由于受到持续调控，住宅性地产利润越来越薄，房企也在采取各种各样的应对策略。这其中，转型成了说得最多的一个词。
业内人士认为，现在的转型，一种是开发区域的转移，从一、二线城市向三、四线甚至县镇转移；另一种是产品结构的转变，从原来的住宅地产向商业、旅游、养老、影视等多种地产转变。
但转型也要根据自己的特色，扬长避短，否则“一窝蜂地转，很可能将自己转死”。
征集
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本期“商道”论坛参与嘉宾（以姓氏排名）
李宏伟河南天伦地产集团常务副总经理
李晓峰河南财经政法大学房地产经济研究所所长
上官同君河南王牌企划有限公司董事长
申卫河南宏基伟业地产集团有限公司董事长
师凯伦郑州清华园集团有限公司常务副总经理
翁建江绿城集团营销策划部副总监、绿城集团河南公司副总经理
姚莉河南鑫苑置业有限公司总经理
赵进京河南地产商会投资股份有限公司总经理、河南地产商会秘书长
转型
有的进行区域转移，有的调产品结构
持续调控，让住宅性地产的利润越来越薄，开发商该如何应对？
河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰说，为了规避风险和应对调控，河南的不少房地产企业都做出了转型突破。大致有两类：一是区域转移。离开一、二线城市，进入三、四线城市以及下面的县城乡镇。
二是改变产品结构。“比如有的从住宅转向商业地产，还有的转向旅游、养老地产等。”
区域转型的原因在李晓峰看来主要是一、二线城市的调控比较严，另外国家今后的发展战略重点已调整为发展中小城市，今年2月国家出台了一个政策，中小城市能解决户口。“包括咱们郑州，都要大力发展卫星城市。房地产企业的这个转型也是顺应了政策大方向。”
从易居中国研发机构企业中心近期公布的《中国房地产企业商业模式创新智库》可以看到，在严厉的宏观调控政策背景下，地产行业出现了商业、旅游、体育、养老地产，甚至文创、影视地产等概念。
河南鑫苑置业有限公司总经理姚莉说，2011年主流房企的年报中，不约而同地将商业地产作为一大亮点加以阐述。万科、中海、保利等以住宅开发为主的房企，均表示未来住宅与投资型物业的比例达到2∶8或3∶7。姚莉透露，“未来几年鑫苑会在刚需住宅、商业地产及城市综合体项目等方面进行全方位尝试。在夯实完善二线城市发展根基的同时，计划进驻三线城市。”
模式1
做住宅也做商业、旅游、影视地产
在郑州清华园集团有限公司常务副总经理师凯伦看来，房企转型多是根据土地性质和市场定位，做混搭。
清华园主攻北区和西区。北区的环境决定他们开发出了以温泉和休闲文化为主的清华忆江南项目。“清华忆江南是典型的游闲地产。而它的旁边，是中原影视城，如果归类，清华忆江南可以算是影视地产。”
而在西区，根据周边西流湖、尖岗水库等自然环境，清华园做出了低密度、多种楼盘结合的清华大溪地，还开发了集商业、游乐和住宅为一体的城市综合体。
天伦集团的主营业务则不仅有房地产开发，还有天然气及其他行业的投资。
河南天伦地产集团常务副总经理李宏伟介绍说，去年年底，天伦与荥阳市广武镇政府签署了《广武山旅游项目合作协议》。项目预计投资50亿元，涵盖桃花峪及汉王城村、霸王城村等两万亩的行政村。这里的楚河汉界、汉王城、霸王城、三皇寨等自然旅游资源，要么没开发出来，要么破破烂烂。
协议显示，天伦集团将在5年内将桃花峪景区建设成国家5A级旅游景区，涵盖的几个行政村要建成全国特色景观名村。
在业内人士看来，天伦集团的桃花峪项目，既是典型的旅游地产，又是农村新型城镇化进程中特色鲜明的“下乡”项目。
模式2
你出钱我出力，搞联合、代建
河南宏基伟业地产集团有限公司董事长申卫说，公司除了坚持在河南的二、三线城市，集中深耕商业地产，还与建业、绿地等强势公司开展联合开发。
绿城集团营销策划部副总监翁建江说，2010年9月，绿城集团就成立了绿城房产建设管理有限公司，输出品牌、技术、服务和管理，进行联合、代建。
代建模式有三种。“一种是资本代建。你投钱，我来开发、建设、进行后期售卖等。”
另一种是商业代建，对方出土地和资金，绿城集团负责开发建设、售卖以及后期物业服务。翁建江说，这种模式主要针对中小型开发商，是合作最多也是收益最大的。“因为我们只需要输出品牌、技术、管理和服务，就能收取项目总额7%到12%的费用。”
第三种是政府代建，就是与政府合作，共同开发项目，“以城区改造和重大项目居多。”
在河南地产商会投资股份有限公司总经理、河南地产商会秘书长赵进京看来，房企之间取长补短，这也是未来地产界一种新的发展模式和方向。
提醒
转型，要扬长避短地转
在赵进京看来，应对风险做出转型固然必要，但也要根据自身情况“扬长避短地转”。
这得到了李晓峰的认同。他觉得房地产转型一是社会和市场的客观需要，另一方面也是企业规避限购的一种手段，所以转型必须利用优势，因地制宜。
比如商业地产。“万达在郑州市西郊做能活，其他企业做未必就行。商业地产不仅仅要把房子盖好，还要有丰富的商业资源。”术业有专攻，李晓峰说专做住宅后来转做商业地产失败的例子并不少。
此外，还要看土地的不同性质和不同区域的政策。房地产在我国是一个政策性很强的行业。“比如一个房企选择做旅游地产，在惠济区做跟在荥阳做，即使相隔不远，结果也可能截然相反。为什么？因为惠济区国土资源局跟荥阳市国土资源局权限是不一样的。”
有人说，理想很丰满，众多房企都曾尝试向旅游、商业、低碳、养老等细分地产市场转变，但现实很骨感，真正转型成功的少之又少。“所以不能盲目地一窝蜂地乱转，否则只会把自己转死。”赵进京说。
（责任编辑：石兰兰）
