“因为稀缺，就更显珍贵。”在地产行业别墅就是这样的产品。自2006年后，国家层面禁止别墅用地的出让，让容积率1.0以下的住宅用地十分罕见。如何将稀缺的别墅用地打造成为精品，甚至是奢侈品。近期别墅市场一个新名词——定制，开始热火起来，并有业内人士预测这将是未来高端别墅市场开发的新趋势。
作为打造别墅或高端别墅产品的风水宝地昆明，其是否具备定制别墅生长的优质土壤，昆明地产企业是否关注过这样的设计新趋势，实践过吗？实践过程中又会存在哪些问题？
据昆明房地产业内人士反馈的情况来看，由于“先规划，后建造”的地产开发程序，让“定制”更多成为概念产品 ，但就潜力来看，州市或部分郊县还是有机会。
昆明定制别墅开发 少有试水
一般的别墅开发，即由开发商统一将别墅建造完毕后向市场发售，购房者只能根据建成实物进行户型、大小、区位等的选择；而国外则不论项目大小，新建项目要么完全采用定制方式，即购房者在建造前有充分的机会在相对广的范围内对建筑形式、面积、立面风格等做出个性化的选择；要么是部分定制，而且往往定制的比例更大，这就是传说中的定制别墅的来源。
关于定制别墅，采访中多位业内人士的看法是：“定制别墅多是有钱人的定制住宅，是住宅产品中的顶级奢侈品，其升值潜力及抗跌性，也是不言而喻的。”这样的别墅打造是真正的“一对一服务”。由于是舶来品，在国内的推广时间不长及范围不广。为此，实践的地产企业也就并不多。据了解，2001年，万通地产就推出了房产“个性化定制”的概念。近几年广州凤凰城、锦绣湘江也做过类似的产品。但就昆明别墅市场而言，试水企业较少，较早的有世博生态城，后也有别墅项目做过这样的产品或广告宣传，但定制主要是停留在装修设计、特色景观营造、车位赠送等方面，“定制”实施并不彻底，也就称不上是真正的定制。
就目前来看，一二线城市，定制难度更大，这主要与政府层面严格限制地产开发资质，并且不允许小产权房存在等有关，同时，“先规划、后建造”的开发程序，也让定制别墅的生存空间变小。
昆明行不通 州市有潜力
在昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远看来，除去土地与规划的“捆绑”，让真正的定制很难现实及操盘，同时，定制对于开发商来说难度也同样不小，大盘别墅项目中可能有优势，但也可能是“类定制”的楼王产品。
国内某10强地产企业相关负责人在接受记者采访时亦表示：“大盘项目存在可能，但对于一个走标准化、规模化发展路线的企业而言，定制难度非常大，大企业也就不太愿意涉足。”
为此，“自建房”似乎是定制别墅的救命稻草，而前提条件是自建房者独特的个性需求，需要或可以自行委托设计师针对地块进行专门设计打造专属别墅。这既能满足业主个性化的需求，又可避免别墅建筑风格的千篇一律。
就目前来看，昆明市场“自建别墅”的先天条件不足，只能从别墅特色方面下功夫。但对于一些州市或郊县而言，定制别墅可能存在机会：小批量地块的出让，有钱人对居住环境的“异常”要求，都有可能成就定制别墅。
（责任编辑：袁霓）
