十年调控路：过于着重抑制需求
业界总结十年调控的一个共性是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。
2003年开启了十年楼市调控序幕。国务院常务会议指出，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需。”从促进需求出发，明确房地产业为国民经济支柱产业。
2005年，房地产市场开始出现投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等一些问题和苗头。随后，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，开始酝酿针对需求和价格等一系列限制性措施。
直到2008年，全球性的金融危机爆发，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。当年的国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”
随后出台了降低首付款比例、贷款利率七折优惠等一系楼市扶持性政策。接着，国内的房地产市场迅速升温，出现超预期的井喷式增长。
2009年，楼市全面复苏，成交价量陡升。“房价过高、上涨过快”一时成为社会关注和讨论的焦点。针对此情况，2009年底国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房等政策。同时密集出台信贷、税收、土地等一系列宏观调控政策，加强房地产市场的调控力度，楼市调控政策的倾向也由支持转为限制。
延续2009年底的调控倾向，2010年全面加码的调控政策相继出台，提高首付门槛、“三套房停贷”、“限购令”、“限外令”等调控措施如疾风骤雨席卷中国楼市，当年也被业内视为“史上最严”之楼市调控年。全国36个城市在当年率先纳入限购范围。
2011年，国务院再次要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。上海、重庆成为首批试点开始对个人住房征收房产税。当年楼市进入深度调整，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。
一系列严厉的限制性政策一直延续到2012年上半年。2012年6月，在降息等因素影响下，楼市开始回暖，以北京为代表的一二线城市房地产市场出现价量齐涨的势头。虽然2012年并无重量级新政出台，但中央各部门多次强调坚持既有的包括限购、差别化信贷等调控政策不放松。
政策疲倦加之城镇化加速发展的客观推动，2013年春节前后，一线城市在内的重点性城市再次感受到房价上涨的压力。在此背景下，“国五条”应运而生。国五条新政涵盖从限购、房产税、保障房到增加供给等多方面内容，开始着眼于从供给和需求双方面调节房地产市场。
“国五条”后的各方博弈
距最严楼市调控“限购令”出台已有2年时间，虽然此间楼市经历了下调、回暖，但近月来的飞涨又迫使“国五条”于近日出台。
在国五条实施细则里，饱受争议的是明确“二手房交易所得将计征20%个税”的措施。而市场对其最直接的反应就是北京、上海、广州、南京、武汉等地陆续出现“突击抢房”现象。受“抢搭政策末班车”效应，二手房市场也迎来一个短暂的交易高峰。
二手房V S新房
在各地二手房签约量暴增的同时，新房市场也创下高峰。在3月4日至3月10日一周内，全国九成以上城市一手住宅市场月周均成交面积同比上涨。据上海市住房管理部门统计，上周上海市商品住宅成交面积为31.20万平方米，环比此前一周上涨20.7%，上海市商品住宅成交面积突破30万平方米大关，创造了最近36周的最高成交纪录。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，新政的威慑作用已经逐渐显现，在新建住宅市场，全国未普遍出现二手房需求转移到新建住宅市场的现象。
至于购房需求转向新房市场从而引发新房上涨一说，伟业我爱我家胡景晖表示，新房项目大都位于远郊，在交通、商业、教育、医疗等配套设施方面，无法与城市中心区的二手房社区相比。因此，税费的增加未必能够让消费者放弃城市中心区的成熟社区而转向远区郊县。
此外，在政策调控下，未来新房市场的供应量将大幅增加，消费者选购新房时将有更大的挑选空间，供需的平衡难以支撑新房价格的大幅上涨。
二手房买主V S二手房卖主
事实上，在“国五条”出台之前，二手房市场出现了大量房东坐地起价和取消挂牌惜售的情况。1月中旬，记者在调查中了解到，房东惜售心态明显，有的挂牌两三天就取消售卖，有的直接加价5万元至10万元。21世纪不动产苗圃路店的置业顾问告诉记者“像陆家嘴板块最近撤牌惜售的房源占总挂牌房源数的比例在10%至15%，而涨价房源的涨幅在5%至10%。”
而在“国五条”细则出台后，二手市场又变得热闹起来。因怕新政实施要交20%个税，抢先卖房过户。二手房市场已经签订合同或即将签署合同的交易双方期盼尽快网签过户，引发了近期网签量的暴涨。
与此同时，“‘国五条’出来之前，有很多业主对于价格态度强硬，甚至看买方有意购买便惜售加价。”21世纪不动产业务员对记者表示，现在业主态度有所转变，甚至心理价位也有所松动。他表示，现阶段业主和客户都希望尽快完成交易，尤其是有短期置业计划的刚需客户，以免夜长梦多。
房企V S房企
值得注意的是，除上述博弈之外，房企之间也有竞争。
“这次调控有点突然。”一位房地产商告诉记者，在“国五条”出来时他认为此次调控应该是再次重申之前的调控措施，但没想到的是在这么短的时间内细则出台，而且力度加大。
他表示，虽然这次调控的主要对象是二手房，但由于整个市场预期受到影响，新建住房也不会避免。“估计房市将再次回到两年前的状态，在各地执行细则下发之前突击买房，之后需求遭受冷冻，市场逐渐走淡。”
“对于房企来说，又将是一年经受考验的时期。”上述人士说。
业内人士表示，在房地产市场低谷间，房企又将进行新一轮洗牌，房企集中度也将随之提高。
随着“国五条”出台，“调控从严从紧”仍将是2013年房地产市场继续贯彻的整体基调，各方之间的博弈也将继续。中国房地产学会副会长陈国强在接受《经济参考报》记者采访时表示，“国五条”及后期地方上调控细则的陆续公布，此前“一路高涨”的房地产市场将有所降温。记者 梁倩 高伟 蔡颖 魏飙 实习生 周文其
（责任编辑：吴肖叶）
