“地王”频现 土地热潮蔓延全国会否带动楼市入春？

     “地王”频现土地热潮蔓延全国

    进入12月，土地市场又开始热潮涌动。4日，武汉举行本月首场土地拍卖会，吸引了许多知名地产大鳄，部分地块竞争十分激烈，23宗地块进账68亿多元，拉开了一场年底卖地“盛宴”。

    不仅武汉，全国许多城市土地市场回暖迹象日益明显，高单价、高总价的地块次第出现。11月27日至30日，北京、上海、深圳、南京以及成都五地“地王”纪录相继被刷新。其中，北京和上海两个新晋地王的楼面地价均超过3.38万元/平方米。

    上海易居房地产研究院报告显示，11月，包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，同比增长0.4%，金额创16个月新高。同时，土地成交均价为2580元/平方米，环比增长18%，同比增长10.1%。

    在供地热潮之下，稍有实力的开发商都坐不住了，纷纷出手抢地。据统计，三季度以来，万科新增23个土地项目，按权益计算的占地面积约148万平方米。而招商地产今年前三季度共拿地97万平方米，拿地金额84.82亿元，较去年同期大幅增长。

    业内人士表示，在持续严厉的调控之下，开发商仍然对土地如饥似渴，与当前楼市成交回升、房企库存压力减小、资金情况有所缓解有很大关系。

    “今年以来，主要重点在于去库存，经过刚需几个月的发力，已经超额完成了全年任务，资金充裕了，现在是买地的最好时机，抓紧实施新一轮规划。”武汉当地一知名房企销售总监汪伟告诉记者。 

    暖中有冷火爆情形下仍然理性

    虽然近期“地王”频现，但业内人士普遍认为，目前土地市场升温有余但火爆不足。在4日举办的武汉土地拍卖会上，汉阳月湖大道一宗地块备受关注。两年前紧邻此处的一宗地块，曾拍出8063元/平方米的楼面价，一度创下武汉“地王”。但此次推出的这宗地块，最终成交楼面价5500元/平方米，缩水超过三成。除此之外，此次拍卖会上还有4宗地块延期。

    其实，这种火爆下的冷清，更早之前在许多一线城市就很明显。中国指数研究院发布的“中国300城市土地市场交易情报”显示，10月份，全国土地市场出现量跌价升态势，高溢价与高流拍并存。同时，10大典型城市前11个月土地出让金收入为3574亿元，与2011年同期相比下降37%。

    “最近各地诞生的地王多为中心区域稀缺地块，且面积相对较大，这是土地价格杠杆作用的体现。”中国指数研究院华中分院副总监李国政认为，与之前“地王”现象在土地市场偏热的环境下诞生不同，今年“地王”溢价水分不高，相对理性很多。

    汪伟表示，两年前，大多数房企对未来预期过高，频频高价拿地，结果在严厉调控下遭遇不少困难。当前，总体上房企均严格控制土地成本，平稳推进规模扩张。因此，今年以来，高价拿地的现象已明显减少，整体溢价率也处于低水平。 

    重演暴涨调控或将再度收紧

    按照近期土地部门的公告预测，12月份将是土地市场的供应高峰。近日，武汉国土规划局连发五次公告，将于本月举办6场土地拍卖会，推出121宗国有建设用地，接近今年前10个月出让133宗土地的供应总量。

    业内人士认为，年底的供地高峰，除了地方政府的土地财政冲动外，更多的是为了完成全年的土地供应计划。来自财政部的数据显示，今年前10月，全国国有土地使用权出让收入20093亿元，同比减少5561亿元，下降21.7%。

    李国政认为，此轮推地热潮和拿地高潮是土地市场自有的规律，每到年底都会涌现一轮“土地热”。他预计，随着商品住宅成交量持续反弹，土地市场也将加快复苏，特别是在土地价格并未大涨的情况下，房企拿地热情仍将高涨。

    中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，不要过度解读“推地潮”“地王”对房价的影响，房价走向不仅取决于土地成本，更依赖于整体经济环境、宏观调控政策以及税收政策等多重因素。

    “与两年前的市场狂热相比，当前楼市和土地市场都更加理性从容。特别是中央近期对楼市调控政策的严厉表态，更加坚定了市场沿着理性轨道发展的步伐。”张东说，即使土地市场已开始触底升温，但仍不具备大幅反弹的基础，建议无论购房者还是地产商都要保持良好的心态，正确看待当前市场现状。

    “如果土地市场重回两年前的复苏情形，市场出现大幅震荡，有关部门可能会出台新的调控政策，再度收紧楼市，确保调控效果持续见效。”张东强调。(记者  徐海波)

（责任编辑：韩茜）