聚焦十大地王
编者按：2009年到今，北京地区地王大致有30个，能够入市的只有19个，目前的累计销售额仅为446.46亿元，仅土地出让金就高达468.76亿元，销售额尚不能弥补地价款。另外11个尚未入市的地王项目，不少尚处在“挖坑”阶段，有的干脆任其荒芜，甚至退地。地王是房地产发展的重要符号，关注他们的命运，就会对房地产市场有更深入的理解。
“富利十号”躲过限购政策
快速捞金
2009年拿地，2010年入市，2011年售罄，售罄均价达39000元／平方米，相比与多数地王的“慢动作”，富力十号的手笔可谓快进快出，几乎完全躲过了限购政策，快速捞金。
“目前项目只剩下商铺出售了，价格为126000元／平方米，150平米左右一套。住宅在2011年3月份就售完了，现在周边二手房都超过6万元／平方米，销售人员更是早就转移到其他项目去了。”富力十号的一位销售人员向本报记者如是表示。
据记者了解，富力十号项目用地为北京朝阳区广渠门外10号居住用地，该地块是2009年的首个地王项目。2009年5月21日，经过90轮竞价，富力地产以10.22亿元拿下朝阳区广渠路十号地，折合楼面价14097元/平方米，溢价率为242%。
2010年7月22日，富力十号开盘，推出114套住宅，3栋楼中两栋为公寓，拟售均价拟售均价为4.42万元/平方米和4.65万元/平方米。2010年11月25日，富力十号再推出4栋住宅楼，合计133套房源，成交均价4.37万元/平方米。到2011年3月，富力十号全部房源已经售罄，清盘价39000元/平米。
据中原地产市场研究部统计数据显示，该楼盘成交均价为45000元/平方米，从拿地到售罄，三年时间全部完成，共实现销售金额28.85亿元，拿地金额仅占销售总价的35%。
有分析人士向记者表示，相比与同期的其他地王项目，富力十号是2009年初购得的稀缺地块，而且实现了快进快出，基本躲过了限购颁布时期。不但没有拖累公司业绩，而且利润相对较高，同时成为缓解公司现金流的一大助力。
（王丽新）
“双料地王”金茂府低开高走
收回卖地成本
2009年6月30日，历经97轮竞价，历时一个多小时，中化集团全资子公司方兴地产（中国）有限公司以40.6亿元高价竞得广渠路15号地块，楼面价达到14494元/平方米。这一数据刷新了当时北京乃至全国土地市场上最高总价和最高单价两项纪录，成为不折不扣的“双料地王”，中化方兴也一举成为楼市“黑马”。
据记者了解，当时业内人士估算该项目入市后的价格将超过3万元/平方米。事实上，两年后，该项目入市时，楼市已经呈现另一中景象，其开盘价格就远远超过了上述业内人士的估算。
2011年4月17日，该地王项目金茂府正式开盘，200-330平方米的适中户型，开盘单价为45000元/平方米，比当时的市场预计价格要低5000元/平方米。此外，该盘还有6000元/平方米装修标准的精装修费用。在这种低开的价格吸引下，金茂府开盘当日就售罄，以29.47亿的销售成绩稳居2011上半年销售榜首。2011年9月25日，在整体低迷的楼市环境中，金茂府再推二期房源，仅一个多小时即大部分房源售磬，三小时总销售额超过15亿，成交均价也逐渐走高，住宅均价最终升到48564元/平方米。
2011年年末，金茂府以近50亿的销售成绩获得北京年度单盘销售冠军，并为中化方兴2011年全年销售额贡献了近一半的业绩。
2012年3月31日，金茂府推出三期房源。据北京市住房和城乡建设委员会相关数据显示，金茂府三期一共推出74套住宅，已签约51套，城均价提升到54681元/平方米。据中原地产市场研究部统计，目前金茂府已经实现64.67亿元的销售业绩，收回了当初买地的成本。
值得注意的是，项目入市一年后，成交均价屡次提升，与首次开盘相比，成交均价提升了近10000元/平方米。而金茂府也是目前北京入市地王项目中，销售成绩较好的项目之一。
（王丽新）
京杭广场“规划变动”？
入市日期尚无法确定
“现在楼盘已经没有商住项目了，您看到的宣传条幅是以前的。现在规划有所变动，目前这个楼盘只有写字楼和70年产权住宅产品，而且住宅产品都是180平方米以上大户型住宅。”一位京杭广场项目的销售人员向《证券日报》记者表示，“住宅项目估计明年能够预售，不过确切日期尚无法确定。”
据记者了解，该项目位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角，占地面积39651平方米，规划建筑面积178431平方米，规划用途为办公、商业，兼容实用性居住用地。2009年9月10日，北京绿城投资有限公司以12.4亿元竞得该地，楼面价为6961元／平方米，溢价率为292.21%，成为当时的地王。
令人疑惑的是，记者多次路过该地，京杭广场的宣传条幅布满了一座在建项目的围墙，“葛洲坝绿城京杭广场”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。
“您看到的在建项目应该是北京ONE项目，并非京杭广场。京杭广场现在规划有部分变动，已经没有商住项目了。”上述销售人员向本报记者表示，“京杭广场项目在北京ONE项目的后面，无论是写字楼还是住宅现在都未建成，但已经动工，正处在挖地坑阶段，最快也要明年预售，至于开盘价格也并未确定。”
有业内人士向记者表示，从命名来看，该项目为绿城和葛洲坝的合作项目，而绿城现在危机重重，尚处在自救阶段，可能由于资金紧缺或者规划变动，导致项目进程缓慢。（王丽新）
万柳地王
中赫继钓鱼台7号院之后再做豪宅
说到地王项目，就不能不提到近日拍出的万柳地块。虽然该项目离最终入市至少还有1年的时间，但其可售面积4.29万元/平方米的楼面价，注定了该地块将被打造成一个顶级豪宅项目。
就在上周，中赫置地以26.3亿，1.64万平回购房面积力挫融创中国及一众陪跑的央企摘得万柳地块。而对于以天价拿下的万柳地王，中赫置地认为，万柳地块处于海淀区传统的高档社区腹地，交通十分便利，周边各类配套齐全，环境优越、适宜居住；另外该地周边知名高校学府云集，中关村三小、人大附中等稀缺资源近在咫尺，属于备受市场追捧的“学区房源”，具有大量的自住刚性需求；同时该地块也是海淀万柳区域仅存的能供开发的纯居住地块，今后土地市场不会再有此类地块推出，所以该地块吸引众多大型房企激烈竞标，并且成为北京今年的“地王”并不意外。
此前，中赫置地旗下的钓鱼台7号项目曾创下超过30万元/平方米的北京住宅单价记录，后虽因涉嫌违规被叫停，但却让中赫置地名声在外。
中赫置地CEO孙鹏就表示，中赫在竞标之前，也已作过精细测算，对该项目中赫只追求合理利润。并将其打造成高端住宅又一力作。
而业内人士推测，以中赫置地的风格，万柳项目今后的售价最低不会少于10万元/平方米，很可能超过12万元/平方米。（王 峥）
拓展地王走高端路线
保利东郡每套降价50万换现金
“6月份推出了17套特惠房已经卖完了。当时虽然每套要降价100万元左右，但这批房源是精装修换成了法式精装修，装修标准比原来的每平米6000元降低到每平米3100元，降低了近一半。”保利东郡一位销售人员向《证券日报》记者表示，“现在依然有特惠活动，这次推出的也是165平方米左右的住宅户型，法式精装修，每套大约降价50万元左右，目前尚有不少房源。”
据记者了解，保利东郡是保利地产试图拓展高端产品路线的重要尝试。2009年12月，保利地产以30.4亿元拿下的石佛营项目，成为当时名噪一时的地王。2011年8月末，该项目首次开盘，成交均价在4.7万元/平方米左右。
据记者调查，该楼盘原址是北京第三印染厂，周边多是老旧居民楼，仅隔一条马路就是十里堡北里，这些楼盘都是1982年-1985年左右建造的，楼盘旧，来往人员复杂。记者曾透过样板间的窗户向外望去，入眼的就是这些老旧居民楼。当时有业内人士分析，上述因素加上限购将影响到楼盘的销售。毕竟，“高端人士是不愿意住在这样吵闹和复杂的环境里的。”
实际上，该项目的销售确实契合了上述人士的分析，虽然随后楼市步入“金九银十”传统热销期，但该项目的销售并不理想。据中原地产市场研究部统计数据显示，目前该项目的销售金额为14.28亿元，销售金额占拿地成本的47%，销售近一年，尚未回收拿地的一半成本。
据此，保利东郡改了精装修标准，今年6月初第一次推出17套特价房，现在推出第二次特惠活动每套降价约100万元左右，第二次到每套降价50万元左右。“保利连续推出特惠房，以降低成本的方式来吸引客户，就是为了快速回收现金。”上述销售人员向记者如是表示。(王丽新)
保利绿地大兴摆擂
比拼低价策略
2009年7月6日，在绿地以30.25亿元报价击败万科、金隅嘉业等强大对手拿下大兴总价地王（京大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目用地）之后约半小时，保利地产便迅速以16.3亿元竞得大兴区黄村（新城北区2号地）住宅及公建项目用地。而该地块7248.2元/平方米的楼面地价也成为大兴区域的单价“地王”。
由于两地块在同一天出让，其开盘日期也颇为接近。而作为绿地集团进军北京的第一个项目，新里西斯莱公馆一期开盘时采取了低价开盘的策略，其售价为18500元/平方米左右，比周边在售的住宅项目低2000元/平方米左右。
但随后开盘的保利茉莉公馆不仅推出了茉莉基金卡的优惠活动，且计划对外的开盘价格为1.5万元/平方米-1.7万元/平方米。导致新里西斯莱公馆在那段时间遭遇了退房的尴尬。虽然绿地表示，退房是由于购房者信息登录出现了问题导致的，但有业内人士称，这种情况基本上很难出现。绿地作为大型开发商经验非常丰富，且一般业主全会复印各种证件，还需销售人员反复核对，因此出错的几率非常低，这显然是开发商的托词。
不过，虽然遭遇退房，但从2010年销售至今，两个项目均取得了不错的销售业绩。
新里西斯莱公馆截至目前累计销售金额达60.6亿元，超过当初拿地金额的一倍。销售均价则从开始的18500元/平方米增至22000元/平方米。同时，新里西斯莱公馆当初的楼面价6605/平方米仅占目前销售的30%，是北京地王项目中，土地成本占售价比最低的项目之一，仅高于金地仰山。
而保利茉莉公馆在拿地价格高于新里西斯莱公馆的情况下，坚持走低价路线，销售成绩更为优异。截至目前，保利茉莉公馆的销售均价仅17000元/平方米，在可售面积不足新里西斯莱公馆一半的情况下，取得了40.68亿元的销售额，土地成本则占售价的42.60%。
（王 峥）
昔日央企总价地王低价入市
中信新城土地成本占售价逾5成
身为2009年两会后，央企一天内制造的三个地王之一，大兴亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块一直备受市场关注。
当年的3月15日，中信地产旗下的北京中信新城房地产有限公司以52.4亿元的总价，经过64轮竞价以超过1.3万元/平方米的楼面价，打败保利、中国烟草、金融街等房企巨头，将“大兴亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块”揽入怀中，刷新了北京地王的总价纪录。
资料显示，该地块位于大兴区亦庄镇，北至三海子五号路，南至凉水河一街，西至三海子三号路，东至三海子东路。而在当时，亦庄区域的二手房均价仅13000元/平方米左右，可见中信当时拿地价格之高，同时业内当时普遍预计该项目入市后的价格将超过30000元/平方米。
此外，在该项目的建设过程中，中信还曾因拆迁问题状告过大兴区住建委，由于其打官司的理由十分蹊跷，更被媒体指责其是恶意起诉，意在降低给予拆迁户的补偿款。对此，有分析人士就指出，在付出52.4亿元的天价出让金后，中信地产的资金状况有些偏紧，不得不想尽办法缩减其他的地方的支出。
不过，由于中信新城入市时恰逢新一轮楼市调控的高潮，其不得不降低“身价”，以20000元出头的价格进入市场。
而根据北京市住房和建设委员会网站的数据显示，自2011年6月30日发售以来，该项目累计售出519套住房，销售面积54734.44平方米，销售均价22769元/平方米。目前，中信新城共有8个楼盘在售，其中仅13号楼售罄，最高售价24010元/平方米。
同时，中原地产提供的资料也显示，中信新城截至目前的销售均价为24000元/平方米，由于当初该地块的楼面价已经高达13396元/平方米，这也意味着其售价中的55.80%都是土地成本，再算上建安、销售等各方面的支出，中信地产想通过该项目的获取较高的收益率十分困难。而目前，其累计的整体销售金额仅16.67亿元，不及当初土地出让金的32%。
（王 峥）
勇当“地王”者
大多搬起石头砸自己的脚
梳理2009年以来的地王，“凄凄惨惨戚戚”者占主流。
单就北京地区而言，地王项目大约有30个，能够入市的只有19个，目前的累计销售额仅为446.46亿元，与之形成鲜明对比的是，19个地王的土地出让金就高达468.76亿元，销售额尚不能弥补地价款，不知道这是否出乎开发商的意外。另外11个尚未入市的地王项目，更是惨不忍睹，离收回成本相差十万八千里，不少尚处在“挖坑”阶段，有的干脆任其荒芜，甚至退地不玩了。
昔日一度风光无限的地王，如今却成为了烫手山芋，那些挥金如土，勇当地王者是大都是搬起石头砸了自己的脚。割肉销售，以价换量，采取拖延战术等等，这些向来被嗤之以鼻的策略，如今却成为勇当地王者无奈的上上策。
对于勇当地王者的尴尬局面，同情者却不多，探究其背后的原因并不复杂。
地王往往成为房价上涨的“带头大哥”。对于普通消费者来说，房价已经高不可攀了，在地王的带动下，房价往往是无所顾忌，更上一层楼。据央视《经济半小时》报道，近日，万柳地王出炉前，周边13个楼盘已经开始涨价，平均涨幅在3000元/平米以上。之后几日再度查询得知，万柳区域多个楼盘的均价又上涨了千元。
房价上涨演绎旱地拔葱，地王“功不可没”，消费者痛之恨之，这不难理解。
对于这些痛恨，勇当地王者恐怕都心知肚明，心知肚明之后却置之不顾，这背后的道理自然也不复杂。
对市场缺乏研判、预判，盲目追逐利润，恐怕是这些勇当地王者的通病。股市在6000多点的时候，不少所谓的股市专家都在信誓旦旦，上证综指很快就到8000点，甚至10000点，在这些“忽悠”中，6000多点大规模杀入者恐怕如今的日子也不太好过。地王大都诞生在房地产市场火热的2009年和2010年初，在经济刺激的大背景下，各地地价房价不断蹿升，地产公司抑制不住利益冲动，纷纷“举牌”拿地，地王频现。
在2009年12月，国务院会议明确表示要遏制部分城市房价过快上涨的势头，“部分城市”虽然没有被“点名”，但北京、上海等一线城市显然包括在内，这些“名列”被遏制的名单的城市仍频现“地王”，“地王”“顶风”而出，显然被利润，被眼前的繁荣冲昏了头脑。
地王的狼狈局面显然不能怪别人。
今年以来，一些地方出现了“量价齐涨”局面，但分析其真实性，水分自然不少，有政策的误读、误解造成的上涨预期的所谓作用，有开发商的背后操作，有大量恐慌者的盲目入市。对于持续了两年多的房地产调控政策，中央多次强调房价合理回归的调子从未变过。
在这样一个敏感点上，北京万柳地块却在46轮竞拍和200多轮竞配建回购房面积后，以竞价上限成交，房价上行的担忧再度加重。但观察万柳地块争夺战，众央企在竞拍中悉数“识趣”地无为而退，有的宣布退出，有的没有举牌，有的“陪跑”了一小段后放弃，与赢家中赫置地一争高低的，其实只有融创地产一家。
这不能不说是那些勇当地王者的进步。
昔日中海67亿元连标两地
今销售金额仅回本一半
“现在价格在33000元／平方米-37000元／平方米之间，一套175平方米户型的房子总价大约600万元，相比之前推盘的价格，并未降价，但一次性付全款将享受99折。”中海九号公馆的一位销售人员向《证券日报》记者如是表示。
据记者了解，上述项目位于丰台区西四环科丰桥南800米路东，占地为丰台区六圈A居住项目用地和B居住用地。其中，A居住用地规划建筑面积348037.9平方米，挂牌出让起始价为20.25亿元。2010年1月21日拍卖当天，经过将近2个小时的鏖战后，中海击败龙湖所出的50.4亿元总价，最终以59.7亿元摘得该地，楼面价达到17153元／平方米，溢价率为195%。
而丰台区花乡六圈B居住项目用地，规划建筑面积47276平方米，挂牌出让起始价3.31亿元，与上述A居住项目用地同天拍卖，当时由中海地产旗下子公司以7.2亿元价格竞得，楼面价达15230／平方米，溢价率为118%。
上述两块地由中海地产以总价66.9亿元竞得后，开发成中海九号公馆项目，该项目基本由别墅和高端住宅构成。2011年3月，中海九号公馆入市，15个月的销售时间过后，据中原地产市场研究部统计数据显示，目前该项目销售金额为33.87亿元，占土地成本为50.6%。
有分析人士认为，这意味着中海地产上述地王项目销售不畅，仅回本当初拿地成本的一半左右。
值得一提的是，据记者了解，中海地产在上海的长风地王项目也是成本价入市。“低价入市，换来了一些成交量。如果中海不促销的话，估计市场不会买账。”上海一位研究机构的分析师对本报记者表示，地王现在的命运很尴尬，成本价入市没什么利润，高价入市陷入“死穴”，销售业绩普遍惨淡，不但拖累房企的资金链，还会拉低其业绩。
（王丽新）
万科携手中粮
长阳项目低价获胜
2009年9月7日，经过百余轮竞价,最终万科与中粮合资成立的北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司以22亿竞得房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐用地，折算出来的楼面地价约为6443元/平方米。
资料显示，该地块总建筑面积约34.1万平米，起始价为8.3775亿元，共有13家开发商经过164轮的激烈竞价后拍出，溢价率达163%。其位于房山区长阳镇军留庄高岭村。具体四至为：东至经一南路，西至军张路，南至纬五路，北至京良路南侧。
而在低价策略的引导下，中粮万科长阳半岛的销售颇为顺利，历次开盘当日的最低去化率也接近40%。
但2011年12月10日，北京100多位中粮万科长阳半岛的业主集中到项目售楼处维权，并在项目沙盘上摆放抗议标语。有业内人士表示，这次业主维权的根本原因还是对价格不满。
据了解，2011年11月，长阳半岛项目曾有400余套房源被团购，团购均价在14000元/平方米左右，较该项目17000元/平方米的正常销售均价便宜了3000元。在维权现场，有业主直接提出希望万科给予差价补偿，以此弥补“配套缩水”问题。而对此，万科有关人士曾《证券日报》记者表示，团购的房源是万科与其他单位合作的一个项目，因此才有以较低的协议价格出售。
不过，虽然遭遇维权的尴尬，但中粮万科长阳半岛截至目前已经累计销售了65.59亿元，位列北京各地王项目总销售额的榜首。目前，该项目的售价与去年底基本持平，为17000元/平方米，土地成本占售价的37.90%。
（责任编辑：袁霓）
