“淡季不淡”，量价齐涨重现广州楼市。广州市国土房管局昨日（14日）发布《2012年7月广州市10区房地产市场运行情况的通报》。数据显示，上月广州全市10区新建商品住宅网上签约面积79.67万平方米，同比增加104.5％，环比增加22.9％，而一手房网上签约均价14305元/平方米，同比上涨8.2%，环比上涨4.2％，这也创下了近两年广州一手房价新高。
业内人士分析，广州一手房价创新高本质上是结构性上升，而不是整体房价的上涨，因此与国务院督查组此前的调研结果并不矛盾。
房价：中心六区环比涨5.6％ 新四区跌1.7％
广州一手房价在1.3万元/平方米的关口徘徊了三个月后，终于在上月迈过了1.4万元/平方米的门槛。数据显示，上月全市10区新建商品住宅网上签约均价14305元/平方米，同比上涨8.2％，环比上涨4.2％。
记者查阅数据发现，该均价已经创下近两年来广州一手房价新高。
值得一提的是，市国土房管局昨日还首次单列公布中心六区和新四区一手房价。数据显示，7月，中心六区新建商品住宅网上签约均价21654元/平方米，同比下降2.4％，环比上涨5.6％；而外围四区新建商品住宅网上签约均价10719元/平方米，同比上涨2.2％，环比下降1.7％。
尽管全市一手房均价上涨，但是从各区看，除了花都、南沙，其余各区一手房价均在1万元/平方米以上。其中，涨跌的区县各占据半壁江山，越秀、天河、白云、黄埔、番禺等五区房价均有所下滑。越秀一手房价从6月的28903元/平方米跌至上月的26563元/平方米，降幅达8%。一手房价涨得最凶的要数海珠，从6月的23067元/平方米上涨至上月的25037元/平方米，涨幅达8.5％。
谁在拉升广州一手房价？
市国土房管局相关人士说，广州一手房价确实相比上半年略有上涨，主要是一些高端住宅成交拉升了均价。
豪宅扎堆的珠江新城可能在其间推了一把，光是猎德街就在短短一个月内售出了143套豪宅。
在全市各街道新建商品住宅签约均价排名中，天河区猎德街仍然以34657元/平方米的均价高居全市之首。广州市国土房管局解释称，主要是由于该街道上月成交的143宗住宅中，有27宗座落于嘉裕花园、93宗座落于中海花城湾、23宗座落于珠江璟园，这三个楼盘的成交价格较高。
网签面积：中心六区同比增187.8％
原本是楼市淡季的8月，一改往年常态，延续7月的成交火热，广州楼市呈现淡季不淡的态势，上月广州10区新建商品住宅网上签约面积79.67万平方米，同比增加104.5％，环比增加22.9％。这一成交量创下2009年10月以来的月度成交新高。
为何上月广州一手房价应声上涨？下面的数据或许可以反映出其中的原因之一：
——越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔等中心六区新建商品住宅网上签约面积26.13万平方米，同比增加187.8％，环比增加37.2％，占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的32.8％，与去年同期相比比重增加9.5％，与上月相比比重增加3.4％。
——花都、番禺、南沙、萝岗区（以下简称外围四区）新建商品住宅网上签约面积53.54万平方米，同比增加79.2％，环比增加16.9％，占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的67.2％，与去年同期相比比重下降9.5％，与上月相比比重下降3.4％。
记者还发现，除了黄埔、萝岗，其余8区一手房成交涨声一片。天河一手房成交更是一下猛涨3.33万平方米，涨幅高达171％。
业内人士指出，中心六区的高端楼盘成交较多，在一定程度上拉升了全市的一手房均价。
市国土房管局还抽取2012年6月和7月成交面积均大于5000平方米的26个典型楼盘的网上签约情况，有7个楼盘均价涨幅超过5％，均价基本保持不变的楼盘有18个，仅有1个楼盘均价跌幅超过5％。其中，南沙区时代山湖海花园从6月的9678元/平方米上涨至10607元/平方米，涨幅高达9.6％。
市国土房管局解释称，由于各个楼盘每个月销售的产品不同，该数据只反映各个楼盘月与月之间的集中成交价位变动情况，并不反映楼盘的实际价格变动情况。
业内建议
不要期望短线投资
业内人士建议，购房者此时更应理性看待市场，限购不放松，投资需求难以入市，房价不存在大幅上涨的空间。黎文江表示，购房者不要担心房价会出现暴涨，不少开发商仍然库存较多，可以慢慢选择。
在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力、资金缺乏投资渠道的市场背景下，投资房产仍被不少人视为资产保值升值的避风港。
韩世同表示，对于购买婚房等将房子作为必需品的买家，目前也可以算是入市的不错时机，但绝对不是最好的时机，可以考虑开展优惠促销活动的楼盘。而在未来经济走势不确定的情况下，投资型购房者则应谨慎入市。
“房产投资永远都和楼市价格紧密联系。从调控政策走向来看，很难出现2009-2010年那样房价短期内疯涨的市场投资机会。”龙斌表示，在目前的楼市状况下，楼市投资客即使出手，短期内房产自身价值也难以大幅增加。
黄韬指出，在从严的楼市调控下，投资客要想在短期内获得房价上涨而带来的升值收益非常困难，短线投资当前已不可行，房产投资者做3—5年的长线投资比较划算。也就是说，对房产进行长期持有经营，以租金回报博弈调控周期，等待房产升值后套现机会。
分析
焦点1 一手房价还会再涨？
广州一手房价再创近两年来新高，使得很多百姓对房价心生忧虑，然而近期国务院督查组各地调研却对广州楼市调控效果给予肯定。
合富辉煌首席分析师黎文江说，广州一手房价创新高本质上是结构性上升，而不是整体房价的上涨，因此与督查组的调研结果并不矛盾。
他表示，排除结构性的因素，多数开发商还是希望可以保持目前市场稳定的局面，不会贸然大幅涨价，但是相比前一阶段，一些前期降价换量项目可能逐步减少或取消折扣。
合富置业首席市场分析师龙斌说，上月广州一手房成交呈现较为突出的特点，就是老城区的高档楼盘的推货和销售有所增加，对均价有拉升作用。“这与前几个月番禺、花都和南沙不少楼盘推货促销的情况有所不同。”
龙斌指出，对房价的分析应遵循“同质可比”的原则，广州绝大多数区域的房价跟历史最高水平相比都是下跌的。以金沙洲为例，尽管近几个月1.2万/平方米左右的房价较二三月份略高，但比起去年1.6万/平方米左右的房价，还是明显下调的。
龙斌说，作为国家中心城市，广州城市价值的提升将带来不动产的持续增值，“在城市发展步伐加快和房地产市场供不应求的背景下，房价攀升是必然的”。他表示，在房地产调控政策不松绑的空间下，房价的涨幅将大大下降，因此房价将在平稳中缓慢攀升。
不少业内人士表示，目前楼市已进入一个高敏感期。
省房协理事赵卓文表示，如果楼价上升，超过了管理层容忍的底线，新的调控工具和手段随时会到来。
赵卓文认为，房地产业整体上已经属于“供大于求”的产业，只是由于区域分布、产品结构分布不合理，投资投机活跃，造成了虚假的火热现象。“房地产发展商和投资者，一定要保持理性和冷静的思维，见好就收恐怕是当前比较稳妥的策略。”
焦点2 简单数据统计抬高房价？
黎文江认为，目前市国土房管局是用简单算术平均数（全市商品住宅成交总金额/成交总量）方式，求得全市房价均价。“如果房价高的豪宅成交量占比越大，则成交总金额就越高，求得的全市均价就越高。”
龙斌也表示，一手房均价的统计不考虑区域、行情、权重等因素，不能准确反映房地产市场。
据其监测，广州10区预计下半年商品住宅新增供应约3.33万套，与往年相比有明显的增加，处于近年来高位。其中，中心六区新增供应更是有明显增大，约1.52万套。“广州中心六区下半年高端豪宅项目和别墅产品扎堆上市，必然得到市场上高端买家关注，成交量将占有一定比例。”
黎文江担心，下半年广州一手房价可能会被统计方法结构性推高。“这样一来，市场真相被蒙蔽，也冤枉了开发商，严重一点的话，会招来更严厉的调控。”
他建议，把普通住宅跟豪宅的一手房价统计区分开来，有利于人们更准确地判断目前的市场现状。
焦点3 广州楼市回暖了？
对于上月广州一手房的量价齐涨，业内人士认为，连续两次降息，对购房者的影响非常大。“购房者不仅实际支付能力增加，对房价的预期出现变化。”
熬过了调控寒冬的广州楼市，连续数月成交量大幅度攀升，“楼市回暖说”开始尘嚣甚上。
对此，有业内人士称，楼市短时间内过热并非好事，更重要的是回暖的持续性。资深房产专家韩世同称，降息、降准等挽救经济的“救命药”变成了房地产市场的“补药”，但是这只能是暂时现象。“未来经济走势并不明朗，如果经济持续下滑，楼市不可能一直一枝独秀。”
“改善型买家入市，是判断楼市回暖的标志之一。”黎文江则认为，广州楼市回暖迹象渐显，从一二手房的成交情况看，改善型买家“卖一买一”入市的案例正在增加。
“如果一手房成交面积持续3个月保持在50万平方米以上，就可以断定房地产市场回暖。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，近三个月广州一手房成交面积均达到这一标准，7月份的成交面积更是冲破了79.67万平方米的新高，“这意味着广州楼市已经进入回暖阶段”。
黄韬认为，楼市回暖，是成交量的回暖，而非成交价格往上走的回暖。以广州为例，除市中心房价居高不下外，部分区域的价格仍是处于低位。
黄韬分析，之前业内人士预测今年10月份广州房价将迎来最后一降，以目前的形势来看，广州部分区域的房价会在七八月份完成筑底。
近年全市10区新建商品住宅
网上签约面积
2012年7月 79.67万平方米
2012年6月 64.84万平方米
2012年5月 71.14万平方米
2012年4月 49.87万平方米
2012年3月 50.05万平方米
2012年2月 25.35万平方米
2012年1月 31.87万平方米
2011年12月 34.53万平方米
2011年11月 35.36万平方米
2011年10月 48.69万平方米
2011年9月 49.02万平方米
2011年8月 47.46万平方米
2011年7月 38.96万平方米
2011年6月 54.72万平方米
2011年5月 51.14万平方米
2011年4月 45.50万平方米
2011年3月 31.98万平方米
2011年2月 46.73万平方米
2011年1月 73.25万平方米
2010年12月 48.09万平方米
2010年11月 43.68万平方米
2010年10月 53.72万平方米
2010年9月 46.83万平方米
2010年8月 41.39万平方米
2010年7月 37.52万平方米
2010年6月 52.52万平方米
2010年5月 54.86万平方米
2010年4月 53.66万平方米
2010年3月 62.35万平方米
2010年2月 51.87万平方米
2010年1月 57.99万平方米
2009年12月 74.36万平方米
2009年11月 77.30万平方米
2009年10月 54.90万平方米
2009年9月 90.94万平方米
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上月公积金贷款量
环比增长近四成
楼市成交持续回升，广州公积金贷款大“爆棚”。记者昨日从广州住房公积金管理中心获悉，7月份以来，贷款审批件更是出现了大幅增长，环比大增37.08％。市住房公积金管理中心表示，将严格按照贷款申请资料审批和放款规模审批两个环节不超过15个工作日的对外承诺时间完成审批，目前公积金贷款审批进度未受影响。
据了解，在连续的降息、降准之后，尽管商业贷款按揭购房的成本有所下降，但相比公积金贷款仍然缺乏优势。以两人购买首套房，贷款80万元、贷款15年为例，如果是商业贷款，现在利率是6.55％，根据大部分银行利率有8.5折优惠，选择等额本息还款法，月供为6565.36元，支付总利息为381764.46元。如果是纯公积金贷款，现在利率是4.50％，月供为5865.52元，支付利息为255793.6元。可见，公积金贷款比商业贷款实惠不少。
市住房公积金管理中心表示，2012年，随着房地产市场的变化，广州住房公积金贷款审批件一直保持逐月递增的趋势，特别是7月份以来，贷款审批件更是出现了大幅增长，环比大增37.08%。截至今年7月，广州市共审批发放公积金贷款16725户，与去年同期相比，增加了3270户，增长了24.30%。
在这种情况下，市民申请公积金贷款会否因此大塞车，出现贷款迟迟批不下来的情况？广州住房公积金管理中心透露，面对公积金贷款量大增且居高不下的趋势，公积金中心及时召开专题会议，分析当前的形势，研究制定了四大应对措施：根据贷款审批流程，对各流程审批人员进行合理调整，减少在途时间，提高审批效率；组织力量，加班加点进行审批；加大对承办银行的监管，狠抓银行送审质量关，减少退件率；对公积金贷款承办银行实行奖惩考核，遏制银行滞压公积金贷款件现象，压缩公积金贷款流转时限。
市住房公积金管理中心昨日表示，到目前为止，公积金贷款的审批进度没有受到影响。
该中心还重申：将严格按照贷款申请资料审批和放款规模审批两个环节不超过15个工作日的对外承诺时间完成审批，贷款申请人可以放心。
（责任编辑：李宏果）
