广东东莞:新政或引来更多广深客

　　上周五晚，国务院正式公布楼市调控“新国五条”细则。记者随后在东莞进行了调查采访，发现对于从严征收二手房交易差额20%个税的政策，东莞大部分二手房交易早已提前实施，该政策未激起东莞二手房市场的大波浪。而对于二套房贷首付提高等政策细则，业内人士则认为东莞房价平稳，预计相关部门不会急于出台相关细则。

　　此外，不少业内人士表示， “新国五条”的调控对象主要是一线城市，在一线城市调控从紧的情况下，东莞房地产或将承接广、深资源优势，获得新的发展机会。

　　政策解读：

　　细则差异化 抑制投资投机需求

　　2月8日，东莞出台史上最严公积金政策《关于调整我市住房公积金贷款部分政策的通知》，2月20日，国务院常务会议出台旨在稳定市场预期的“国五条”，被业内称为“新国五条”。3月1日，新“国五条”细则正式发布。在短短一个月内，东莞房地产市场上密集出现的三次楼市调控政策动态，引起了业界极大关注。业内人士认为，除了“征收二手房差额20%的个税”是全国统一执行以外，像“限购”、“限贷”等政策主要调控对象是一线城市，体现了差异化的特点。

　　合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺认为，“新国五条”出台，或导致二手房房价提高，从而使得购买人数减少，人们对投资房产的预期减低，最终达到抑制投资投机需求的效果。此外，李兴旺表示，2013年“国五条”“细则不细”，体现了中央对于房地产调控的“差异化””和“放权地方”，避免了以往的“一刀切”作法。同时，“新国五条”也为市场指明方向，预示了“限购”、“限贷”、“支持刚需，打击投资投机”、“加大住房保障”等房产政策在短期内仍将存在，也为“房产税”的推出作铺垫。

　　市场调查：

　　大部分二手房交易已征收20%差额个税

　　二手房个税从严征收，在许多一线城市二手房市场引发关注，不少人甚至认为二手房市场会跌入冰点。然而在东莞，业内人士却表示，东莞实行征收20%差额个税已有很长时间了，大多数的二手房交易，都是按照这个方法来征收税费的，加上东莞二手房差额不高等原因，此次的从严征收，对东莞二手房市场影响并不大。

　　在东莞从事二手中介工作的阿霖告诉记者，东莞有两种计算二手房交易个人所得税的方法，一种是如果卖方弄丢了发票，在不知道房子原来价格的情况下，可以按照交易价格的2%来征收税费。另一种就是按照卖方出售价格减去合理成本(购入时价格及装修费用等)差价的20%来征收。阿霖说，事实上，东莞近年来都是从严实行征收差额部分的20%个税，很少有实行按评估价征收的房子。 世安居不动产总经理夏玉非也告诉记者，东莞早就已经在执行征收二手房成交差价的20%税费，“新国五条”的规定对东莞二手市场造成的影响并不大。

　　影响： 东莞楼市或迎来新机遇

　　对于“新国五条”对东莞楼市的影响，更多的业内人士表现乐观，不少人认为，东莞作为三线城区，新政或将带来新的发展机遇。

　　东莞中原地产策略总监车德锐认为，“新国五条”的主要调控对象是一线城市包括直辖市、计划单列市、省会城市等。而东莞作为二三线城市，新型城镇化之路将推动经济重新焕发出活力，预期将进入新一轮的高速增长。而东莞的楼市，在城镇化策略的推动下，招商引资将承接广深等一线城市的优势产业资源，在城镇化背景下东莞房地产市场将迎来下一个黄金十年。

　　“此次楼市调控，会提高一线城市中心二手房的购买成本，而中心周边价格较低的区域会有新的发展机会。”业内人士陈小姐称，相比广州、深圳，东莞楼价尤其是部分镇区的房价处于价格洼地，将来会有越来越多一线城市的人来东莞临深、临广镇区买房，而东莞中心区的购房者也会流入周边镇区。

　　猜测： 东莞房价平稳 不急于出台地方细则

　　“新国五条”要求地方政府按照地方实际情况出台细则，东莞是否实行“限购”，东莞的二套房首付是否会提高，东莞何时出台地方细则？这些都成为购房者关注的重点。

　　李兴旺分析表示，东莞的房价平稳，2012年的房价实际上比2011年还降了一些，像“限购”等严厉的楼市调控政策，东莞实行的可能性不大，而至于提高二套房首付比例，实行房价目标调控等细则，他认为则要看广东其它城市的实行情况，东莞并不会急着出台地方细则。“目前最先要出台细则的是广州、深圳，轮到东莞需要出台细则，可能还需要一段时间。” 车德锐也认为，东莞可能会出台房价调控目标等，但是不会实行“限购”和提高二套房首付。

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　　2月住宅均价

　　创历史同期最高

　　据房地产代理机构统计数据显示，2月份东莞住宅网签面积约24.6万平方米，较2011、2012年同期小幅增加，均价约8765元，创下历史同期最高，同比去年略涨2%。

　　1~2月通常为春节所在月份，成交量往往要比平常低上很多，然而今年的一二月份，东莞楼市却表现不俗。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年1~2月全市住宅网签面积约86.4万平方米，同比大幅增加145%，创历史最高。

　　此外，2013年1~2月全市住宅网签均价约8598元，同比略涨1%，亦创下历史最高，主要原因是高端住宅成交的拉动价格结构性上涨。该研究部介绍，2012年1~2月东莞楼市预期较低，成交跌入冰点，而今年1~2月则处于预期高涨期，成交火热，房价平稳。

（责任编辑：吴肖叶）