■ 沪上开发商称降息作用将会越发显现
■ 一楼盘涨价未获热销
降息带给楼市的利好，已在沪上部分刚需楼盘销售中“兑现”。
7月8日下午，位于闵行吴泾的嘉怡水岸销售火爆。截至当天下午4时，售楼处现场的销控表显示，开盘两天来，嘉怡水岸此番推出的276套房源已售出207套，逾七成。
售楼处现场一位销售人员称，该楼盘系首次推盘，此番推出毛坯房源276套，前排位置较好的房源均价1.6万-1.9万元/平方米，后排位置稍差的房源均价1.4万-1.8万元/平方米，购房人可享9.6折优惠。
“我们是刚需楼盘，客户也都是刚需客户，主要是当地居民及在闵行开发区、紫竹科技园区工作的人员。”现场销售人员称，央行宣布降息，对销售也起到了一定的促进作用。
某上市房企营销负责人说，从实际的还款金额看，降息对降低购房成本作用有限，但能让人们产生利好的心理预期，“5、6月以来，楼市成交一直很好，这种成交惯性会延续到7月，市场上的需求不会突然消失掉。”
降息效应显现
降息可以直接降低购房者的房贷成本。
中原地产5日提供的一则案例显示，以纯商业贷款100万元、贷款期限20年、以等额本息方式还款为例，按此次降息后的基准利率——6.55%来计算，每月还款额为7485.2元，较调整前的7633.4元，每月可少还148元。且此次降息与6月8日降息相隔时间较近，如两次降息一起来看，同样的案例，两次降息累积后每月将少还约300元。
此前的7月5日晚间，中国央行宣布，自次日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。这是央行在一个月内第二次宣布降息。
除了降息，本身银行针对首套房贷款也有利率优惠。
嘉怡水岸售楼处一负责办理贷款按揭业务的银行工作人员称，目前首套房购房者能申请到的利率优惠多在8.5折，另外几家银行也都如此，8折利率优惠依然稀缺。
“不过现在再次降息，在降息基础上再打8.5折，还是很划算的。”上述银行工作人员直言，嘉怡水岸的推盘时间有点讨巧，6日开始降息，7日开盘。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海称，降息肯定是个利好。即便每月还款额上变动不大，但加上房贷利率打折，对购房人的心理影响还是很大的。
“再往后看，降息的积极作用会越发显现。现在银行放贷任务完成得并不好，房贷一定是各家银行都很看重的，一定会把降息的政策更加灵活地运用起来。”宋海说。
某上市房企营销负责人还提到，在闵行开发区、紫竹科技园工作的白领很多，区域刚需客源也很大，而该楼盘是区域内少见的在售刚需新盘，且价位也不算高，这可能是销售向好的原因。
涨价楼盘销售平淡
不过，在宋海看来，降息对开发商的有利影响并不算大，“目前开发商从银行拿到的开发贷还是很少。”
在不少业内人士看来，鉴于监管层并非放松“限购”、“限贷”等调控底线，开发商目前仍应以跑量为先。
沪上部分涨价楼盘眼下似乎并未能获得热销。
同样于上周末推盘的某嘉定楼盘，仅推出22套90平方米小三房，但截至昨日发稿，该楼盘一位销售代表称，开盘两天，这批房源还剩10多套。
据该楼盘售楼处一销售代表介绍，这22套房源优惠后总价在130万元左右，均价在1.4万-1.5万元/平方米。年初时该楼盘同类房源的总价为110万元，均价在1.2万-1.3万元/平方米。
对于此番提价的原因，该销售代表称，“房源的位置不一样，价格也不一样，况且现在各个楼盘的价格都在涨。”
据该销售代表称，现在利率下调了，开发商的资金压力缓解了，购房者也开始入市，价格往上走是趋势。该楼盘之前几次推盘，价格都在缓步上升。而且，“楼盘的楼板价接近7000元/平方米，卖1.3万元/平方米是保本价，卖到1.5万元/平方米以上开发商才赚钱。”
至于22套房源的推盘量，该销售代表称“现在就剩几栋楼了，自然要慢慢卖”。
某房企总经理表示，上述嘉定楼盘所在区域有多个楼盘在售，此次该楼盘的定价已与竞争对手持平或略高。该总经理认为，该楼盘以前的价格系贴着成本价卖，也是事实，此番涨价未必和降息有关，而所剩房源不多，涨价可能也是想试探市场。
“7月楼市延续6月走势”
也有部分楼盘在继续降价。
浦东汇锦城售楼处一工作人员称，上周末该楼盘加推的100多套房源，优惠后均价在1.2万元/平方米，“我们3月推盘时均价在1.3万-1.4万元/平方米。”
“之所以这次定价低，是因为要完成公司内部的销售指标，这批卖完后就会恢复原价。”该工作人员解释道。
不过，该工作人员昨日没有透露销售情况，只是称“房源不多了”。
松江怡林花园二期售楼处工作人员称，该楼盘在上周日加推了102套两房房源，优惠后均价在1.41万元/平方米，“目前这批房源还剩下30%多。”
宋海认为，7月沪上楼市还是会延续6月的势头，但前提是供应量要跟上，同时新增供应里的产品类型值得注意，“受市场欢迎的户型，加上符合市场的定价，这类供应如果多的话，7月楼市还是会很好的。”
在宋海看来，目前楼市全面回暖的条件还不具备，市场最大的需求还是刚需，而目前刚需客户的出手意愿也比以前大大增强，新增供应产品应该朝这方面靠拢。
（责任编辑：黄楠）
