伴随着今年一二线城市严厉的楼市调控，限购令的提出，直接抑制了州市客户和外省客户在昆明置业的需求，本着占有稀缺资源的理念，旅游地产凭借良好的景观资源优势，成为投资者眼中的香饽饽。
综观云南，地域广阔，无论是丽江、大理、西双版纳还是香格里拉，每个地方都有自己独特的自然风光和人文特色，于是旅游地产项目也如雨后春笋般兴起，但有多少人真正知道旅游地产的类型呢？
目前云南的旅游地产项目，大多都朝着复合型旅游大盘发展，集合商业、度假、住宅等功能为一体。对此，曾有旅游地产业内人士表示，中国乃至云南旅游地产应该调整营销模式，扩大旅游地产、酒店建设，采取营销分期度假，多项旅游产品组合等方式，把房地产开发当作一个旅游产业来做。
而至今，旅游地产各类型的发展模式离完善还相差很远，但相关探索正在进行。万达国际度假区巨资圈地造城、华侨城致力主题公园开发、宋城借助文化打造公园……它们的成功与失败，其模式都将成为云南旅游地产开发的领航者。
本期《黄金楼市》搜索了四个最受市场追捧的云南旅游地产类型，它们的成功或能给予欲进军旅游地产发展的房企一些启示。
旅游景点地产
增加景区内容提升地产价值
市场表现：所谓旅游景点地产，就是在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、休闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。
对于此类旅游景区地产的开发来说，最重要的是既可以增加景区的游览内容，又能提高游客的游览兴趣，从而间接提升其它旅游地产的价值，达到最终盈利的目的。
从旅游景区地产产品表现形式来看，旅游主题公园首当其冲。其比较知名的案例就数杭州宋城主题公园以及深圳华侨城。而以宋城集团开发宋城公园为代表，1995年宋城集团投资巨资复制“清明上河图”，借助西湖旅游的品牌优势宋城公园取得成功，2005年宋城借助世界休闲博览会，成功打造休闲旅游第一城。
丽江束河古镇注重资源保护与开发
经典案例：在云南，全国知名的丽江束河古镇就是一个典型的景点旅游地产案例，束河古镇位于丽江城区西北部4公里处，曾被列入“世界文化遗产”名录。如今，束河从一个不为外人所知的边陲小城镇发展为全国最佳人居环境魅力名镇、国家4A级风景旅游区、云南十大名镇。
束河古镇取得的成功，离不开开发、建设企业以及政府的共同努力，束河古镇旅游小镇建设实施以来，开发商不仅认真做好规划工作，制定了突出束河古镇地方特色和民族风格的“束河保护与开发的设计方案”，同时，还处理好保护与开发的关系，以古镇风貌保护、水资源保护与利用、古建筑保护与利用为重点，旅游商业服务和民居住宅建设与古镇格局、风貌相协调，使古镇村落的整体格局保留完好。在此基础上还全面着重改善基础设施，使束河古镇最终有了今天的风貌和成就。
■业内解析
在基础设施上建立旅游吸引物
至祥研究中心：旅游景区地产开发关键要处理好保护与利用的关系，充分体现旅游活动的户外教育、环境生态接触和历史文化体验的功能。旅游景区地产的开发涉及到风景名胜区、自然保护区、森林公园、历史文化名城、博物馆、文物古迹等旅游资源时，必须认识到在其基础上建立的旅游吸引物是公营性的、要具有公益特点，并严格限制商业性的大规模开发，相关的体验性服务设施也要视景观效果和环境容量而定。
旅游住宅地产
居住舒适环境品质最关键
市场表现：旅游住宅地产是指与旅游区相连接的可提供出租及购买需要的各类住宅建筑。这类住宅建筑对户外活动和观赏风景的特殊要求，使其与自然景色有着极为密切的关系，一般有两种方式：一是借势(景)式开发，一是造势(景)式开发。
旅游住宅地产以提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊，依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。
从目前存在的旅游住宅地产的产品形式上来分析，包括有自我营造景区发展旅游住宅地产、依托现有旅游资源或旅游区发展旅游住宅地产以及综合型旅游房地产。其中以自我营造景区发展旅游住宅地产为例，深圳华侨城就其中之一，深圳华侨城项目以主题公园依托型模式发展，项目前期主要以旅游(门票)、酒店(商业合作)等方式获利，后期则转向地产销售。
大理感通别墅打造第一居住空间
经典案例：大理感通别墅位于大理古城与下关新城之间的七里桥感通寺旅游专线，背靠苍山，面向洱海。大理感通别墅为苍山坡地别墅，坡度约12度，沿感通寺旅游专线平行莫残溪两侧顺势而建。
项目以古老的白族民居为建筑特色，将白族民居和现代化设计理念结合，设计上均为主体二层局部三层建筑，加大了居住的舒适度。作为旅游住宅地产的典范，大理感通别墅不仅有极具特色的居住建筑，同时也做到了旅游住宅地产“第一居所”的居住环境和品质的要求。
■业内解析
开发前准备是关键
昆明中原大理事业部负责人张涛：旅游地产项目和普通小区不同，超大体量和超长的开发周期均需要发展商具有较长远的眼光和准备。
旅游度假地产
依托城市良好经济背景打造“第二居所”
市场表现：目前，随着住宅市场调控的从紧，一定程度上加大了旅游度假地产投资趋热。业内人士表示，受政策的影响，使得住宅市场升值空间比较有限，租金回报率低，投资者开始放弃，而转向旅游度假地产。
而在旅游地产中，直接为游客或度假者提供的、用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间的地产都被称之为旅游度假地产。
事实上，因为旅游度假地产是以“第二居所”的度假休闲和投资置业为目的，所以这类地产需要有良好经济背景的城市为依托，旅游者消费层次高，消费结构向度假旅游倾斜。
从开发建造区域来说，大多数的旅游度假地产多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。
其中，产权酒店、时权酒店、养老型酒店等各种类型的度假村都可被称之为旅游度假地产。
云南华侨城综合开发加大竞争优势
经典案例：云南华侨城项目位于昆明阳宗海旅游度假区。项目秉承“规划就是财富、环境就是优势”等先进理念，以周围众多的旅游景点为依托，按照“生态优先、旅游先行”的原则进行旅游项目和主题社区的系统开发，以保护生态环境为前提，加强旅游、度假、文化、娱乐元素的融入，充分发挥综合开发的整体竞争优势。
云南华侨城旅游项目主要包括滇越铁路主题旅游、生态旅游小镇、体育公园、国际会议中心、顶级温泉SPA、温泉水公园、生态湿地及森林休闲公园等，无疑是一个休闲度假胜地，也是旅游度假地产的首选代表之作。
■业内解析
侧重旅游体验项目的建设
昆明中原大理事业部负责人张涛：以华侨城为首的度假旅游项目的发展模式主要依赖于城市交通和旅游人口的数量，如果旅游体验项目做得好，能给度假性的配套物业带来更大的经营活力和升值潜力。
旅游商务地产
开发首先考虑有游客资源的城市
市场表现：云南旅游与地产从最初貌合神离的嫁接开始，经历了从简单的叠加，到在不断地尝试与探索，走到了现在二者完全融合的状态。在演变过程中，旅游商务地产被越来越多的人熟知。
旅游商务地产是指在旅游区或其附近的提供旅游服务的建筑物及关联空间。包括了住宿、餐饮、交通、会展旅游、商店、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。业内人士曾指出，旅游商务地产发展必须有一定的游客基础，经济发达的大中旅游城市是首选，这类房地产的发展要做到相对集中、统一管理。一般需要景区统筹规划后再开发建设，确保景观的完整性和连续性。
旅游商务地产产品基本形式包括有：以接待为目的的经营性酒店、旅游商务写字楼、论坛式旅游地产、旅游主题商业中心。
楚雄彝人古镇特色商业推动旅游发展
经典案例：彝人古镇的开发充分地发挥了本土特色优势，将古老而神秘的彝族历史文化名人、建筑文化、人情风俗、节庆歌舞等作为旅游要素吸引游客，在项目开发模式上，打破了传统的旅游地产开发模式，并没有运用观光型的旅游资源，而是直接开发商业旅游，同时以特色建筑、特色活动的旅游效应为宣传切入点，推动商业的出租和销售，在开发上实现了滚动开发，可持续发展。
目前，彝人古镇列入滇西旅游的楚雄游站点。旅行社团的外地游客观光旅游正在热火起来。每天都有数百人的旅游团队进入古镇旅游，观赏、游览、体验、感受和发现彝族文化旅游的乐趣和魅力。
■业内解析
运营管理团队至关重要
至祥研究中心：目前常见的旅游商业地产项目可以投资的物业形态涉及产权酒店、商铺等，尽管物业形态选择多样，但其价值都需要通过游客的消费来体现，而对于游客的吸引更多的仍旧取决于区域或者项目自身吸引能力的打造，此外项目管理和运作的团队也是影响投资物业长期增值的关键因素。
（责任编辑：吴肖叶）
