中国经济网北京8月21日讯 中国房地产市场正在经历下跌一年后的见底回升。但让国务院忧心的是，有关房地产市场“预期”的变化。今年1、2月，经历一年多史上最严厉调控的中国房地产市场住宅交易量跌入谷底。3月份开始，在信贷放松、地方微调楼市调控政策的刺激下，部分房地产市场出现了较为明显的复苏迹象。以北京为例，今年1月住宅成交仅为7000余套，5月份住宅成交迅速突破2万套，6月份超过了2.5万套。7月份，北京、广州、上海等重点城市住房交易量创下今年最高水平。
在此形势下，房地产调控面临新的压力。7月7日，温家宝总理在江苏调研时强调：“我今天再一次强调这一点，这个目标，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑的局面。”然而就在温总理讲话之后，北京仍爆出了全国新地王。
京城楼市微妙变化
以此同时，京城楼市也在悄然发生变化。
据了解，目前，“狙击房价上涨预期，严防房价反弹”已受到高层关注，国务院相关机构也对近期土地市场及楼市的异常变化进行了解调查。
“今年一季度更多是自住性需求释放，但从二季度开始，预期对市场带来的变化非常明显。”业内专家认为，随着稳定预期政策的陆续公布，京城一度发生变化的市场将逐步稳定下来。
近日，不少准购房者收到保利春天里项目的短信：“项目二期开盘，一至四居，优惠已出：3万元到10万元左右。凭此短信，办理基金卡，可享万元优惠。”但是仅仅半个月前，该项目还声称将逐渐取消折扣。
这条短信似乎让人感觉刚刚消失的折扣又回来了。而这个折扣出台背景是，8月份大兴天宫院区域将有3个纯新盘入市，这样，该区域在售楼盘量就达到了7个，总供应量达到200多万平方米，一场激烈的肉搏战即将开打。
在大兴天宫院即将开盘的3个新项目中，由国企开发的金融街融汇是最受关注的一个。金融街融汇的销售员介绍，“价格在1.4～1.5万元，但我们是精装修。我们边儿上的项目都是毛坯房，价格都到1.5万元以上了。目前是前期排号期，您现在要来办理‘微账户’，最多还可以享受3万元的优惠。”小高补充说。
面对新盘的低价入市，老项目压力很大，其中，受影响最大的是目前正热销的保利春天里。
尽管保利春天里的销售员不承认二期低价开盘是为了抢市场，但业内人士还是解读为战前“示威”。
事实上，库存高企、供大于求是当前许多城市的现实状况。以天津为例，中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉介绍，天津住宅库存量达到历史新高。自2011年4月至2012年6月，销供比连续15个月小于1，市场供过于求态势凸显。
地产业是否开始复苏
8月楼市，似乎又进入一个时间窗口，市场与调控，都有新进展。不少城市再现房源被热抢，部分地方楼市成交量和均价也出现回升迹象。
根据中国指数研究院近日发布的数据显示，在7月的最后一周，重点监测的40个城市中有34个城市楼市成交量同比上升。其中，6城市同比涨幅超过150%，重点城市周均成交量除深圳外，均同比上涨。
渣打银行近日发布的一份报告中称，尽管很难重新回到繁荣期的水平，但中国的房地产行业的确已经开始复苏了，而这很大程度上要得益于销量的上涨和融资成本降低带来的资金缓解。
主要原因：一是出于稳增长的需要，央行连续降息降准，释放了货币放松的信号，带来了未来房地产政策要逆转的猜测。加之，不少地方政府屡屡出台对房地产调控政策进行松动或微调的做法。这些都在一定程度上影响了市场的预期。二是开发商普遍采取以价换量的经营策略，一方面尽力降低库存房，另一方面营造市场氛围。第三，在经过近两年的调控后，目前伴随着这种货币政策的调整，刚需群体部分人放弃观望，选择出手了。所以，二季度以来，市场成交量的复苏，是多方面因素共同造就的。
成交量的逆势上涨是否意味着楼市的全面回暖呢？对此，专家认为，在房地产投资增速仍然下滑、楼市库存量依然高企的情况下，房地产市场全面回暖的判断尚缺乏有力依据。
对于近期楼市成交量出现了上升趋势的原因，中国房地产学会副会长陈国强认为，政策面的变化，货币政策的微调，对于楼市的影响非常直接，而不少地方政府屡屡有松动、微调的做法，这在一定程度上也同样会影响市场的预期。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹则表示，今年整个宏观经济增速下滑比较明显，国家在不到一个月时间里连续降了两次息，释放了放松货币的信号。这带来了未来房地产政策要逆转的猜测，也促使一些正在观望的购房者开始出手。
或将有新一轮政策出台
尽管楼市回暖声音不断，但7月31日召开的中央政治局会议已经定调，下半年仍要坚决抑制房价反弹。此前国务院已经派出8个督查组摸底全国房地产市场。督查组分赴北京、湖南、江苏等地开展督查时不约而同将“火力”放在了房价问题上。
在很多业内人士看来，“控房价”不仅是本轮督查启动的诱因，其目标还可能体现在督查后新政制定过程中。上海易居房地产研究院副院长杨红旭者表示，在督查组回京、形成报告并提交后，中央很可能据此出台新一轮调控政策。
督查之后出新政，已成为多数业内人士的共识。但对于是否推出更严厉的措施，市场莫衷一是。有数字表明：7月份国家房地产政策动向整理归纳了40余条，其中调控类的政策动向占比达50%以上。重要的政策动向是“一月之内央行二次降息，政策密集度堪比零八年”。最值得关注的是南京、郑州、中山、珠海等地纷纷发布新政，或者对房地产调控进行“微调”，与此相对应的是温家宝总理、中央各部委、人民日报、新华社等的一再表态，坚持房地产调控，决不能让房价反弹。最值得回味的是，统计局表示：房地产调控是今年经济下滑的重要原因。
在这种情况下，国家近期出台新一轮调控政策的可能性急剧增大。但鉴于经济稳增长的压力也很大，此时不宜过度打压房地产市场。事实上房产已拖了经济的“后腿”。上半年，全国房地产开发投资同比增长16.6%，已明显低于全社会固定资产增速的20.4%。很多人认为，保障房投资量很大，可以救投资、救经济。其实今年一季度，全国保障性安居工程新开工建设住房完成投资1440亿元，仅占房地产开发投资13%，而且比去年全年减少2个百分点。
据透露，国土资源部已经要求各地每周报送土地出让情况，以便及时进行土地市场预期调控。记者了解到，这是在以往任何调控时期都不曾有过的做法，由此可见政府对房地产调控的严厉程度。
一位业内资深人士表示，中央政府对房地产调控的决心已经毋庸置疑，现在开发商的命运实际上是握在自己手里，若涨幅过大，便可能招致更严厉调控政策。
(《中国经济信息》记者宋奕青)
（责任编辑：徐晶慧）
