在经过2012年和2013年的大幅上涨之后,当前房地产市场已表现出明显的底部特征。主要体现在,成交量和房价均处于阶段性低点、房地产投资和拿地步伐放缓、地方救市举措频出等。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,我国房地产市场始终表现先扬后抑的周期性特征。这是最近十年来,我国经历的第四个房地产短周期。
他表示,此前两轮调整分别位于2008年底2009年初,以及2011年底2012年初。其中,前者的房价下跌周期持续了6个月,后者为8个月。由于处于房地产“黄金十年”,调整的规律是:房价上涨时涨幅很大,下跌时跌幅很小;涨得时间长,跌得时间短。
相比之下,如今的内外环境均较为恶劣,主要体现在,既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策,又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了,此轮市场调整的周期将会更长,即房价下跌的时间可能超过8个月。按照他的观点,降价通道还将持续。
“救市”仍有后续动作
历史经验显示,每当市场低迷之时,救市行为便应运而生。由于市场未出现好转迹象,今年4月以来,不断有城市推出松绑调控的相关措施。集中表现为:放松“限购令”、给予税费补贴、调整普通住宅认定标准等。另有不少城市虽未明确发文,但以暗补的形式予以松绑。
截至目前,这些措施作用十分有限。统计局数据显示,今年1-8月,商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%,降幅比1-7月扩大0.7个百分点。进入传统旺季的“金九”,各地成交情况仍未有明显好转。
9月15日,湖北省城乡建设厅发布通知,促进全省房地产市场平稳健康发展。通知强调,居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房,首付款比例按30%执行,贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。由于通知包含六大条款,共二十条细则,因此也被称为“鄂六条”。此前,福建和湖南已先后出台“闽八条”和“湘五条”,四川也曾出台一系列松绑调控的措施。
张大伟认为,在经济降速、土地财政降温的情况下,房地产是地方政府能够想到的最容易救经济的办法。从目前各地房地产的降温情况看,预计至少还会有10个以上省份发布文件,目的是挽救岌岌可危的房地产市场。
杨红旭表示,“鄂六条”的出台,表明本轮房地产救市的第二波正向纵深展开。此前的第一波救市,主要体现在单个城市层面,而第二波已经升格至省级。
他进一步指出,若市场继续没有好转,还可能出现国家层面的第三波“救市”。内容主要体现在个人房贷及房企融资门槛的降低,以及楼市调控长效机制的建立等。
多数受访者指出,尽管救市动作频频,但在整体告别绝对短缺后,楼市已经进入低速增长的“白银时代”。除非出现信贷政策的根本性松绑,否则本轮市场的调整周期将至少延续到2015年初,2014年将不可避免地成为量价低迷的“歉收年”。
