楼价持续上升，香港金管局传言楼市过热成为金融稳定最大风险，需要时会推出第6轮收紧按揭措施。回顾过去几次收紧按揭，普遍有效在短期内遏止楼价升势，有学者则认为，如进一步收紧第2套房按揭，确能达到令楼市降温作用。
楼价升会引发泡沫破裂？
香港楼价自金融海啸后开始节节上升，以反映楼价走势的中原楼价指数为例，2009年初不过56点，但截至上月底已急升1倍至117点，其间政府及金管局曾多次推出遏抑楼市措施，以缓和楼价升势。
由于住宅按揭属于银行重要的业务之一，一旦楼价在急升后泡沫爆破，将对承造大量按揭的银行、金融体系造成冲击，因此香港金管局过去4年曾推出5轮收紧按揭措施，收紧首套及第2套房或以上的按揭成数，并收紧供款占入息比率上限以及须进行压力测试，希望能减轻楼市泡沫对金融体系及经济的影响。
5度出招短期遏升势
回顾过去5度出招，当局每次出招普遍都能够遏止楼价短期升势，影响时间最多长达半年。例如2011年6月第4轮出招时，除了收紧中上价物业按揭外，亦首度调低非当地收入买家按揭上限一成，希望打击外来投资者，结果成功令楼市冷却半年，楼价指数由当年7月高位的96.8点，调整至去年1月的91.9点，跌幅逾5%。
在对上一轮金管局推出收紧按揭措施后，楼市在美国推出“无限QE”(即第3轮量化宽松政策)的影响下，楼市不但未有冷却，反而持续上升至114点高位，迫使政府须推出针对内地买家的买家印花税(Buyer's Stamp Duty，简称BSD)及加强版额外印花税(SSD)，则属例外情况。
供楼负担比率逼警戒线
不过随着市场消化BSD效力，楼价出现反弹趋势，导致反映楼市健康状况的商品房住宅供楼负担比率进一步攀升至上月的49.4%，接近警戒线水平，若利息上升2厘，负担比率更攀升至59.1%，令楼市出现警告，迫使政府须进一步出手。
对于政府出招的方向，市场估计，很大机会针对持有第2套房的投资者，要求银行收紧、甚至停造关按揭，亦有人建议仿效新加坡就第2套房设特别印花税。
长远房屋策略委员会成员许智文认为，现时不少投资者将拥有的物业加按揭后，再将资金投资在楼市，拥有两套甚至几套房，收紧按揭、尤其第2房按揭，可以打击投资者入市意欲，并且降低银行面对的贷款风险，相信对冷却楼市有一定效果。
同时，他又认为，停造按揭会比收取第2套房特别印花税较容易被人接受，税项问题亦会影响换楼的用户，而后者则为针对投资者，内地现在亦有类似的“限贷”、“限购”措施。
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警惕利率上升带来的风险
本报讯 香港特区政府及国际金融机构一直关注楼市泡沫对于香港经济的影响。金管局日前就公布，在历史性低息的环境下，家庭负债占本地生产总值比例，仍然攀升至59%的高位，一旦利率回升，对楼市及经济破坏料很大。金管局日前就香港经济及金融情况，向立法会汇报时，披露去年底家庭负债水平相当于当地生产总值比例的59%，接近2002年的历史高位60%，属于响起警报水平。
同时，由于现时利率属于历史偏低水平，普遍最优惠利率按揭计划实际息率为2.15厘，较2002年时的2.6厘还低，而当年息率走势趋向缓慢地向下调整，在3年间逐步减低至2.37厘，因此对经济及家庭负债压力较细。
然而，现时市场普遍分析认为，未来几年美国经济复苏，便会改变过去几年量化宽松的货币政策，而为应付通胀加剧影响，更有机会提早加息，一旦利率恢复至正常的5厘水平，将对楼市及经济造成很大压力。因此，国际货币基金组织(IMF)及国际评级机构惠誉，于近期不约而同提醒，楼市属于香港经济、金融系统最大的风险所在，一旦高家庭负债率遇上楼市滑落，消费和就业下跌，经历经济衰退的时间会较低负债率为长。
（责任编辑：宋雅静）
