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均价低于成本 迪士尼地王“貌亏实赚”？
关赟斐 每经记者 杨羚强 发自上海
不少“地王”被外界认为将铁定亏损，但不得不承认，“地王”确实是房企促销的有效手段之一。
2009年11月，在迪士尼落户上海的消息公布后数小时，上海象屿置业有限公司（以下简称象屿地产）以11.9亿元的总价夺得“浦东新区川沙新市镇A08-03”地块，楼板价达到14000元/平方米，被媒体称为“迪士尼地王”。
日前，在该地块上，开发商象屿地产发展的“地王”项目象屿鼎城，已于今年6月展开销售，成交均价为21895~22229元/平方米，低于其拿地平均成本。
但有业内人士表示，“这仅仅是一种策略，实际上，这个项目是貌亏实赚。”
项目均价低于成本价2000元
《每日经济新闻》记者通过建交委网站查询到，象屿鼎城的总投资额为20.5亿元。上海市规土局信息显示，A08-03地块的出让面积为56570平方米，容积率要求不大于1.5。以此计算，整个项目，最大建筑面积为84855平方米，每平方米（建筑面积）的平均投资额高达24159元。
日前，记者以购房者身份致电象屿鼎城售楼处询问时，项目销售人员崔小姐表示，该项目一期公寓房的销售均价在23000元/平方米。中房信数据显示该项目的实际成交价要更低——6月成交均价仅为22229元/平方米，7月为21895元/平方米。
根据网上房地产的统计，象屿鼎城在一个多月里已销售了推出部分的58%以上。佑威及楼市专评网数据显示，最近30天（6月17日~7月16日）象屿鼎城是上海市个案成交面积排名第四的楼盘。
经计算，该项目每平方米实际成交均价要低于成本价2000元左右。
为此，记者多次致电上海象屿置业总机，但一直处于忙音或无人接听状态。
分析师：“拉高拍低”转移楼板价
中房信分析师薛建雄表示，象屿鼎城表面上是“亏本运营”，但实际上是通过“拉高拍低”的方式平衡利润率，目前售价低于平均投资成本仅仅是表面现象。
薛建雄解释道，所谓的“拉高拍低”是指通过提高社区中公寓房源容积率，降低别墅房源的容积率，客观上降低公寓部分的楼板价，提高别墅的楼板价。
21世纪不动产提供的数据显示，目前象屿鼎城共有复式房源32套，建筑面积5652.06平方米；联排别墅4套，建筑面积771.76平方米；公寓234套，建筑面积26827.99平方米。
销售员崔小姐表示，所谓的“复式”房源指的就是叠加别墅项目。该项目二期房源正处在蓄客阶段，二期房源不但包含公寓，还有联排和叠加别墅。象屿地产的网站上的相关资料也显示，象屿鼎城别墅类产品即将于7月上市。
薛建雄指出，按“拉高拍低”的方式来计算，该项目后期别墅的均价很可能在4万元/平方米左右，而相对一期而言，位置较好的二期公寓的价格也会相应提升。
上述专家坦言，前期“低于成本价”入市的房源成为了吸引市场眼球的一种销售手段，有利于蓄客，可谓一举两得。
（责任编辑：石兰兰）
