据《东方早报》报道,上海楼市热度稍有回升。
2月17日,金丰易居&佑威联合研究中心发布的监测数据显示:上周(2月10日-2月16日),上海市新建商品住宅成交面积为10.19万平方米,环比(较前周)上涨246.69%;成交均价为26317元/平方米,环比上涨4.31%;新增供应面积为5.08万平方米,环比下跌53.69%。
佑威机构执行董事黄志坚称,上周上海楼市成交量虽有回升,但10.19万平方米的周成交量依然处于低位,加上近期的新增供应量也明显不足,显示出市场观望气氛较浓,楼市的走向或有可能在酝酿着变化。
根据佑威的统计,截至2月16日,2月上海楼市累计成交量为13.13万平方米,远低于市场的预期值。虽然接下来两周楼市成交量会有反弹,但难有突变,预计2月上海楼市成交量在40万平方米上下。
节后楼市初步回暖
可见的是,楼市眼下仍未完全走出假日氛围。
按德佑地产的统计,上周上海成交量最大的楼盘——杨浦新江湾城板块的世嘉园,成交面积亦不足5000平方米,其他楼盘的成交量更是都在3000平方米以下。
21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔称,目前楼市处于节后回暖阶段。不过,自去年底政策收紧后,上海的新房市场整体就处于降温态势,加上近期开发商依然处于观望状态,新房供应整体低迷,两者叠加延缓了楼市的回暖势头。
据他介绍,上周上海的新房市场成交量主要依靠“老面孔”支撑。据21世纪不动产统计,上周上海新房市场成交量排名前十的楼盘中,仅1个楼盘系春节后入市,其余9个楼盘中,有6个楼盘是2013年入市的老盘。
位于宝山月浦的宝华北岸郡庭,上周以2112平方米的销量位居成交面积排行榜的第四位,该楼盘成交均价为1.29万元/平方米。
宝华集团副总裁杨健介绍,这些房源主要都是春节前客户带看成交的,计入了上周的成交数据里。春节长假过后,该项目的成交情况仍然良好,“上周成交了36套,春节里没有推出什么优惠,我们项目的价格和之前持平。”杨健还提到,浦东的改善型项目宝华海尚郡领“昨天成交了7套”,“都是春节前后看的房,最终决定购买。”
“我们春节里初一至初三全体放假,初四起营销人员就全部上班了,初六、初七起,楼盘就陆续开始有成交。”杨健判断,从这周开始,上海楼市的成交量、供应量应该会有回升;2月底3月初,成交量会迅速上去。
别墅成交均价涨16.8%
虽然成交量仍处低位,但上海楼市的成交均价仍在走高。
一名行业观察人士称,春节后楼市成交均价的走高,主要是受成交结构性因素影响。上周上海成交的中高价位房源,成交量占比较大。
德佑地产的统计显示,均价超过9万元/平方米的中建府邸,上周位列成交面积排行榜前三位,明显拉高了全市的新房成交均价。上周上海成交单价在5万元以上的房源成交量,占到成交总面积的5.6%,高于前周的5.1%。
中建府邸相关负责人称,该楼盘近期成交的房源以独栋别墅为主,总价在3000万-5000万元。除了上周成交的6套高价房源,接下来还会有一些成交,客户主要是一些企业主,“一般在春节前后,这些企业主都会有大额现金入账,他们资金调配的能力和渠道肯定比普通购房人强。”
值得一提的是,中建府邸的集中成交也拉升了上海别墅的成交均价。
据21世纪不动产统计,上周上海市别墅成交均价为3.7万元/平方米,环比大涨16.8%,公寓成交均价则小幅上涨2.5%。21世纪不动产称,此外,新江湾城板块高端别墅(即中建府邸)的集中成交,是上海别墅产品均价上涨的重要原因。
不过,沪上别墅的库存依然巨大。以新江湾城板块为例,截至2月16日,该板块共有364套可售别墅房源,以近12个月的月均成交量推算,去化周期接近86个月。
上海一手住宅库存
逼近1000万平方米
短期内,开发商的入市动力依然不足。
据德佑地产数据,上周上海市新房新增供应量创造了近33周的最低点,仅新江湾嘉苑和绿城葛洲坝臻园两个楼盘获取了预售证。春节前获取预售证项目眼下的销售普遍平淡,开发商放缓推盘也在情理之中。
绿城葛洲坝臻园相关负责人称,他们申请预售证的材料去年10月就报上去了,“原先我们预计去年11月就能批下来的。”据该负责人介绍,新获预售的房源有140多套,套均面积在90-130平方米,将在近期开盘,“价格还没有定,去年这种户型的房源成交均价在3.8万-3.9万元/平方米,这次定价预计会比上次略高一点。”
这名负责人坦言,考虑到未来一段时间会有相当一批中高价楼盘入市,因此他希望臻园项目越早开盘越好,“我们也咨询了前期积累的意向客户,这些购房者虽然都很想买,但有不少还没从外地回来。”
他还提到,目前“很多项目都在去库存”。
据德佑地产研究总监陆骑麟介绍,由于最近几周楼市成交量低迷,上海市新建商品住宅存量再度逼近1000万平方米。
截至昨日发稿,网上房地产显示,上海一手住宅库存面积为999.37万平方米。
陆骑麟认为,2月楼市成交量难有明显起色,楼市的回暖速度很大程度上取决于刚需的入市时间。不过,目前房贷仍处于收紧状态,这将大大延阻刚需的入市步伐。
