深圳大鹏新区一处总建筑面积超过10万平方米的非法建筑，可能成为深圳新一轮土地改革后首个被政府罚没的违法建筑，并且被纳入保障房体系中。深圳此次保障房创新方案中提出将部分违法建筑纳入保障房体系，意味着部分违建小产权房将通过这一途径获得相应的产权。
据悉，该项目名为“泰源珠宝生态科技创意园”（以下简称“泰源创意园”），有“深圳最大小产权房”的称号。据了解，近期当地基层部门正在加紧对其出台相关处罚和处理意见。这是深圳市政府自今年7月5日发布了新“土改”方案以来的首次实质性动作。
深圳市大鹏新区办事处党工委书记潘传贤对外公开确认，大鹏新区经过几次协调会议已基本达成以罚没方式处理的意见，但对具体罚没用途和对原业主的赔偿问题，由于工程较复杂，目前正在依法走处理程序，短时间内还无法拿出一揽子处理方案。
业内专家表示，小产权房是个大问题。从长远出发，让小产权房从地下走到地上是历史发展大势所趋。深圳市不回避矛盾，先行先试，具有积极的探索意义。如果以罚没等方式盘活小产权房，对于城市商品房价格的合理回归也能起到有益的作用。
工业厂房变身住宅
据了解，泰源创意园早在2003年6月就开始施工，随后因手续不全，被深圳市相关查违部门责令停工。2006年6月，该工程获得龙岗区下发的《复工通知书》，按照规划将建为十余栋层高3.6米的工业厂房，总建筑面积7.9万平方米。
该项目系深圳市泰源实业有限公司、深圳市复地置业有限公司和深圳市大鹏水头股份合作公司共同合作开发项目。“其实这些项目的拥有者并不想将这些土地开发为工业厂房，他们拿下这些土地，原本就是打算建住宅卖的，但报建难于获批，才改报建工业厂房。”上述业内专家透露，这也是深圳小产权房开发的惯用模式。
随后，2010年该工程重新施工时，因为开发商擅自对建筑图纸进行了更改，每层层高被加高并且一层改两层，总建筑面积也大幅提高至十余万平方米，在重新施工数月后，被大鹏新区查违办做出了停工处理。
据深圳市大鹏新区规划土地监察队对外表示，该项目用地为未完善征转地手续的原集体土地，占地面积53168平方米，到2011年1月彻底停工时，已建有15栋建筑，均已封顶，建筑总面积为108805.9平方米。
“虽然政府有关方面对于大鹏新区违建小产权房还没有最终确权，也没有具体的处理意见，但由政府罚没几乎已成定论。”据知情人士透露，大鹏新区执法部门打算将该建筑罚没，罚没后将有可能由政府接收纳入保障房体系，从而解决施工方工程款问题。
深圳大鹏新区规划土地监察队表示，该工程是违法建筑已经定性，但是“违建的分类以及违建多少、超建多少等，都还要确定”，目前前期调查取证工作已差不多完成，接下来要根据法律适用情况梳理处理意见。
“转正”之路依旧坎坷
“这个案例有很强的借鉴作用。”深圳大学国际金融研究所所长国世平表示，让小产权房从地下走到地上是历史发展大势所趋，深圳市此举具有积极的探索意义。
这也是深圳各界对该事件几乎统一的观点，也正因为此，和其他罚没形成鲜明对比的是，这起小产权房的罚没令不少人兴奋异常，因为大鹏新区违建项目若被罚没后纳入深圳保障房体系，则意味着部分违建房将通过这一途径获得相应产权。
资料显示，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。
这么庞大的小产权房如何处理是困扰深圳多年的顽疾，而对于大鹏新区违法建筑的处理也是深圳“土改”处理违章建筑的首个案例，它对于深圳市政府有关方面也是个极大的挑战。
记者了解到，对于如何处理这一案件，深圳土地监察部门罕见地聘用了专业的律师团队，与业主方就确权细节做深入讨论，“是否赔偿原业主，赔偿多少”成为案件的焦点。
而深圳市规划和国土资源委员会内部人士亦表示，深圳大量违建的存在，不可能套用一种模式，如何将这些问题的负面影响减小到最低，如何保障和平衡各方利益，以及如何管理好这些被纳入保障体系的小产权违法建筑，这对政府也是个考验。
“深圳市房地产市场需求较大，而根据规定可以确权的违法建筑数量则相对较少。另外，住宅类违法建筑无论在规划、环境、建筑密度、设计、配套设施等各方面都不如普通商品房，经合法化后所面对的消费群体也不同，会存在很多后续问题。”上述内部人士表示，小产权违法建筑被纳入保障房体系后，将严格按照保障房的相关规定进行管理，但也会因各种历史原因而存在一定的管理难度，且仍有可能存在产权纠纷。
而有的业内人士则建议，为稳妥起见，建议深圳市对罚没的违法建筑纳入保障性住房体系后，以公租房形式进行管理比较合适，也符合现行法律法规。
（责任编辑：石兰兰）
