三孝口的女人街改造完成，前不久正式“开街”；城隍庙商家搬迁，商圈改造已经有所动作……诸多传统商圈走上了“再造”之路，但这条路并不好走。老商圈该如何改造？不少商业地产业内人士都有自己的观点。
女人街开街为何遇冷？
专家：市场应该是改造主体
位于合肥三孝口商圈的女人街，经过半年的改造后，于今年9月正式“开街”，宽敞亮堂的街道代替了凌乱不堪的小道，整齐划一的高档店铺取代了街头有特色的小摊点。但是改造后的女人街却遭遇人气不旺、生意清冷的烦恼，甚至有部分商家开始转让店面。
“这可能是由于女人街在改造过程中，缺少一个好的商业运营公司来操作。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，商业地产的改造主体应该是企业，不应该由政府主导，“不是专业的商业公司，很容易忽视改造过程中出现的配套、经营等问题。”
实际上，有不少合肥市民表示，女人街改造的目的是想提高档次，但是有档次的消费人群去逛街却无处停车。“很多时候，商圈的改造是政府‘一头热’，没有发动商业经营者应有的作用，这也导致改造后的结果不尽如人意。”作为合肥商业地产方面的专家，中国商业地产联盟专家委员何其琛也认为，对于政府来说，更重要的应该是做好相关的配套服务工作，“比如在前期规划上进行引导，给予相关的扶持政策等。”
之心城抢了国购生意？
专家：业态“补位”很重要
“对于老商圈来说，首先应该明晰自己的定位。定位清楚了，才能知道自己需要什么、缺少什么。”何其琛告诉记者。
合肥商业地产业内人士刘国生也认为，老商圈的改造，“要根据自身定位，引进新的业态或者业态组合，同时兼顾业态升级、业态组合和业态补位。”
对此，刘国生举了一个例子，“就拿三里庵商圈来说，过去的国购广场一家独大，带动了整个三里庵商圈的发展。但是随着万达、银泰等大型城市综合体的发展，国购广场的吸引力受到了冲击。但是之心城这个城市综合体的到来，虽然分流了一部分国购广场的消费人群，但是对三里庵商圈整体提升的作用非常明显。”
对此，刘国生建议，老商圈“再造”过程并不是“一棒子打死”，而是在明晰定位的基础上，引入更多的业态，提升商圈的整体竞争力。
三孝口的“味道”要不要？
专家：改造应保留“城市味”
“要求商圈对自己的定位清楚，不仅仅是为了改造，也是为了能够差异化竞争。”何其琛认为，合肥的不少老商圈都有自己的文化和建筑特色，“改造不仅仅是改造老建筑，重要的还包括把原有的文化保存下来。”
对此，凌斌也提出了“两个沉淀”的概念，“三孝口、四牌楼、南七……这些名字是合肥的‘城市味’，简单的说就是城市的历史沉淀和文化沉淀，这也是老商圈的魅力所在。所以老商圈在改造过程中，应该保留这些‘城市味’。”
除了保留“原汁原味”，专家也提出，老商圈的改造应该“顺应潮流”进行特色定位，实行差异化竞争。
延伸阅读
老商圈改造 势在必行
当合肥的新商圈“遍地开花”时，老商圈也面临着“脱胎换骨”。记者探访合肥多个老商圈了解到，随着合肥经济的发展，部分老商圈已经无法适应合肥人的消费需求，老商圈“再造”已经势在必行。
管理混乱遭“嫌弃”
自从庐阳宫的那场大火之后，城隍庙的管理方就将消防作为工作之重，但事实上这个问题并没有从根本上得到解决。而混乱不堪的管理，也让城隍庙日益受到市民的“嫌弃”。“没地方停车，门口堵得一塌糊涂，其实我想买便宜的东西在网上也都能淘到。”
合肥南七附近云集了几家大型商场、超市，但是整个商圈的购物环境却略显凌乱：从小型超市到大型商场，各种商业业态“摆放”在一起，缺少统一规划；不少机动车乱停在马路边上，给行人造成了不便；部分商店门口的路面破损严重，下雨过后的积水也成了消费者的“拦路虎”。
消费需求呼唤再造
“我有一组数据来说明老商圈改造的必要性。2002年的时候，合肥人一年的人均消费额大约是5600元左右；去年合肥人的人均消费额已经高达15600元左右，增加了三倍左右。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌老师向记者介绍，随着合肥经济的发展，合肥人收入的提高，消费水平也“水涨船高”，“对于老商圈来说，十年前还能满足合肥人的需要，但是十年后已经远远无法满足了。”
凌斌认为，合肥一些老商圈的“再造”已经势在必行，“经济指标的变化说明一点，老商圈如果不变化，结果只有被淘汰。”
（责任编辑：石兰兰）
