“房地产业是城镇化的载体，新型城镇化必然要求新型房地产。所以对房地产业而言，新型城镇化是发展机遇，更是历史挑战。”
近日，在一场针对新型城镇化与房地产业关系的研讨会上，面对与会者提出的“去房地产化”观点，北京大学秘书长杨开忠如是反驳。他认为，新型城镇化主要指从“土地的城镇化”转变为“人的城镇化”，“与要不要房地产并不矛盾”。
事实上，自“十八大”提出新型城镇化概念以来，关于房地产在下一轮中国经济社会发展过程中的角色定位，始终是业界热议话题。对此，本报通过多方采访，试图对当中一些关键问题作出解答。
接受本报采访的业内人士一致认为，新型城镇化意味着房地产不再是引擎而是配套载体。在发展方式上，房地产将更加强调集约、低碳、绿色、平衡，技术转型成为必然；而在发展区域上，将以产业先导、消费先导、大中小城市平衡发展为主，以成渝为中心的西部地区将成为新的热土。
为什么要提“新型城镇化”
3亿人！
这是对未来17年我国城镇新增人口的保守估计。据国务院发展研究中心预测，2020年我国城镇化水平将达到60%，2030年达到66%。2012年，我国城镇化率从1978年的17.9%上升至52.6%，24年间城镇人口由1.72亿增至7.12亿。“城镇化是中国崛起的最基本、最核心的过程之一。”国务院发展研究中心副主任韩俊认为，未来城镇化速度将相对减缓，但发展空间依然巨大。增速拐点的出现，也令新型城镇化理论应运而生，并在“十八大”上被提到重要的战略高度。“过去我国的城镇化比较单纯地强调经济建设，结果城镇化不平衡、不协调、不可持续的问题十分突出。”杨开忠说。
杨开忠还说，过去的城镇化有6个基本特征：重速度不重质量；政府主导而非市场主导；投资驱动而不是消费驱动；土地利用粗放而不是集约；资源倾斜大城市而非大中小城市均衡发展；城乡二元结构而非城乡一体化。“当城镇化率达到一定程度时，这些问题就必须重新思考。”“十八大”报告对于“新型城镇化”曾提出：要实现工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调，工业化和信息化要深度融合。韩俊认为，新型城镇化重点就是八个字：集约、智能、绿色、低碳。“特别是要促进产业的发展、劳动就业吸纳和人口聚集要统一，人的城镇化是新型城镇化的本质要求。”韩军说。
到底要不要去房地产化
受访者普遍认为，人的城镇化是新型城镇化的关键，这也导致过去严重依赖房地产建设的城镇化模式受到质疑。一时间，“去房地产化”呼声极高。
“新型城镇化不应该再和房地产有关联。”一位北京房企负责人对此非常担忧。他认为，新型城镇化主要解决人的公共资源均等化，要通过新型产业布局来实现。“过去的城镇化靠政府推动，而政府高度依赖土地财政。“土地的城镇化造就了过去房地产黄金十年，但也造成了当前城镇化的诸多不协调。”
但房地产始终是城镇化绕不过的命题。“城镇化的必然结果是人口往城市集中，有人就必然要有房子住。城市有基础产业，有产业就有就业，人工作后会有所得，然后会买房子。如果房价和所得产生落差，就会产生泡沫。”台湾成功大学都市计划系特聘教授陈彦仲用几个简单的链条来证明房地产与城镇化息息相关。
这一观点得到了华东师范大学东方房地产学院院长张永岳的认同。但他也指出要避免两个误区：一是认为房地产是城镇化的惟一或主要办法，二是在城镇化过程中刻意排斥房地产，“城镇化必然需要房地产发挥作用。”“城镇化光有硬件建设是不够的。”首创集团董事长刘晓光以其在北京的两个小城镇改造项目为例，“硬件建设相对好办，把农民弄上楼，但更难办的是软件建设，比如农民的就业、医疗、教育等，这涉及到土地制度、公共服务制度、户籍制度、财税和投融资体制，不是房地产本身能够解决的。”
新的增长极在哪里
人的城镇化，意味着产业先导、市场主导、消费驱动和大中小城市均衡发展，房地产将不再是城镇化的引擎，而是城镇化的配套。全国工商联房地产商会创会会长聂梅生表示，如何主动迎合新型城镇化的发展路径，成为企业转型的关键。
“新型城镇化，不能片面理解为发展大城市，也不能简单理解为小城镇遍地开花，关键要形成合理的城镇体系。”韩俊认为，3亿人要进城，光靠现有的几个大城市、沿海城市圈是不行的，必须在全国形成多个辐射作用大的城市集群。
新的增长极在哪里？这个问题的答案，也意味着房地产未来的发展空间。
受访者一致认为，中西部将成为下一轮中国城镇化的核心增长极，其中成渝区域是该区域发展的引擎。
回顾我国改革开放30年的区域格局，前十年的重心在以深圳为中心的珠三角区域，上世纪90年代转移到以上海浦东为中心的长三角区域，进入21世纪后，以天津滨海为中心的京津冀区域再次接过接力棒。“中国的第四极将是以成渝为中心的西部区域，再下一个将是以武汉为中心的中部区域。”中国城市规划设计研究院总规划师杨保军表示，如果说前三个增长极是国家特殊时期的政策选择的话，第四极则更为复杂，“既考虑到外向型经济的变化，也考虑到国家的经济安全以及平衡区发展，既有效率也有均衡的考虑。”
杨保军判断城市发展潜力有两个标准：海港与空港。上海同时兼具，北京有空港无海港，天津有海港无空港，成都要发展必须看空港。“恰恰近些年成都航空客流增长非常快，加上成都的政务环境非常高效，所以吸引了大批投资。”
“超过一半的世界500强企业进驻成都，反映了国际企业对中国西部发展的看好。”中国银泰投资有限公司总裁陈晓东说。在房地产开发方面，中国银泰以定位国际高端城市综合体的银泰中心著称，北京CBD银泰中心也早成为城市地标。不久前，银泰中心落子成都，正是“期望在新一轮城镇化中抓住发展机遇。”“我国的新型城镇化肯定需要房地产参与。而反过来说，哪家房地产企业失去了或是没有参与到中国城镇化的发展当中，那就会落伍。”刘晓光最后说。记者 卢丹
（责任编辑：袁霓）
