多地政策微调 楼市或现连锁反应

    日前，多地楼市调控政策出现微调：郑州市主动抬高住房限购政策门槛，规定20岁以上的人才能买房；南京市则要求，9月1日起，市、区属国有独资、控股企业从一般商品房地产领域退出。与之形成鲜明对比的是，安徽芜湖市规定，在市区就业满3年的本科及以上学历免缴购房契税；此前温州已放松限购政策。

    业内人士指出，目前，一、二线城市房地产市场量价齐升，而三、四线城市库存积压仍比较严重，在这样的市场环境下，各地方政府的调控政策出现分化有其合理性。但是，一、二线城市的调控加码并不能改变房价上涨趋势，而三、四线城市放松调控则会加大房价上涨预期，从而出现全国性房价上涨的可能。

    地方调控现分化

    9月2日，中国指数研究院发布《2013年8月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。8月，全国100个城市新建住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。

    高企的房价，使得一些地方政府终于坐不住了。9月2日上午，郑州市房管局召开新闻发布会，宣布局部调整住房限购政策：从即日起，对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。

    无独有偶，南京市日前出台《关于市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》。《实施意见》进一步明确，18家南京市属国有全资及控股房地产企业、15项市属国有参股房地产企业股权，须于2013年底前完成退出。

    另外，南京区属、功能板块共有77家控股、全资、参股的国资房地产企业，根据《实施意见》，各区和功能板块的国资房地产退出工作要在2014年6月30日前完成。按照规定，南京市相关职能部门不再批准新的国资企业进行房地产投资、一般商品房项目开发、土地出让报名等。

    不过，一些三线城市为鼓励居民买房，部分放松了以往的调控政策。继温州放松限购政策后，安徽芜湖推出了技术人才购房优惠措施：在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。

    谨防房价全面上涨

    在国家统计局公布的2013年7月房价指数中，南京和郑州房价同比涨幅分别为12.8%和12%，在70个城市中排名第6和第7，可以说仅次于一线城市，属于全国房价上涨最快的两个二线城市，其全年房价控制目标很难完成。

    据了解，郑州市政府今年5月就开始采取限售、限网签等措施，抑制房价上涨，先后有60余家楼盘因涨价被郑州市房管局暂停网签，整改不到位的一律不准入市销售。但是，由于调控执行不给力、部分区域供应不足及房企不缺钱等因素，6、7月份郑州房价逆势上涨。

    亚太城市房地产协会会长谢逸枫认为，郑州楼市此次调控加码，很难令房价下降。主要原因是：一方面，郑州新政让不符合结婚年龄的人没有买房资格，是购房结构的调整，不会把全部住房需求封住；另一方面，郑州限购区域是二环以内，此次限购令并没有扩大限购区域，有资格和有条件的人完全可以去不限购区域买房。

    南京楼市也有类似情况，官方要求国企“退房”，对楼市供应会造成一定的影响，若供不应求的局面加剧，反而会助推房价上涨。此外，此次退房令会否重蹈央企退房令的覆辙，最后不了了之还未可知。也就是说，一、二线城市的调控加码措施，可以短期内让房价上涨趋缓，但长期来看不会改变房价涨势。

    而放松调控政策的温州、芜湖等三线城市，其直接动力来自于楼市低迷拖累经济。据统计，7月芜湖商品住宅总成交量仅1321套，同比下滑幅度达59%；截至7月底，该市库存量达到27000余套，可供当地消化21个月。温州房价则从2011年9月开始已连续22个月下降。业内人士认为，接下来可能会有更多楼市需求低迷、库存难消化的城市加入其中。而这会导致原本已有下降预期的三、四线城市的房价又会出现上涨预期。

    “放松限购、对购房者给予税收减免，这样的措施对楼市回暖有立竿见影的效果，2008年金融危机的时候已被充分证明。”谢逸枫告诉记者，“如果三、四线城市都以微调的名义这么做，那么所谓的一、二线城市房价上涨、三、四线城市房价停涨或下降的分化局面，有可能变成房价全国性上涨的情形。”(中国证券报，记者姚轩杰)

    百城房价环比连涨15个月长效机制应尽早“靴子”落地

    9月2日，中国指数研究院最新研究报告显示，8月份全国百城房价环比连涨到第15个月，且涨势不改。而就在当日，郑州市房管局对新一轮郑州购房限购政策召开了新闻通气会，证实了此前“未满20周岁的郑州市民不得买房”等一系列猜测。

    此一涨一调成为2日楼市焦点。与不久前温州、深圳、芜湖略显“放松”的调控新举措相比，房地产市场正走向调控分化的微妙变化。业内人士认为，针对这一局面，房地产调控长效机制应尽早“靴子”落地，减少地方博弈带来的预期混乱。

    郑州限购令悄然升级

    “仅仅是房价连涨15个月就足够了，具体涨了多少的数据，都略显多于且苍白无力，还是早点买房好呀。”北京一位被限购拦在门外，眼睁睁看着房价不断上涨的青年人小周感慨万端。而就在当日，郑州的限购令悄然“升级”，引来一片“围观”。

    中国指数研究院的报告显示，8月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.05个百分点。与此同时，房价同比上涨的幅度更是惊人。统计数据显示，全国100个城市住宅均价与2012年8月相比上涨8.61%，涨幅比上月扩大0.67个百分点。

    北京、上海等十大城市，更是“一骑绝尘”。8月份10大一线城市的住宅均价为17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，同林上涨更高达12.18%。

    从供应方面来看，8月份多数开发企业为备战“金九银十”加大蓄客力度，近期实际新开盘项目处于阶段性较低水平。

    调控分化呼唤长效机制

    在中国指数研究院的分析来看，政策是推动8月份楼市上涨的诱因之一。

    但是，就在当日，郑州市房管局召开了对新一轮郑州购房限购政策新闻通气会，会议证实了此前“未满20周岁的郑州市民不得买房；持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；144平方米以上的非普通商品住房项目，在主体结构工程封顶，方可申请商品房预售许可”等一系列猜测。

    从郑州的情况来看，显然调控又在收紧。而放在全国来看，整个房地产市场又正走向分化。

    “行政性的调控政策空间有限，而房地产调控长效机制包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度，应尽早建立。”住建部政策研究中心原副主任王珏林向上证报记者表示。

    对此，中国指数研究院也分析认为，发改委主任徐绍史表示“房价反弹压力较大”，财政部部长楼继伟表示下一步“扩大个人住房房产税改革试点范围”，这表明中央时刻关注房地产市场变化，未来也将适时出台相关政策予以引导。

    “展望‘金九银十’，部分供应一直不足的热点城市可能出现量价攀升局面，其调控政策可能进一步升级。”中指院分析师说。(上海证券报，记者于祥明)

    扩展阅读

    网民热议：房产税应主要调节高端商品房

    据媒体报道，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟近日向全国人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

    房产税下一步将以怎样方式征收并向哪些城市扩围成为关注焦点。有网民认为，房产税试点扩围时机渐趋成熟，今年以来房价涨幅偏大，符合第二批试点推出的环境。

    不过，从已开展试点的上海、重庆两地经验来看，开征房产税抑制房价的效果并不明显，不宜夸大房产税对房价的调控作用。网民建议，未来房产税应该调节高端商品房。

    扩围或为时不远

    2011年上海和重庆正式试点房产税以来，有关房产税试点扩围的消息接连不断。不少网民认为，发改委、财政部主管领导双双提出要扩大房产税试点范围与今年以来楼市和土地市场升温有关。

    网民“杨红旭”认为，房产税具体的推进节点会考虑到房价所处状态。2011年1月上海和重庆试点，当时房价涨幅偏大。今年年内，房价涨幅亦偏大，符合二批试点推出的房价温度环境。

    署名为“建企科技”的博主称，房产税试点扩容或许为时不远。需要在更大的范围内明确，开征房产税不是筹集收入，而是调节市场，影响人们的住房消费行为和投资预期，并为省以下财税体制改革提供配套。先期推动试点，是力求搭建一个制度框架，取得经验，减少反对与疑虑。搭成制度框架后，要考虑怎样动态优化，逐步健全完善。

    恐难抑房价

    “目前房产税试点城市的房价降了吗？如没有降说明房产税对于降房价作用很小，那为什么每当房价上涨时就提出扩大房产税试点？”网民“眯眯眼老杨”对扩大房产税试点表示不解。网民“惘事茹焉”也认为，房产税根本不能抑制房价，只会增加老百姓购房负担。

    针对一些网民提出的疑虑，网民“刘剑文”指出，不要夸大房产税抑制房价的功能。房产税只是一个税种，其主要功能是组织财政收入，虽然它确实会增加房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定影响，但对保有环节的房屋征收房产税并不会对房价上涨产生“一剑封喉”的作用。因此，不宜夸大房产税对房价的调控作用。

    重点应是调节高端市场

    尽管目前房产税下一步试点范围仍未明确，但不少网民认为，征收房产税应该调节高端商品房，保障百姓最基本的住房权。

    据媒体报道，中南财经政法大学房地产研究所所长张东此前曾表示，房产税最重要的作用，不在于降房价，而在于增加投机成本和投资成本，打击炒房，保护和引导普通商品房的消费，确保老百姓的住房权。

    不少网民对此表示认同，他们认为，房产税扩容的路径应是保障房与商品房双轨统筹，调节高端、不覆盖基本住房，并把相关规则透明化。要让老百姓明白，这个税收集中起来以后，是为了通过政府之手满足更多人的住房需求。(经济参考报 记者赵东东整理)

（责任编辑：秦静）