这边厢，展厅接待区内，前来洽谈的企业负责人络绎不绝；那边厢，工程车启动、挖掘机摆臂，一期项目施工现场正在加快打桩和兴建楼层。这是江门首个村级工业园改造项目——蓬江（荷塘）万洋众创城每日上演的情景。

　　在全市掀起村级工业园改造升级、打开高质量发展新空间的浪潮中，蓬江区委、区政府在毫不放松抓好疫情防控工作的同时，全力推进蓬江（荷塘）万洋众创城建设，结合万洋集团系统化投资、开发、建设、统一招商和运营的模式，探索出村改模式新路，打造新型产业园区。

　　闯过一段荆棘路，改出一片新天地。通过运用“四议两公开”工作法推进项目、探索“代建+返租”模式保障村民权益等方式，蓬江（荷塘）万洋众创城一期工程建设和招商引资进展迅速。从8月12日正式招商至11月7日，项目已吸引了来自深圳、中山、佛山、广州等地的40家企业签约入驻，涉及光电照明、五金、汽车配件、新能源及新材料等产业领域。

　　●南方日报记者 戴惠甜

　　通讯员 梁永超

　　改革??入园企业达产后产值将超50亿元

　　改革开放以来，村级工业园作为江门农村集体经济的重要载体，曾经为全市经济快速发展奠定了坚实基础。但由于早期乡镇规划管理缺失、农村集体经济形成利益依赖等原因，导致村级工业园空间分布零散、产业形态低端、环境污染等问题突出，已越来越不适应高质量发展的要求。

　　改革迫在眉睫。产业升级和空间优化是促进经济高质量发展的重要抓手。今年，《江门市村级工业园升级改造试点工作实施方案》出台，确定了4个试点园区。其中，位于蓬江区荷塘镇的康溪工业园作为全市首个村级工业园升级改造示范项目加快推进。

　　驻康溪村第一书记黄永光告诉笔者，此前园区一期的地上建筑物大部分都是未完成报建手续的简易厂房，且主要出租给皮革工厂使用，生产时会排放污染物。剩余厂房则出租给一些“散乱户”企业使用，对村民生活都造成影响。“未改造的工业厂房只能引进低端产业，村集体收益都在持续下降。2017年开始，这些工厂都进入停业整顿，基本退出工业园。”

　　但经过改造后，康溪工业园的面貌有望焕然一新。工业园引入有成熟的招商和运营经验的万洋众创城，进行系统化投资、开发、建设、统一招商和运营。项目占地总规划约661亩，总建筑面积约140万平方米，计划总投资30亿元，入园企业全部达产后实现产值超50亿元，将增加就业20000人，一期投产后纳税将达3000万元以上。改造后，项目一期园区厂房租金有望从原来的80万元/年，快速增长6倍并递增，租金提升至500万元/年。

　　为加快推进项目，2020年4月，荷塘镇成立由镇委书记负总责的领导小组，组建康溪工业园升级改造项目工作专班，整合多方力量全方位统筹推进项目。另一方面，荷塘镇成立了15个工作组，到每一户村民家里宣传政策，帮他们答疑解惑，在此期间还召开了三场宣讲会。

　　创新??首创“代建+返租”模式保障村民权益

　　从珠三角村级工业园此前的改造案例来看，村民实施改造的意愿不强、前期缺乏建设资金等因素都是“硬骨头”。江门首个村级工业园改造项目同样需要克服这些困难。

　　“村级工业园改造升级需要大量资金，全部由政府投资建设并不现实。”荷塘镇经促局的一名工作人员坦言，除了资金保障问题，村级工业园改造成什么样、建成后如何招商引资等细节同样至关重要。“举例说，目前企业最需要的厂房面积是多大、承重要求如何，这些问题都应该由市场来回答。”

　　面对这些棘手的问题，率先启动改造升级的康溪工业园通过引进工业地产专业运营商万洋集团，探索“代建+返租”的模式，为江门全市村改探索了一条新路。

　　“我们将园区的土地进行梳理后，统一通过‘招拍挂’形式对外出让，最终确定由万洋集团作为项目的代建方，负责园区一期的升级改造。”荷塘镇政府有关负责人介绍，此举明确了前期村改的建设资金将由相关国有土地的出让金保障外，剩余不足部分则由代建方兜底，有效地解决了村改资金不足的难题。

　　另一方面，由于村级工业园改造升级需要一定时间，建设期间村民缺乏稳定收入，如何确保其权益成为关键。万洋众创城投资集团江门区域总经理王亚丽介绍，在蓬江区、荷塘镇的帮助支持下，万洋集团最终与康溪村达成共识：项目建设的两年内，代建方每年缴纳200万元补偿金，作为村民的分红；此后，代建方返租一期村属物业10年，每年租金480万元，每三年增长5%。

　　“项目完全投产后，康溪股份合作经济联合社的成员分红最多可以达到原来的4倍。同时，项目还会带动周边土地、物业等的升值，带动村民房屋出租等的收入增加。”黄永光说，随着项目效益的增加，村民对项目的参与度和支持度也越来越高。

　　发展??一期项目招商已完成81%

　　有利好政策、有改革创新基因、有敢想敢干的精气神，在多方利好加持下，江门首个村级工业园改造项目不断加速。蓬江区副区长、荷塘镇党委书记区林杰说：“项目首创‘代建+返租’模式进展顺利。经过两个多月的招商，目前一期招商已经达81%。”

　　荷塘镇镇长何锡基介绍，工业园的招商定位是对接粤港澳大湾区建设，尤其是从深圳转移到江门蓬江的企业。目前已有40家企业签约进驻工业园，其中12家为规上企业。

　　企业为何选择落户于此？多方利好因素是关键。首批入驻园区、来自深圳的企业代表王新龙介绍：“选择来到荷塘万洋众创城，除了位置优越、交通便利等优势，更是对万洋模式表示肯定，它能为中小企业解决用地难、建设难、融资难等问题。”签约入驻后，企业只需要搬设备过来就可以投产，不但降低了运营成本，还能拥有自己的独栋厂房。他对未来在江门的发展充满信心。

　　中山市门的五金制品有限公司总经理黄位健的企业已成功签约入驻项目一期，其定制的厂房可使用面积达6000多平方米。他说，自己看重的是园区地理位置和性价比，尤其是完善的园区配套，后期的管理运营，同时交首付按揭供厂房，大约贷款10年就能买下厂房。

　　“在江门，我们拥有自己的厂房，就可以花费更多精力进行产品研发，更好提升企业的竞争力，打响企业品牌。”在自己企业入驻的同时，黄位健还广泛向朋友及商业伙伴介绍蓬江荷塘，希望带动更多的企业家到这里共同创出心得天地。“我有两大目标，第一是有自己独栋厂房，第二是产值过亿。”黄位健说。

　　荷塘万洋众创城建设不断加快，一期项目预计明年部分企业投产。“接下来二期将按照一期的模式推进。现在我们正在做好前期的准备工作，帮助企业更快地解决各项问题。”区林杰说，届时，拥有实现高质量发展重要载体的荷塘镇，将迎来更多更高层次的发展。