上海楼市隐现新豪赌潮调查:投资客赌房价反弹

2013年03月25日 15:14   来源:瞭望东方周刊   

  上海楼市隐现新豪赌潮

  大开发商在一线城市抢地,因为优质地块抢一块少一块;中小开发商也在二三线城市积极看项目,大家都在赌楼市就此开始温和、稳定的反弹

  《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

  “看完房,老婆刚说一句这套房子还比较满意,准备开口杀价。房东马上加价7万。”前几天刚在上海普陀区长风板块遭遇二手房房东“跳价”的杨敏至今还气愤难消。

  2012年8月以来,杨敏一直在曹杨板块看房,但由于盼望房价下跌,他一直处于观望状态。进入11月以后,杨敏发觉情况有些不妙了:中介公司里的房源越来越少,看房越来越难,房东的态度也越来越牛。

  2012年11月底杨敏曾看中曹杨板块一套90平方米的两房,房东挂牌价是223万元,但杨敏第一次去看房,房东就把成交价抬高了5万元。12月,杨敏再次遭遇了房东跳价。在第三次遭遇房东坐地涨价7万元之后,杨敏终于妥协了,并坚持当场与房东签订了定金合同,定金5万元,提高房东的违约成本。

  “房东客气的,一直说没空,让我们再等等;不客气的,直接加价5万到10万。”21世纪不动产上海锐丰长风板块区域经理胡明锋告诉《瞭望东方周刊》。

  胡明锋说,2012年12月,二手房卖家屡屡跳价5到10万元的情况在上海的普陀长风板块已经成了一个常见现象。对于这些现象,业内从春节之后渐渐形成了一个共识:随着上海楼市开始翘尾,“赌反弹”的心理又开始复萌,新一轮房价上涨潮正在酝酿。

  不过,2013年3月1日“新国五条细则”的横空出世,却让这一切又平添了诸多变数。杨敏顾不得气愤了,他对房东能抽出时间来跟他一起连夜过户感激不已,因为“国五条”细则指出“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”一些原本打算搏一搏房价反弹的投资客,则显得有些措手不及,不过,他们似乎也没有被楼市新政吓得“落荒而逃”。

  楼市翘尾

  就在国五条新政出台之前,本刊记者走访了多名在上海拥有住宅的投资客,他们都表达了对房价上涨看好的心态。而在具体操作上,除直接提高挂牌价外,还有些人干脆直接撤销在中介门店的挂牌,等待2013年下半年之后的“报复性反弹行情”。

  这样的心态从2012年11月以来,就在市场的成交上有所体现。21世纪不动产对上海40个标杆二手楼盘的监测显示,以2012年6月为基点,大户型在10月、12月出现涨价的楼盘个数分别是13个和17个;中户型在10月、12月涨价的楼盘个数分别是22个、25个,小户型在10月、12月涨价的楼盘个数分别是13个、16个。

  21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪接受《瞭望东方周刊》专访时表示,2012年12月第二周以来,上海普陀长风、杨浦黄兴、长宁东等多个板块都出现了“惜售”和“跳价”的情况,二手房市场量价齐升,正促使越来越多的二手房房东加入“赌反弹”的行列。即使新国五条出台之后,本刊记者采访的多位投资客,也最多只是表达了“观望”的态度,与外界想象相差甚远。

  导致这一局面的直接原因,就是2012年末的翘尾行情。叶厚彪告诉本刊记者,2012年上海新建商品住宅成交993万平方米,环比上涨27.9%。11月,上海新建商品住宅成交8158套、98.2万平方米,同比分别大涨99.8%和88.9%,为近5年同期次佳水平。12月,上海住宅成交面积达115万平方米,超越6月102万平方米的高位,达2011年以来最高点。

  其实,翘尾行情并不仅在上海。国家统计局2013年1月18日公布数据显示,2012年12月,在70个大中城市中,54个城市新房 (不含保障房)价格环比上涨,8个城市下降,8个城市持平。二手房价格环比上涨的城市有46个,下降的15个,持平的9个。链家地产统计数据显示,一线城市房价已全面上涨,且涨幅继续高于二、三线城市。

  同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《瞭望东方周刊》,不久前的中央经济工作会议“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的定调较前两年温和了很多,这使得市场认为政策层面已在转向,开始鼓励改善型需求入市,这也在一定程度上促成了投资客的“赌反弹”心态。

  “翘尾”的除了住宅交易市场,还有土地市场。中原地产研究部的数据显示,十家标杆房企2012年12月购地金额环比上升约45%,新增可建面积环比大增约83%。同时,12月份标杆房企购地总金额创年内新高,万科、保利、中海地产尤为活跃,其当月购地金额占标杆房企总额的90%。

  在上海,土地市场也出现了“翘尾行情”。高潮出现在11月,上海市经营性用地成交金额达106亿元,在10月创下109亿元高峰之后连续第二个月突破100亿元。

  上海土地市场在2012年前5个月底价成交、流拍频现的低迷后,从7月份开始突然转热,标志性事件是当月融创与绿城携手以16.44亿摘得浦东新区唐镇新市镇A-03-11住宅地块,楼板价约为15054元/平米,为上海2012年住宅用地“地王”。

  2012年11月,上海土地市场高潮迭起。11月,太保财险联合体以27.7亿元竞得黄浦区594(北块)、596街坊地块,楼板价高达36176元/平米,上海新单价“地王”由此诞生;12月,万科、绿地、九龙仓联合体以54.31亿元总价竞得徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块,刷新上海总价“地王”记录;半个月后,该记录被海门路55号地块以56.8亿的天价打破,该地块同时也成为了2012年全国新的总价“地王”。

  地王频出背后

  “在上海,开发商又抢地了。一方面是对楼市回暖的信心增强,一方面是政府也转变思路,拿出一些优质但稀缺的地块资源,激发了开发商跑马圈地的心理。”上海一家私募房地产基金的总经理Clark Lu告诉《瞭望东方周刊》。“2012年楼市回暖缓解了开发商的资金链紧张。大开发商在一线城市抢地,因为优质地块抢一块少一块;中小开发商也在二三线城市积极看项目。大家都在赌楼市就此开始温和、稳定的反弹。”

  Clark Lu认为,2012年12月上海漕河泾社区地王就是个典型的例子。“该地块以前很少人关注,因为总价太高,体量太大,限制太多,资金占有量太大。”然而12月12日,万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家联合以54.3亿元的底价拿下的上海徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块,刷新了此前10月份刚刚由徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块创造的年内总价地王纪录。

  新“地王”起始总价为54.3亿元,起始楼板价约为1.1万元左右/平米。另外,该地块出让后,用地内规划的中央公共绿化带占地面积约为36790平米,建成后产权须无偿移交区政府相关部门。而且,该中央公共绿化带,由受让方统一设计,代为建设,并负责管理和运营,由此产生的费用需由竞得人承担。

  “条件这么苛刻,而且对开发商的专业性要求非常高,如果不是对后市有很强的信心,开发商绝对不敢拿地。” Clark Lu说。

  这并非个案。2012年11月28日,上海宝山罗店新镇F1-3地块出让,外资房企Winzen Ivestment Pte.Ltd以5.33亿元竞得该地块,折合楼板价9802元/平米,溢价率约为22.5%。该地块曾于2011年挂牌出让过一次,因无人竞拍而中止挂牌。在此之前,该板块成交溢价最高的案例出现在2009年,当时罗店新镇D1-2地块溢价率高达185%,但折合楼板价也仅为9128元/平米。

  此外,2012年初号称“今年不轻易拿地”的万科,下半年以来每月都有200万平方米以上的新增土储,10月份更是拿下448万平方米土地,创下其近两年以来单月最大手笔。

  2013年1月12日,首创置业集团董事长刘晓光在第四届中国地产领袖年会上表示,2013年市场总体将好于去年,“2012年冬天里有春天,2013年春天来了,但可能是春天里有冬天。”“城镇化”为刘晓光带来了更多希望,“城镇化率,每一年提高1到2个百分点,大概要新增的住房需求在500万套以上。”

  复地集团董事长张华则告诉《瞭望东方周刊》,2012年复地集团以166.7亿的规模超额完成销售计划,就是因为下半年楼市形势转好,复地在9、10月份推出了大部分项目并获得了良好的销售业绩。张华说,他对2013年楼市“谨慎乐观”,但复地会在北京、上海等重点城市加速拿地,并且“在重庆、成都这些地区,以寻找资金合作方等形式多渠道拿地。”

  各执一词

  2013年的前2个月,乐观的看法呈现出几乎一边倒的趋势。

  中国房地产测评中心在《2012年房地产行业总结及未来展望》中预测, 2013年全国商品房销售价格将在2012年的基础上上涨5%-10%。其中,一二线城市中心城区由于最近两年持续的严厉调控,房价涨势基本停滞,预计2013年将出现强烈的补涨效应,预计涨幅将在10-20%;城郊板块房价将呈现10%以下的温和回涨。

  上海易居房地产研究院报告也对2013年房价整体走势继续看涨,并认为由于近两年一、二线中心城市受楼市调控的影响较大,房价涨幅有所压制,一旦市场回暖,将有可能出现强烈的补涨效应。并称“2013年楼市调控政策有可能进一步升级,否则将难以控制一线城市和少数二线城市的房价涨幅。”

  市场成交量似乎也在佐证这些观点。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,1月前13天上海新建商品住宅共成交43.2万平方米,同比提升2.18倍,高于2012年12月份同期水平。中原地产研究中心统计数据显示,2013年1月1日到13日,全国主要的54个城市新建住宅签约套数达到了10.48万套,同比上涨103%。

  中国房地产学会副会长陈国强告诉本刊记者,虽然短期内限购、限贷政策不可能退出,但楼市在经过2012年初的低迷开局和年末的翘尾、暖冬行情后,2013年将进入平稳复苏时期。

  不过,来自官方和半官方的声音依然谨慎。中国国土资源部土地勘测规划院地价所所长赵松宣称2012年出现的大多数“地王”系误读或炒作,实际上仅两宗地块符合“地王”的判定标准。

  2013年1月,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在《中国投资》发表文章称,房地产市场大幅反弹的可能性不大,并称第三套房不贷款政策仍会坚持。1月20日,国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲也公开表示,2013年如果不出现大的变化的话,房地产市场走势平稳,并不具备大幅度的房价反弹的条件。

  而刚刚出台的国五条,尤其是20%征税的内容,则在3月成为多空双方争论的绝对焦点。看空的一方认为购房成本的猛增将压制需求,导致价格下跌;看多的一方却认为,在一二线城市刚性需求不变的情况下,成本依然可以转移到买方身上,投资者所增加的是时间成本。

  据本刊记者了解,投资客依然是看多一方的主力军,“投资客手上的房源大多在市区,这里房源的稀缺性是长期的,不会改变的,时间一长,增加的成本还是能转移到买家身上。”一位依然淡定的投资者告诉本刊记者,国五条还需要地方政府制定细则并确保实施,“以往很多政策,在中央是雷声很大,但到了地方却雨点很小。何况二手房购买成本提高20%,新房房价肯定也会相应上涨,房价平均值反而会猛增,这是地方政府不愿看到的。”

  “开发商心态也没受太大影响,反而一些人很高兴,二手房价格突然涨了20%,我新房涨个10%也不要紧吧?”Clark Lu告诉本刊记者。

  虚假繁荣

  叶厚彪从数据层面分析认为,就算没有新的调控政策出台,如今的投资客和开发商的“赌反弹”恐怕也难以如愿。“从2012年末的上海住宅成交结构上就能看到,购房者并没有出现普遍性的恐慌性入市。”

  2012年第一季度,上海总价在90万元以下、90万到150万元、150万到300万元、300万元以上房源的成交数量占比,分别是45%、30%、17%和6%。第二季度比例与之大致持平。

  到第三季度,刚需需求向改善需求转变的情况就变得很明显。90万元以下、90万到150万元房源比例分别下降到30%和25%;300万元以上的房源比例则上升到25%。“其中有25%的客户是一次性付款。”叶厚彪说。

  他告诉本刊记者,上海800万元以上的房源,37.5%一次性付款,1000万元以上房源,53%一次性付款,这说明买房市场的资金量很充沛。另一方面,9月到11月,300万元以上的房源比例下降到11.5%,这说明房价上涨一旦明显影响了购房者的投资预期,市场马上会回归理智,“上海二手房交易的整体涨幅,始终没有超过5%。”

  “对开发商来说,情况也是如此。现在市场分化的很明显,针对刚需的楼盘,如果单套价格低,销售就非常好;如果总价高,又没有促销,销售就比较难。”叶厚彪说,就算在一片“回暖”声中,还是有开发商为了完成年度销售目标,要降价促销。

  “只能说最坏的时候已经过去了。但开发商面临的形式依然严峻。”叶厚彪说,截至2012年12月24日,上海市一手房可售面积约为1028.28万平米,这比2012年10月的最高峰减少了5%,但其实在2008年到2011年,上海楼市的库存量都没有超过千万的高位。

  而对一些炒房者来说,这些数据或许太过复杂和迂腐,他们赌的,只是长期趋势下的那些波动。而从根本上抑制这些投机心态的一再复萌,中国楼市还有很长的路要走。

  绿地集团董事长张玉良告诉《瞭望东方周刊》,抑制投机的关键,“是房产税如何扩大试点,个人认为应该由国家出台一个指导文件,以经济结构指标作为目标,合理确定房地产企业的利润比,确定一个完善的征税框架。”2012年,绿地的住宅销售面积和成交金额均增长了35%到40%。

  中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞也告诉本刊记者,在限购和限贷政策的执行中,一直存在着中央和地方政府的博弈,只有采用长期稳定、市场化的政策,才能避免这样的博弈,最终达到抑制投机的目的,这种投资客在政策和市场波动中的投机才会真正结束。

(责任编辑:袁霓)

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