新年新气象，新年第一周广州的商铺公寓市场出现热卖。记者发现，虽然在元旦期间开盘的项目不多，但不少项目都出现了排队购铺的景象，为全年的商业地产市场走势开了个好头。
仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪指出，近期国内经济开始出现回升势头，此外由于产业升级转型，目前“出口+投资”模式将在未来中长内转为内需主导模式，这些因素将正面支撑国内需求成为商业物业的主导力量。
公寓商铺，广州商业地产红火开年
今年1月，广州全市预计将有50个楼盘上市，其中商业项目有8-11个，环比增加了33%，虽然在首周推新不多，但雅居乐剑桥郡等商铺项目仍然热销。网易房产数据中心统计显示，12月31日至1月6日这一周里，广州全市的商铺成交量为84套，成交面积为6813平方米，成交均价为25390元/平方米；广州写字楼总销售306套，成交面积为21012平方米，成交均价为17606元/平方米；广州车位销售总241套，成交面积为3056平方米，成交均价为15327元/平方米。业内人士分析，虽然总成交量并不抢眼，但考虑到元旦前已经有一波商铺公寓抢先推货，而准备1月份推货的项目普遍还在为预售证发愁，可以说这样的成交量已经是市场火爆的真实写照了。
从区域方面休息，热销的商铺以番禺和海珠为主，新年第一周，商铺出售排在第一位的是番禺的雅居乐剑桥郡，成交29套，成交面积为2879平方米，成交均价为21346元/平方米；排名第二的是海珠的绿地滨江汇，成交8套，成交面秋积为329平方米，成交均价39937元/平方米；排名第三的是番禺的柏丽甜果公馆，成交7套，成交均价为10394元/平方米。
而在写字楼方面，广州全市的写字楼12月31日—1月6日的销售量为306套，排第一位的是增城的增城万达广场，成交143套，成交面积为7151平方米，成交均价为8663元/平方米；排第二位的是番禺的敏捷上品公馆，成交52套，成交面积为3489平方米，成交均价为12146平方米；排名第三位的是白云的白云绿地中心，成交16套，成交面积2139平方米，成交均价27430元/平方米。 写字楼交易的热潮从去年年末就一直延续，满堂红商业地产部发布去年12月广州写字楼成交报告显示，12月份总成交面积环比上升超三成，其中，海珠区环比上升达46倍。业内人士指出，目前广州的写字楼空置率仍然高企，但成交量却逆市居高不下，这与整体商业市场环境向好有一定关系，但由于空置率问题短期内难以解决，写字楼买家投资仍需谨慎。
2013年写字楼市场内需成主导
1月8日，仲量联行举行《2012年广州房地产市场年度回顾》发布会，报告中指出，2012年全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示：“尽管今年的主要经济指标趋向稳定，但大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度。外资企业需求呈下降趋势，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。”
外资需求持续下降，内需仍是主导。2012年四季度，尽管主要经济指标趋向稳定，大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度。2012年全年，整体市场活跃度较去年低，外资企业需求呈下降趋势，无论是从租赁面积还是成交量上看，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。
仲量联行广州商业地产部总监马炜图分析指出：“随着整体需求下滑，2012年扩张型成交减少，反而节约成本型企业搬迁及续租案例增多。同时，由于环球经济与国内经济均出现下调，新进驻广州的企业数目也出现下降。另一方面，写字楼升级需求增加，主要是来自国内企业。从行业分类来看，2012年甲级写字楼租赁需求更加趋向第三产业、电脑及IT通信业、专业服务业和金融业共占56%，其中以电脑及IT通信业最为活跃。”
仲量联行数据显示，2012年新增甲级写字楼46万平方米，全市总存量增至340万平方米，净吸纳量为43万平方米。虽然净吸纳量降幅较大，但是由于新增供应量虽较2011年少，2012年的空置率较2011年的12.3%仅微升至12.6%。
此外，2012年广州甲级写字楼租金持续下调，全年平均录得每月每平方米151元(基于建筑面积)，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成写字楼使供应量增加，业主竞争加剧，租金跌幅达5%。由于整体需求下降，珠江新城在建项目的业主面对较大的预租压力，为吸引新租户，在租金谈判上采取更加灵活的策略。虽然租赁市场呈现下行趋势，但资本市场受影响较少，现时广州写字楼销售市场仍以自用型需求为主要推动力，大中型国内企业更成为需求主力之一。
全年商业地产供应井喷
由德勤和中国连锁经营协会联合发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，截至2012年9月，中国商业用房施工面积达到6亿平方米。据《工人日报》消息，自2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势。业内人士分析认为购物中心在中国将以每年300家的速度增长，并在2015年时达到4000家。而2013年是商业地产大规模开发的第三年，也是项目开售和开业的集中年份。
而广州的商业地产也将迎来井喷的一年，仅在写字楼方面，2013年新竣工甲级写字楼包括珠江城、高德置地冬广场、邦华环球广场、富力盈通大厦和富力盈凯广场。仲量联行报告指出，甲级写字楼方面预计2013年全年将有近60万新增供应竣工，新增供应主要集中在珠江新城。供应量较2012年多，直至年底总存量将达400万平方米。仲量联行分析认为，面对新供应量洪峰，加上旧写字楼租户流失情况加大，空置率将面临上升压力。特别是随着租户更青睐珠江新城新写字楼，越秀区及天河区旧写字楼面临租户流失。
“新甲级写字楼业主为吸引新租户，在租金谈判上更灵活。因此我们预期因供应导向以致竞争激烈，租金面临短期下调压力”，尽管如此，马炜图表示对资本市场继续保持信心，鉴于随着资本市场气氛改善，投资者将较之前乐观，自用需求将持续支撑市场。同时，利率走势继续偏低，投资者购买资产热情上升。
在零售地产方面，也将迎来井喷的一年，仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明预测，2013年将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米。其中约28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等非核心区域。另外，约有30万平方将于2014-2015年竣工的商场也将于今年开始招商，加大供应压力。有鉴于零售商扩张需求减弱，预计即将开业的商场需要更长时间招商，并以租金优势吸引租户进驻。由于零售商扩张需求减弱，再加上供应压力使空置率上升，预计即将开业的商场需要更长时间招商，并以租金优势吸引租户进驻。 记者 蒋哲
（责任编辑：宋雅静）
