“第四届中国经济前瞻论坛”于2012年12月29日在北京召开。上图为国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)
新浪财经讯 “第四届中国经济前瞻论坛”于2012年12月29日在北京召开。上图为国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲。
以下为演讲实录：
任兴洲：尊敬的韩俊主任、军扩主任、各位专家、各位来宾，大家中午好！
已经到了中午了，最后一个上来发言的还是有点压力，这个环节是关于经济发展方式的，我实际上做了一个PPT是关于经济发展方式的，刚才侯部长和以上的嘉宾都谈的非常透彻。在休息的时候好几位同事和记者问我，明年的房地产市场形势，我想既然今天是前瞻论坛，我还是就大家关心和感兴趣的话题谈一谈明年的房地产市场的前瞻。
今年的房地产市场，我把它概括为三个方面，第一个是前低、中升、后翘，这是住宅的交易量，价格也是这样一个走势，土地出让也呈现这样一个大的趋势。包括投资，虽然到今年年底我们房地产投资仍然不是特别乐观，但是总体上和年初相比房地产投资的速度也有加速的趋势，所以交易量、价格、土地出让和投资都呈现前低、中升、后翘的走势，是什么原因，特别是到了年底的时候，大家知道往往到年底的时候，我们房地产市场沉静下来了有很多原因。但是今年不一样，金九银十波澜不惊，但是到了11月份、12月份尾巴反而翘了起来，什么原因，我想大概做一个分析。
今年前低、中升和后翘，我想有这么几个原因。首先看前低，前低主要是两年多来的宏观调控和房地产调控累积效应的结果，今年一季度价格交易量都还是比较低的。再一个开发商以价换量在那时候是很普遍的，所以价格相对比较低。包括北京这样的一线城市，周边的五环、六环以外的价格实际上确实有回调的趋势。到了中期6、7月份以后我认为有两大原因导致中升，一个就是我们的刚需随着政策的调整开始释放，最大的原因是因为今年的宏观经济形势的变化，经济下行趋势的明显带来宏观调控的预调和微调，这对房地产市场产生了效应。特别是利率两次下调，存款准备金率多次下调，以及新增信贷的增加，今年新增信贷恐怕要超过8万亿，所以这些政策对房地产的形势产生了非常大的变化。
还有一个因素就是地方政府的作用，到了中期的时候土地出让减少，房地产市场的形势很多地方政府采取了一些变通的措施，所以这两个大的原因导致了今年的中间开始回升，交易量和价格都有所回升。
到了后期后翘的因素更加复杂，我想今年的后翘除了刚才我说有金融调整的因素，有地方政府的变通因素以外，更重要的是今年年底还有一个很复杂的的因素，是对于明年政策的预期。刚才卢中原主任讲明年有一个换届效应，所以很多人认为明年的房地产政策会要大放松，有很多记者采访我，是不是明年的政策要放松，很多人说政策一放松价格要上涨，所以今年我要把房子抢到手。还有就是对明年的预期发生了很大的变化，十八大以后有人解读十八大，认为城镇化是内需的最大潜力，城市化将推动房地产市场大发展，价格可能要涨了。还有人说收入倍增，两个倍增，特别是城乡人均收入倍增，购买力增强了，房价要涨。还有人说征地要更多的向农民倾斜，所以一系列的变化对明年的预期发生了变化。这样一个预期，实际上在房地产市场里面是非常明显的。因为它带有资产价格的性质，它预期使得价格不断的往上攀升。如果大家这样的心理越多，就产生了这样的因素。当然大家也看到一些一线城市今年的投资量下降，预示着有人分析明年的供给会有所变化，所以这一系列的因素导致年底大量的预期变化，导致年底市场一下子火了起来。当然我认为更重要的还是有支付能力的购买力，我们到年底的时候和往年相比，我们的信贷也没有那么紧。
所以这些因素加在一起，导致了今年的前低、中升和后翘的因素。我认为这里面三个大的因素，一个是刚需释放，一个是金融政策的调整，一个是预期的变化，所以简单的概括今年的形势。
明年怎么看，我想明年的总体判断，是我个人的判断，当然我们这个所的研究团队大体上也是这样的看法。明年总体上就全国而言，市场相对平稳。但是也并不排除一些地方，包括全国，因为一些多种因素的叠加效应产生市场的波动，甚至如果搞不好还会有大的被动，什么原因呢？我做点简单的分析，第一个是促稳的因素，我们中央经济工作会议对明年调控的政策主基调是稳中求进，这样一个稳字实际上对明年的房地产市场有非常大的指导作用。第二个十八大、中央经济工作会议释放出明显的房地产政策信号，十八大和中央经济工作会议都提出坚持房地产调控不动摇，继续实行限购以及差别化的利率等等，这实际上对于稳定市场的预期发挥了一定的作用。所以我们说最近，包括住房与城乡建设部和国土部都纷纷表态，明年将继续实行房地产调控政策不动摇，实行限购以及差别化的利率，从十八大和中央经济工作会议，我估计到明年两会政府工作报告，以及主要政府主管部门都释放出明显的信号，这对于稳定市场预期和管理市场预期发挥了很大的作用，所以这是稳的因素。
第二个稳的因素，我认为今年的刚需今年做了相对比较集中的释放，也释放了一部分市场需求压力。
第三个就全国而言，特别是居民住房的库存仍然在高位，包括北京在内，大家恐慌是恐慌。但是仍然有五个月的库存可供销售。有人讲性价比好的地段比较少，但就总量而言，北京市和上海这样的地方，它的库存仍然在历史上比较高的水平。而有些二线和三线城市房地产去库存的压力还相当大。所以在这种情况下库存在高位，对于稳交易量、稳价格、有足够的供给就使得明年市场稳的因素增加了。
第四个方面是保障房的投入使用，我们去年有1000万套保障房，今年有550多万套投入使用，明年600万套开工，400万套投入使用，所以这样累计下来保障房的供应会增加，同时对价格的影响也是正面的，所以这个因素也是稳的因素。
当然系统的来分析，明年也有促进市场波动的因素。第一是明年的宏观经济形势怎么样，我们看今年利率的调整、信贷的调整并不是针对房地产市场，而是针对整个经济下行的，它对房地产的市场产生了直接和间接的影响。明年的宏观形势怎么样，宏观形势的趋向决定于宏观政策调整的力度和幅度。如果明年的形势使得金融政策更加宽松的话或者是流动性增加的话，那么会直接和间接的影响到房地产市场，我们所里面的课题组做了一个测算，实际上对居民有支付购买能力影响的是利率，利率提高一个百分点，在什么都不变的情况下，会提高一个家庭6%的购买力，今年变化很大的还是金融政策，因为我要拿出钱实实在在的购买，所以明年在很大程度上看我们金融政策的变化，以及流动性的变化。
第二个不确定性因素就是国外的量化宽松政策，刚才几位专家都提到了，几个发达国家的经济体同时出台量化宽松政策。刚才李主任讲差不多有10万亿美元的流动性投入到世界的金融池子里面，它会直接和间接的影响中国的流动性，因为中国的人民币汇率，包括中国的房地产市场的获利能力，很多热钱会往这里涌入，会影响到中国的流动性，以及对中国的房地产市场形成冲击。我们今年就对美国的QE3的出台，对中国市场，特别是房地产市场的冲击做了集中的研究，明年QE4又出来，还有其他国家的量化宽松的政策都将对中国的房地产市场提出一个挑战。
第三个就是地方政府调控政策的执行力度，我们看实际上今年地方政府由于种种的原因还是做了一些调整和微调，明年到底怎么样，包括限购政策能限住吗？还有其他的因素，这些都决定于明年市场能不能稳住的问题。
第四个可能需要关注的就是征地条例的实施，征地条例的实施导致土地成本会增加，还有其他一些原因。这些因素都会直接和间接不同程度的影响到中国的房地产市场，所以我说它更愿意叫不确定因素，这些不确定因素对明年的房地产市场将形成比较大的影响。
怎么促进明年房地产市场的平稳发展，避免大的波动呢？我想需要在稳增长，控房价，调结构这三者之间找到一个平衡点。刚才我非常赞同李主任讲的，我们这样的发展阶段，房价过高和过低，可能对整个经济影响都是负面的。我们希望的是平稳的、健康的、有效的增长。所以明年我想在这么几个方面，我们的研究小组也有了一些对明年政策的考虑。
第一，确实要继续实行调控不动摇，我想在现在的情况下，在流动性还很大的情况下，在中国的投资渠道还相对非常狭窄的情况下，还有那么多的人持币准备投机，准备把我的钱保值增值的情况下，我们确实不能放松宏观调控，这是由于中国的国情和现阶段的特殊情况决定的。继续实行调控，鼓励和引导自主性需求，坚决遏制投机性的需求。因为总体来讲，我们现在还是在城市化快速推进的过程，总体供给和需求之间还是有缺口的。所以在这种情况下，更需要遏制那些投机性的需求，实行限购政策和差别化的利率政策，当然要不断的完善。
第二，我们认为既然金融政策对房地产市场的影响很大，我们建议明年实行中性的房地产金融政策，大的金融政策可能会变化。比如说我们的利率，还有我们的存款准备金率，以及我们的新增信贷有变化，特别是中央经济工作会议提出叫适度的社会融资规模，如果明年流动性增加的话，我们建议采取对冲的方式。如果我们的利率下降，我们要拿购房的首付做对冲，使得金融对市场的冲击减少到比较小的程度，这在其他国家也有这样的做法。在我们国家现阶段这样的政策工具都是可以使用的，目前都是通过对冲减少对房地产市场平稳的冲击，然后保持一个平稳健康的发展。
第三，继续释放刚需，我们现在在城市化的过程中，有大量的刚性需求，这是我们需要支持和鼓励的。实际这些年来，我们也是差别化的支持刚性需求改善性需求，所以刚才我说稳增长和控房价之间找到平衡点，我们不是一味的砸下去，我们要保持适度的增长。比如说刚性的需求和改善性的需求，我们是支持的。所以在稳增长的过程中，因为现在房地产投资还相对比较低，房地产投资客观上在固定资产投资里面占的比重很大，我们虽然不能过度的依赖它，如果它的过低对整个经济是影响很大的。
第四，供求平衡，说到底市场的交易量和价格还是取决于供求的变化。大家对一线城市产生一部分恐慌，大家认为今年的投资少，肯定明年的供给就相对减少，这也是问题。比如说北京去库存的速度是非常快的，我们去年看可能还有十几个月，甚至接近二十个月的库存量，但是今年去库存的速度非常快，一线城市增加有效供给确实应该提到日程上来。最近我们也在全国做了一些调研，有些城市在这方面有了很好的探索，比如说天津市，现在我们在总结他们的经验，在需求、土地供应和住房供应三者之间找到一个平衡点。可能明年就全国来讲，区域之间市场分化的趋势更明显，一线城市供需矛盾会明显一点。但是相当一部分二三线、三四线城市去库存的压力仍然很大。所以我们不能笼统或者一刀切的看待全国的情况，实际差别还是很大的。我们如何在这些地方去库存，避免像有些城市，大家都知道的鄂尔多斯、温州等等这样的情况出现，也是我们不希望看到的，对当地的经济影响也是很大的。
第五，我们认为土地出让方式现在正在进行一些调整，比如说北京最近对农展馆的地块、万柳的地块在出让方式上都做了有效的调整。比如说你出到一定价格的时候，我让你配一些保障房，有的在异地配一些医院，把很多因素考虑在土地出让上，而不是单纯的价高者得。我想中国的土地市场是非常有自己特色的市场，如何让这个市场更加科学、更加合理，出让方式更加多样性，符合市场的客观要求，我觉得需要继续探索，我们明年是不是在这个方面还要进一步的实现科学化和合理性。
第六，对房地产市场的预期管理，现在我们一直说社会的管理和预期管理，房地产是资产价格比较明显的市场，它很难找到一个均衡点，因为大家的预期不一样，你预期三万，他预期可能涨到六万，所以就不断的追高，我们在座有非常多的媒体，我相信媒体在这方面也会发挥很多正能量的作用。当然也不排除有一些，如果误导的化也会使预期更加的扭曲。比如说舆论如何正确引导，如何把我们正能量的东西和准确的信息告诉大家，这是我们对明年政策的思考。
再占用大家一点时间，我想中国的房地产市场，我说的是明年，短期的因素。但更为重要的是长效机制，中国房地产市场发展长效机制到全面建成小康社会的未来的八到十年，中国的房地产市场仍然有发展的空间。我们的城市化现在51%多，仍然有比较大的空间。但是除了靠短期的调控以外，还要有长效机制，法律法规，以及住房信息系统的建设，这是长期起作用的。还有房产税的试点，下一步是不是要继续扩大，房产税的目标是什么，我们所里面也在研究房产税的问题。我们未来的目标是什么，是简单的控制房价，还是要给地方政府找到一个稳定的税源，还是要理清整个房地产税收体系。总之要明确目标，我才能有一个改革的大方向，我才能根据这样一个目标做出总体的设计，总体方案，才会有路线图和时间表，所以我觉得这个可能要很好的研究。现在在上海和重庆试点，我们要很好的总结经验，在这方面继续推进。
中国的房地产市场发展最大的红利仍然来自改革，也有赖于改革，实际上关系到房地产市场，我们还有很多的改革需要有更大的勇气和智慧去推动它。所以我觉得这一次的十八大和中央经济工作会议谈的非常好，没有勇气改革进行不了，但是光有勇气，没有智慧可能也会影响改革的进程。在改革方面，由于时间关系我点个题，比如说土地财政的问题，土地财政也确实客观上对房价、地价之间的轮番上涨起了一定的作用，怎么改革土地财政，我也非常理解地方政府的一些做法。如果我在那个位置上，可能也是这样一种行为。根本解决它可能要靠制度和改革，比如说这次十八大提出的地方税体系的建设，让地方有稳定的税收来源，它有和事权相匹配的财政体系，来维持它的发展和运转，财权和事权相匹配，也包括土地的出让方式，我们一定会有这样的政策，才使得土地财政能够调整。
再一个改革是金融体制的改革，房地产和金融高度交织，金融的变化对房地产的变化影响太大了，金融体制怎么改革，房地产金融怎么改革，不要过度的依赖银行，现在我们看鄂尔多斯和温州，它会直接间接的把风险转嫁到银行身上或者是最后引导到银行的系统性风险，这次中央经济工作会议说，我们一定要守住底线防止系统性风险，这次改革的核心问题是政府和市场的关系，我们这些年来一直在调控，政府调控和市场配置资源之间到底是什么关系。另外，政府的保障和市场配置资源之间又是什么关系，如果说我们刚刚破题的话，今后还有非常多改革的任务需要我们研究。当然还有住房的供给方式，现在供给只有开发商一种供给，除了保障房以外那是针对特殊群体的，还有没有其他的方式，实际上我们今后也可以探索更多的方式，随着我们中国经济的发展，未来十八大给我们指出了大的方向和指导的方针政策，在这样的情况下，我们房地产市场也将通过改革和创新发展迎来它平稳发展的时候，谢谢大家的聆听。
（责任编辑：秦静）
