近日，浙江温州市出台《农村产权交易管理暂行办法》(以下简称《办法》），明确12类农村产权可上市交易，其中对农村房屋所有权和农村集体经营性建设用地使用权两类，特别强调了要“依法交易”。该《办法》将于今年10月1日起施行。
这一政策出台，受到社会各界的关注。国土部新闻发言人日前透露，目前国土部并没有形成相关指导文件。尽管如此，各地就农村集体建设用地流转的探索已经广泛展开，其中也包括宅基地流转。
试点只在农村进行
根据《温州农村产权交易管理暂行办法》，温州产权交易的收益、农村集体产权的交易收益，应当纳入本集体经济组织的财产，实行统一管理，并用于该集体经济组织成员的福利分配、社会保障、新农村建设等公益事业；而农村个人产权的交易收益，归个人所有。
实际上，一直以来，我国法律对农民私有房屋的买卖、转让限制严格，禁止转让给外村村民和非农业户口居民。有分析认为，《办法》为温州的农地使用权流转提供了法规依据，有望规范农村产权交易行为。
亚太地产研究院院长谢逸枫表示，温州此次土改的最大突破在于，农屋从村级交易扩展到县域交易，同时允许宅基地在非城镇户籍中流转，盘活农村空置土地，增加土地供应量、提高农民收入。
申银万国研报认为，过去十几年来，我国所推动的城镇化更大程度上属于土地城镇化。为实现人口城镇化，必须进行土地改革。通过集体土地特别是宅基地的流转，一方面可以为新型城镇化建设提供税收等资金来源，另一方面可以使农村人口获取土地增值收益，提高农村人口的购买力。
和外界的乐观预期不同，谢逸枫表示，温州农用房、小产权房量巨大，一旦允许上市流转后，温州房地产市场房源继续增加，导致更多空置房，有可能刺破温州的房地产泡沫。
“目前来看，这种试点方案可能只在农村里进行，而不能扩展到城镇里。”谢逸枫向记者表示，集体土地没有使用年限，一旦上市后，如何计算？上市交易后，交易所得归谁所有？“一连串的问题都在于，目前我国土地制度、产权制度仍不完善。”
城镇居民仍不得购买小产权房
温州的土地制度政策出台后，受到社会各界的关注。温州市农办近期对一些敏感问题进行了解释。
城市里的人能到农村买房子吗？对这个问题，温州市农办表示，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
农村房屋所有权怎么交易？温州市农办对此作出解释：农村房屋所有权也就是农房的交易，因为其土地性质为集体所有，根据现有的法律法规，只能在同一集体经济组织内进行交易，非同一集体经济组织内进行的农房交易是不能办理相应的土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
9月3日，国土资源部新闻处处长谢晖表示，目前，关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见，国土部并没有向地方政府下发过这一文件。
有消息人士称，虽然目前没有形成最终的指导文件，但各地就农村集体建设用地流转的探索已经广泛展开，其中也包括宅基地流转。谢逸枫说，由于当前法律障碍尚未完全破除，各地政府又无明确文件可依，土地制度改革的进展可能低于外界预期。
南方日报记者 赵晓娜
（责任编辑：袁霓）
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