告别喜忧参半的上半年，2012年楼市即将进入下半场。在近期购房潮和涨价潮的袭击下，下半年的楼市有着太多不确定性：调控是否还会继续推进？房价会不会像2009年那样大幅反弹？对于开发商而言，是不是最坏的日子已经过去？已经在调控与紧缩环境中努力了两年左右的房地产行业，又该何去何从？
楼市未来有着太多的谜题亟待破解，《扬子楼市》特别邀请本报长三角房地产研究院的专家们，针对下半年及明年的楼市走势给出他们的观点，也给迷惘中的购房者和开发商一些建议。
房价反弹的市场条件和经济环境都不存在
南京大学经济学院教授、不动产研究中心主任高波
从全国来看，商品房市场2012年一季度销售面积同比下降13.6%，平均房价同比下降1.16%。1-4月商品房销售面积同比下降13.4%，平均房价同比上涨1.85%。1-5月商品房销售面积同比下降12.4%，平均房价同比上涨3.77%。
2012年CPI的表现是：一季度同比上涨3.8%，1-4月同比上涨3.7%，1-5月同比上涨3.5%。由此算出实际房价是：一季度下跌4.96%，1-4月下跌1.85%，1-5月上涨0.27%。2012年1-5月全国平均实际房价由小幅下跌转变为小幅上涨。
从区域市场来看，1-5月，限购对一、二线城市影响甚微，交易量明显放大，房价相对平稳；三、四、五线城市调整加剧；全国出现量降价升。
根据市场运行规律，全国房地产市场调整仍将持续2-3个季度。从区域市场来看，一、二线城市基本触底，三、四、五线城市将进一步探底。从全国来看，量缩价升仍将持续几个季度，房价相对稳定。价升是因为一、二线城市房价高、交易量放大而占比高导致，并非真实的房价上涨。
稳增长的政策基调，货币政策走向宽松，正在影响人们对房地产市场的预期。但是，由于一、二线城市房地产库存量大，房地产市场调控政策维持紧缩方向不变，稳增长不同于2009年的刺激增长，不存在房价大幅反弹的市场条件和经济环境，近期房价大幅上涨的可能性不大。
楼市处于适应性调整期促使房价下跌的因素还在
上海财经大学副校长王洪卫
2012年，楼市仍处于适应性调整期。受支持“刚需”政策微调、开发企业资金流动性改善、需房者风险偏好提升等因素的影响，2012年的市场走势与去年下半年以来的“量价齐跌”不同，整体呈“量升价跌”的态势：市场成交逐步回升，房价跌幅趋缓，市场趋于平稳。
纵观未来市场走势，从短期来看，尽管近期金融政策调整的信号使得开发企业以价换量的动力减弱，降价楼盘数量及降价力度有所减小，但近期房价下跌的不利因素依然存在：
一是新建住房供求局面未根本性改变，买方对价格的敏感度依然很高；
二是开发企业的非银行渠道的高成本融资仍处于集中偿还期，资金压力下，价格仍有博弈空间；
三是保障性住房大规模供应将分流部分刚需，在当前投资需求被有效控制住的情况下，保障性住房供应的提速将分流部分刚需和首次改善购买力，后市商品住房需求可能回落。
而从长期来看，住房市场供需平衡往往是房地产价格长期走势变化的分水岭。当前在控制投资性住房需求的情况下，住房供应已经能够满足刚性需求，然而，考虑到改善型和投资性需求的存在，现阶段住房供应仍不能满足社会总需求。如果调控政策框架适度调整，逐渐释放部分改善型需求，房地产市场未来几年仍可能呈现供不应求局面，长期来看，房价仍有上升空间。
限购限贷年内不会取消消费者不必“恐慌性购房”
浙江大学房地产研究中心主任贾生华
进入2012年以来，开发商降价和促销效果开始显现，多数城市成交量开始回升，但销售较多的以中低价位、中小户型普通商品房为主，“以价换量”取得成效。从资金链角度来看，2011年以来开发商普遍采取了保守投资和经营策略，随着销售量回升，最困难的时期已经过去了。
但是，房地产调控政策的目标是稳定房价，这个效果如何可持续还存在很大不确定性。因此，政府调控房地产价格将是一个长期战略，调控下的生存是开发商未来必须面对的长期挑战。资金链改善后，开发商也不宜盲目乐观和冲动投资，而应该认真总结经验教训，深入研究行业和市场规律，凝练和提升核心能力，以便在未来立于不败之地。
从国内外经济形势来看，经济下行压力较大，下半年宏观经济政策可能会有所放松，但大家对2009年过度刺激经济带来的后遗症记忆犹新，不太可能出现类似“4万亿”的刺激政策，特别是房地产调控政策仍然以“坚持调控”为主基调。因此，房地产市场可能表现出“价稳量增”的走势，不可能出现房价大幅反弹的局面。
虽然房价在2012年不会出现大幅反弹的走势，但在较长时期看，可能是一个阶段性的底部区域。因此，购房者可以根据自己的情况，考虑选择合适的项目购房。
在调控政策方面，则可能继续“坚持调控方向不动摇”，同时调控政策措施有完善和调整空间，如鼓励首次置业和改善性购房。但是，“限购”、“限贷”政策今年不会取消，因此购房者不必“恐慌性购房”。
房地产仍处于“白银十年”自住的刚需可以出手了
上海财经大学国际文化交流学院院长、博士生导师姚玲珍
5月以来，全国多个城市的成交量向上，房价也开始走稳，但对于开发商来说，资金链仍有偏紧的压力，现在仍然是房地产市场的低潮期。以中海[简介最新动态]2009年在上海拿下的地王项目为例，按照其楼面地价计算，该项目的成本大概在1.6万/平方米左右，前段时间它开盘的价格仅为1.8万/平方米，开发商期望低开高走，但从销售情况来看，市场接受度并不能让开发商满意，可见市场还没有走出低迷。
今年以来政府对于货币政策进行了微调，包括下调存款准备金率、降息，以及对刚需购房者首次房贷利率的调整等，这些说明调控政策的底部已经过去了。最近成交量的回升说明了出手买房的购房者在增加，还有些购房者也在观望中，看调控政策是否会进一步松动，因为买房人都是买涨不买跌的。
下半年房价的走势如何，要看限购政策。限购作为行政性手段，对于市场的抑制作用是最有效的，但毕竟不是长久性的，因此有地方政府也在频频试探，而从中央政府的态度来看，限购是调控的底线，是不容挑衅的。在没有接替性的政策出台之前，限购不会退出。接替性的政策一是在持有环节征税，二是可能在交易环节出台相关税收政策，这点对投资投机需求影响更大。
限购政策今年内仍将持续，接下来的微调仍将会是针对刚性的自住需求，而由于房地产市场还处于“白银十年”，长远来看房价还有上升空间，因此自住的刚性需求的确可以出手买房了。
（责任编辑：韩茜）
