业委会成员仅限于房产证上有名的业主、必须未欠交物业服务费和物业专项维修资金、20%以上的业主提议召开业主大会……《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)自2008年正式实施以来，被业界和市民诟病为“刁难业主，庇护物业”。记者昨日从市住建局了解到，我市拟修订《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)，目前正开展调研，邀请市民贡献“金点子”。
业委会成员仅限于房产证上有名的业主、必须未欠交物业服务费和物业专项维修资金、20%以上的业主提议召开业主大会……《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)自2008年正式实施以来，被业界和市民诟病为“刁难业主，庇护物业”。
关注点1:
欠交物管费和专项维修资金便不能成为业委会成员？
某小区业委会主任黄征：拒交费用不能成为限制进入业委会的“关卡”
众所周知，截至目前，我市不少小区都没有业主委员会。业主委员会为何频频遭遇“难产”，市民和网友有话要说。
《条例》规定，业委会成员必须“未欠交物业服务费和物业专项维修资金”。网友“intruth”对此持有截然不同的意见。在他看来，作为一个有着严重纠纷的小区，不交物业服务费的业主，是非常普遍的。“老实交物业服务费的业主基本上可以说是顺民，能否担当起业委会重任，值得怀疑。深圳有很多小区成立不了业委会，就是卡在这一关。”他写道。
对此，福田某小区业委会主任黄征认为这一规定“不合法”。他表示，业主交物业费是合同义务而不是法定义务，如果业主委员会所作的决定、所签订的协议、物业服务企业所提供的服务明显达不到业主要求或合同规定的标准，业主有拒交费用的权利，如合同一方尚有抗辩权一样，如业主无理由欠债，服务一方及业主委员会均可提起诉讼通过法律程序解决。
“我查过相关行政法规，要求业主无条件地交纳管理费，是没有法律依据的，交费是合同关系而不属于行政法规限制的范畴，这个规定有保护服务公司之嫌。”他说。
业委会成员仅限于房产证上有名的业主、必须未欠交物业服务费和物业专项维修资金、20%以上的业主提议召开业主大会……《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)自2008年正式实施以来，被业界和市民诟病为“刁难业主，庇护物业”。
关注点2：
业委会成员为何只能仅限于房产证上有名的业主？
网友“intruth”：业主应可委托亲属竞选业委会委员
小区成立业委会，本身就困难重重，极需政府与法规的帮助。为此，《条例》规定了街道办与社区工作站的相应责任，对业委会成立大有裨益。不过，《条例》却对成员的“条件”做了种种限制，堵死了人才进入业委会的可能——
根据《条例》，业委会成员只限于房产证上有名的业主。网友“intruth”认为，这意味着，除房产证上注名的业主之外，业主的父母、爱人、子女、朋友、律师都没资格进入业委会。可深圳作为一个年轻的城市，大部分业主都很年轻，都是家庭的经济支柱，都在从事繁忙的工作，很少人有足够的精力和时间去参与这件事。但相对有所空闲的家庭成员，却一概没有资格。“普通打官司都可以请代理人请律师，为什么在一个小小的业委会里，就连自己的亲属也没资格委托了？”
根据《条例》，以业主委员会名义发布信息，应当经业主委员会作出决定，并加盖业主委员会印章。有网友认为，任何业主为维护业主权利均有权提议、号召召开业主大会；此项规定剥夺了业主召开业主大会的权利，是侵犯业主权利的规定，应予以撤销。
关注点3：
召集业主大会临时会议得20%以上的业主提议？
罗湖某小区楼长史环羽：应改为5%以上的业主提议即可开临时会议
《条例》显示，筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。罗湖某小区楼长史环羽称，一般来说，业委会的成立都是相当有限的几位热心业主发起的。而作为筹备组成员，也是需要有热情、有时间、有能力的。一般业主根本不能胜任，还有很多业主根本就不想多事，但求坐享其成。最后这些任务还是落在这些热心业主身上。但这些发起业委会的热情业主一旦参与筹备组，就与首届业委会无缘！而每届业委会的任期是三年！
“为了保证业主大会选举的公平，这样做有一定的道理。但我们就想问：一定要这样限制吗？为什么不多想些办法，解决这个问题呢？难道一定要把他们在铁笼子里关三年吗？”史环羽说。
在什么情形下，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议？根据《条例》，要么是百分之二十以上业主提议，要么是发生重大紧急事件需要及时处理或其他情形。“20%以上的业主提议召开业主大会是明显刁难，业主私权利应尽量由业主自行处理，提议、倡导召开业主大会是业主权利，不应严加限制；通过表决才为有效，限制事实上就是压制、侵权；涉及公众利益，有5%的人提议都可以召开；该条款应改为5%。”她表示。
史环羽还建议，筹备组人数应扩大到每栋楼一名或每个单元一名，否则工作无法开展，许多社区业主委员会成立不了就是人少跑不过来。
律师建议
应当建立业委会的“回避”制度
广东中安律师事务所高波认为，《条例》的修订应该考虑如何维护业主权利，避免“刁难业主，庇护物业”，明确业主所有权，物业服务，政府管理之间的关系。业主请物业是请来服务，不是要给自己请个“爷”来管理自己，强调服务性非常重要。“应当取消物业对业主的管理职能，因为物业的管理职能只会制造矛盾，或者滥用权力，甚至损害业主的权利。”高波认为，对业主及其房产权利的管理应当回归政府部门，政府部门应当依法进行管理，而不是把管理权等政府职能变相给了物业。
他建议，应当建立业委会的“回避”制度，即开发商和物业管理处工作人员或亲属不得进入业委会，开发商不得成立物业管理公司而变相控制物业管理公司。此外，应设立邻里问题调解组织，可以有政府派出机构行使。(晶报记者谢银波实习生杨贞晶)
（责任编辑：秦静）
