降价空间有限，开发商还能挺多久
张洪认为，目前昆明房价稳定，楼市处于深度胶着的僵持状态，刚性需求则在焦躁不安地观望。
根据他的调研，在昆明的购房者中，外省投资者约占1/4，来自云南省内其他地州的约占1/4，剩下的1/2是本地购房者，其中以第一次购房的刚性需求居多。实行“限购令”之后，市场被压缩了一半，但很显然，目前刚性需求还未完全释放出来。
今年4月，昆明主城区共成交各类商品房4656套，与去年同期相比降幅达56.35%。考虑到4月中旬昆明举办了春季房交会，与3月份环比增加的2.4%简直微不足道。一位业内人士认为，房交会上各开发商“展示多于销售”，开发商们还是表现得比较矜持，没有诱出购房者掏钱的欲望。
其中的一个原因可能是，开发商的降价空间没有许多人想象的那样大。
2009年，昆明房价均价为每平方米4000元左右，到2011年就涨到了每平方米7000元。同一时期，昆明地价翻了不止一番。
据了解，2008年，昆明上调了基准地价，并开始实行土地“招拍挂”制度。业内人士告诉记者，当时定下了被业内称为“五四三二一”的政策，即一环以内土地底价500万元一亩，一环至二环间400万元一亩，以此类推。但这一基准地价执行一年左右，就被一轮轮推高到了“十九八七六”，在业内引起了轩然大波。
“2006年，西二环外有一个项目的地价大约是50万元一亩，但现在连远离主城区的呈贡新区也要400万到600万元一亩。”这位人士说，一个标志性事件是，去年12月，使用仅16年的昆明市政府原办公大楼进行了爆破拆除，这块位于城市中心的土地在此之前以总价34亿、每亩超4000元创下了昆明土地单价纪录。
“虽说房屋价格除了土地成本外，还包括建安成本、税收和利润，地价升高并不意味着商品房价格一定水涨船高，但地价和50多种涉及房地产的税收占了成本的近60%，拿地成本被拉高，客观上确实推高了房价。”这位业内人士说。
另外，昆明从2008年年初开始启动城中村改造工程计划，用5年时间把昆明的城中村全部改造完毕。到2013年年底，昆明将有近400个城中村全部拆除，这是目前国内最大的城中村改造规模。因拆迁补偿、文化保护等复杂原因，城中村改造项目前期推进较慢、投入巨大、资金回笼周期被拉长。
“我们做过一个测算，降价空间为20%左右，我们也向开发商做过问卷调查，他们说的和我们算的差不多。但现在，一些企业操作时降到了百分之十几，再往下降，可能对企业就是一个损害了。”张洪说，“所谓‘合理回归’，回归到哪一步算合理？我们研究认为，昆明在特殊时期、特殊的土地条件和市场需求条件下，只有20%的降价空间。”
李迪认为，大量产品同质化严重、高容积率、高层塔楼、高密度的城中村改造项目将在今明两年集中上市，开发商对回款的迫切要求，很可能会进一步拉低楼市价格。
据估算，目前已有约一半城中村项目通过了规划批准，建筑体量已达1.9亿平方米，相当于现在全昆明每年住房交易量的十几到二十几倍。
张洪说，如果城中村项目集中放量肯定会对市场有极大冲击，考虑到市场消化的问题，政府主管部门会用延缓发放许可证的方式控制推进速度，将城中村改造产品供应的时间拉长一点，力求供需平衡。
但这又带来新的问题：“时间拖长了，资金压力太大，开发商本来投入大，希望早点脱手回款，但遇上限购，交易量明显下滑，消化能力太低。这是目前昆明一些承担城中村改造任务的企业感到比较困惑的，退不退出市场都是两难。”
（责任编辑：石兰兰）
