最近一段时间，楼市调控所面对的局势似乎正在变得更加微妙，国务院日前将8个督察组派赴16省(市)进行楼市调控落实情况调研，其背景恰在“年中经济工作会议”定调“稳增长”以及统计数据显示房地产市场连月“升温”之下，面对即将临近的“金九银十”，未来的调控如何平衡“稳增长”和“控房价”两者的关系自然备受期待。
楼市“回暖”？二三线城市涨势逼人
近日，在位于太原市建设北路的售楼部外人头攒动，百余平米的项目展示大厅座无虚席，置业顾问宁女士说，最近这个楼盘平均一天就能成交9套住房。
“不少人当场就交了1万元定金，怕晚一步房子的层次、朝向不理想。”宁女士说，由于该楼盘均为中小户型，且每平方米均价为5300元，远低于当地近8000元的均价，加上周边交通配套日益完善，吸引了不少观望者出手买房。
中国中部城市太原的楼盘热销场景仅仅是一个缩影。近一段时间以来，除了北京、上海、深圳等城市外，不少二、三线城市的房地产市场自今年5月以来成交量持续攀升，带动房价上涨。
中国指数研究院8月1日发布的百城住宅价格指数显示，7月份70个城市住宅平均价格环比上涨，并且价格上涨主要集中于二、三线城市，涨幅前十位的均为二、三线城市，依次是：聊城、芜湖、台州、西宁、湘潭、无锡、淮安、重庆(主城区)、乌鲁木齐、洛阳，且上涨幅度均超过1%。
山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强认为，尽管市场有“买涨不买跌”的心理，但是当前中国对楼市调控的大趋势没有改变，目前出现的热销楼盘还需要依靠刚需来支撑。
“刚开始还盼着房价能降一降，但几个月过去了房价没有一点变化。”太原市民薛先生说。事实上，不少购房者出现了像薛先生一样的担忧，购房预期也有所改变，由“盼着降价”变为“担心上涨。”
尽管当前楼市调控严厉，但是不可否认由于城市化发展所带来的城市人口增多、购房者多为首次置业的刚性需求等因素，二、三线房地产市场尚处在发展阶段，潜力巨大。
中国的房地产企业也看中了这片“沃土”，加速调整战略布局二、三线城市。绿地、世贸等知名房地产公司就明确表示将向刚性自住为主的二、三线城市转移。绿地集团董事长张玉良近日就公开表示，将发展重点会从过去的一线城市转向二、三线城市。
“当前，一线城市可开发的用地减少，二、三线正处于发展阶段，这也是房地产行业发展的一个趋势。”中原地产研究中心研究总监刘渊说。
一方面，刚需带动的二、三线楼市初现“回暖”迹象；另一方面，中国对房地产市场的调控坚决不动摇，且全国楼市调控“一盘棋”。随着楼市“金九银十”的传统销售旺季的9月、10月渐近，如何既能保证楼市调控效果又避免打压以刚需为主的二、三线城市？
从政策层面来看，当前中央对楼市调控坚决不动摇。7月25日至8月3日，8个国务院督查组在全国16个省区市内开展自己监督检查。据此是继续维护本轮楼市调控来之不易的成果。业内人士表示，楼市调控已经挤出了不少的投资、投机的泡沫，从这次督查的角度来讲，开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期，应该继续保持“放量”。
在刘渊看来，既要保证调控效果，又要避免调控误伤刚需，中国应该实施具有差别化的楼市调控来实现这一目标，但是难度也不小。
8月初，同属于二、三线城市的长春市出台了实施差别化购房政策，对自住型和改善型需求购房者予以信贷优惠政策支持。业内人士表示，一些地方政府出台微调政策，如果仅仅是刺激首次购房者，有利于刚需，差别化调控是有利于中小城市的房地产业健康发展。
二三线城市调控情况复杂
“全国楼市调控一盘棋。”相比一线城市，因为二、三线城市数量多、情况复杂，调控并非易事。业内人士表示，防止二、三线城市以保刚需为名的楼市微调为变相松绑，也要盯紧开发商借一些概念炒作大肆囤地。此外，开发商还需推出适合刚需户型才能赢得市场。
国泰君安研究报告指出，关于政策修正的试探和博弈反映的是中央与地方之间寻求地产调控和稳经济的平衡点，即限购、抑制投资需求是调控的底线不可动摇。
该报告也认为，通过执行差别化信贷政策对首套房进行支持已经得到中央认可。对于二套房的限贷一直是最严厉的执行，而对首套房进行各种方式的支持已经是中央认可甚至鼓励的修正政策手段，这包含了公积金政策放松、首套房利率下调等。
中原地产研究中心研究总监刘渊认为，二、三线城市调控应该区别对待，对于房价出现增长过快的中小城市，需要适时出台政策防止房价过快上涨。同时，要防止一些开发商借养老、旅游地产之名囤积土地。
耿晔强认为，进入九月，市场将有更多楼盘入市，二、三线城市的房地产销售量仍将保持较高水平，关键要控制价格。需要地方政府加强对房地产市场监管，防止房价反弹，确保调控政策落实到位。(半月谈网/记者魏飚戴琳琳)
楼市难言全面回暖调控艰巨不容放松
国家统计局9日公布的数据显示，1-7月，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，同比增长6.2%，比1-6月提高0.5%。但从负债率、库存量等因素看，众多房企仍处“低温区”。数据还显示，一些城市房价止跌转涨，上涨压力有所增强。业内人士认为，目前房价尚缺乏大幅反弹的“底气”，但调控不容有丝毫放松。
房企：稍稍“解渴”但总体资金链仍紧绷
国家统计局数据显示，今年1-7月，房地产开发企业本年到位资金中，国内贷款8723亿元，增长8.8%；利用外资228亿元，下降54.3%；自筹资金21284亿元，增长10.3%；其他资金20596亿元，增长2.8%。
一家排名行业前20的房企负责人告诉记者：“对企业来说，现在资金是收紧了，但只紧了一端。”他所说的“一端”主要是指信托，去年8月以来该公司就停止了信托融资。而作为另一端的银行信贷则依然不错。“现在银行对开发企业也实行‘差别化信贷’，排在前100名的房企，贷款一般都没有问题。”
但整体而言，“蛰伏”许久的房企并未完全走出资金的“低温区”。上海易居房地产研究院对上半年房企资金状况的综合评价得分为0.18，和2008年全年相当，处于“紧张”的蓝色区。
截至8月9日，沪深两市共有22家房企发布中报，负债总额接近4000亿元，同比增加23%，比去年期末增加了400多亿元。22家房企中接近六成利润同比下滑。部分企业因为上半年可结算项目很少，利润下滑超过四成。
以万科为例，至上半年万科负债高达2600多亿元。万科在半年报中称，尽管二季度销售回款有好转，但仅带来企业偿债能力的增强，开工、投资能力不足的问题并未解决。
不过，业内认为，房企资金可能已经渡过最低谷。“我们预计这将是2009年12月调控以来最糟糕的时期，但2012年下半年房地产开发企业资金紧张状况将逐步缓解，因为楼市筑底复苏，融资环境也有所好转。”易居房地产研究院副院长杨红旭说。
房价：上涨压力增大但难现“普涨”
与资金的“乍暖还寒”相比，房价的反应要更为迅速。6月份，全国70个大中城市房价环比已经在连跌8个月后首次反弹。上海易居房地产研究院提供的数据显示，1-7月，全国商品房成交均价同比增长6.5%，较1-6月扩大1.2个百分点。
“原来我们是找人打听要不要买房，现在是一些人来打招呼要买房。”上海一国有房企负责人说。
易居研究员吴晓君认为，从对2012年全年土地购置与商品房销售的预测值来看，预计2012年末的潜在存销比将持续下行，约为1.6，这意味着2013-2014年商品房供应偏紧，如果需求持续释放，则房价上涨压力较大。“远期供应偏紧”的预期已对目前市场造成影响，不少购房者恰是在“追涨心理”驱动下入市。
渣打银行日前对全国8个城市30家房企的调查结果显示，在降价和市场情绪转变的带动下，很多城市房屋销售正在好转。房地产企业已从最艰难的时期走出，“以价换量”的楼盘正逐渐减少，而且随着交易量的上升和土地价格的上涨，一些楼盘已迫不及待地提高售价。
不过，许多业内人士同时指出，只要坚持目前的限购、差别化信贷等政策，房地产市场价量大幅反弹不具备政策基础。上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍称，下半年，房价大幅上涨或下跌的条件和环境都不存在。
“去库存依然是眼下很多房企面临的首要任务。一些房企不敢大幅提价，怕遭到更严厉的调控。”上海房地产科学研究院副院长严荣说。
调控：任务艰巨不容有失
7月份，国房景气指数为94.57，比上月回落0.14点。自2010年3月触顶105.89，国房景气指数至今已下行了27个月。
“目前‘稳增长’与‘控房价’处于两难，但我国今年把经济增长预期目标调低为7.5%，已经为房地产调控留出了空间，体现了中央政府坚持楼市调控、促进经济转型发展的决心。”中国房地产业协会副会长朱中一说。
近期，国务院督察组分8路督察各地房地产调控政策的执行情况。督察组强调，必须坚定不移地贯彻执行国家各项房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。
专家建议，目前房地产市场总体平稳、调控成果在显现，应抓紧时机建立中长期制度体系，包括：进一步完善土地供应制度及出让制度，健全差别化的信贷政策，完善“双轨制”的住房供应政策和房地产的法律法规体系等。(半月谈网/记者叶锋魏宗凯)
博鳌声音：楼市调整震荡“回暖”为时尚早
8日至11日，中国房地产业界的千人大会——博鳌房地产论坛在海南省博鳌举行。出席会议的知名学者和业界代表普遍认为，目前轻言楼市回暖为时尚早。政府的楼市宏观调控决心和措施不会因“稳增长”的政策基本面发生动摇，房地产业处于调整震荡时期。
第二季度以来，中国部分城市楼市出现了一波“量价齐升”的行情，令公众对房地产市场的宏观调控效果产生疑虑。
中国房地产协会副会长朱中一接受采访时说，一季度时，房地产业界还在讨论如何过冬，这个冬天多长，想不到5月份以来是这么一个状况。楼价放量上升的原因主要有几个：万科、恒大等大企业首先降价，以价换量，在他们的引导下，很多企业降价促销，量上去了；6月份以来，在稳增长的政策基本面下，基准利率调整、降息等相关经济刺激手段相继出台，房地产行业肯定也会受到影响，价格也上来了。
但朱中一同时表示，应该看到楼市成交数量和价格等指标是缓慢环比上升的，而新增投资、新开工面积、新购土地，同比还是下降的。所以，楼市回暖的基础不牢，仍在调整震荡。
“‘回暖’是局部的。”万科股份有限公司执行副总裁周卫军指出，前期大量积累刚性需求陆续入市、首次置业信贷环境改善是近期成交量增加的原因。
根据国家统计局1—6月份统计数据，全国住宅销售面积到6月末时同比下降了11.2%，大部分城市的房价低于去年同期，70个大中城市里价格同比下降的城市是57个，持平的2个，上涨的仅11个。
金地集团董事长黄俊灿也认为，楼市未出现“回暖”，而是“恢复正常”，价格不会出现类似于2009年的“反转式”大幅增长。
但国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松提醒说，控制银根、地根和投机性需求，短期市场上会出现局部性、阶段性的供大于求。行业将本能地减少新土地的购置和开发，这种强烈的正反馈，加上房地产行业特定的开发周期，市场的调整后期必然形成强烈的供应不足、新开工不足。一旦市场趋稳，将出现供求关系的逆转。
万科、五矿、星河湾等多家房企负责人也在论坛上表示，由于房企库存土地减少，新开工项目滞后，供给不足的情况可能在明年3—4月份出现，房价或有反弹。
在稳增长与地方财政的压力下，一些城市试图放松调控的愿望时有露头。刘中一分析说，当前，既要防止经济进一步下滑，又要坚持房地产调控不放松，确实是一个难题。但中国今年把经济增长预期目标调低为7.5%，已经为房地产调控留出了空间，体现了中央政府坚持楼市调控，促进经济转型发展的决心。
出席“2012博鳌房地产论坛”的多数开发商认为，房地产宏观调控将常态化。
周卫军认为，从中远期来看，房地产行业调控已上升到民生和政治的高度，将呈常态化。政策至少在两方面不会动摇：需求方面，抑制炒房的现象，支持自住；供给方面，打击囤地，增加普通商品房的供应。
在住宅市场调控面临调控压力以及保障房建设总量加大的背景下，一些房企开始向商业地产、旅游地产等非住宅类产品业态发展，以分散市场风险。
北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光说，宏观调控形势严峻迫使房地产行业加快转型步伐，以综合开发为主的多业态经营形式将成为潮流，行业内部分化的趋势也将更加明显。
五矿建设有限公司总经理何剑波表示，“要为明年做点准备”。他说，明年应该会有很多市场上的变化机会，企业现在更多要从土地储备、产品结构、开发节奏，包括销售准备等方面抓紧铺排，争取抓住周期性波动中的机会。
朱中一说，房企转型首先就应做好区域定位，房地产企业过去更多地关注大城市、一线城市，但未来新的增长空间，肯定来自二、三线城市和中小城市。
住建部政策研究室主任秦虹认为，未来中国房地产市场将增速减缓，分化加剧，过去那种有钱做房地产就能赚钱的格局不太容易再次出现，今后的市场属于那些品牌美誉度高、专业化能力高的房企。
（责任编辑：李宏果）
