连续4个月住宅成交量维持在50万平方米以上，成交量甚至达到了旺季水平，刚性需求也得到了大量释放，在进入“金九银十”后，东莞楼市是后续无力还是持续火热引发业内关注，传统旺季的9、10月份是“金九银十”还是“铁九铜十”？
有业内人士表示，在刚性需求大量释放后，东莞楼市后续无力，在“淡季不淡”后，楼市旺季有可能进入一段平淡期，“金九银十”变成“铁九铜十”。而也有业内人士认为，“金九银十”期间大量楼盘上市，价格平稳，将吸引大量购房者入市，“金九银十”后市看好，预计9、10月份住宅成交量或过百万平方米。
观点一：“金九银十”或变“铁九铜十”？
楼市持续火热后，现在进入了暂时的冷淡期，随着个盘集中签约的减少，成交量减少，旧一波刚需积累的释放，而新一波刚需积累还没到来，加上过半楼盘价格不降反升，有业内人士对传统旺季的“金九银十”感到担忧，在种种不利因素的影响下，“金九银十”或变成“铁九铜十”。
原因一
近期楼市成交冷淡 住宅成交环比降近两成
经过了8月底的火热，进入9月后，东莞楼市出人意料地成交冷淡，商品房成交面积和成交套数都有明显下降，特别是住宅成交明显，环比下降了近两成。
东莞中原市场研究部监测数据显示，上周商品房成交面积15.83万平方米，环比下降13.39%，成交套数1850套，环比下降2.53%，在住宅成交方面，住宅成交面积13.66万平方米，环比下降18.69%，成交套数1315套，环比下降22.96%。在价格方面，上周住宅成交均价为8018元/平方米，环比下降1.76%。
业内人士认为，近期楼市量价齐跌，主要原因是此前出现的个盘集中签约现象不再，楼市成交平淡，中低价格楼盘成交较好，而高价楼盘受到冷遇。
原因二
刚性需求再积累需要时间
东莞楼市已经连续4个月成交在50万平方米以上，这种少有的持续成交火热现象，在历史上出现过的三次。从成交的户型来看，大部分的成交以70~120平方米适合刚性需求的中小户型为主，因此在楼市高成交量的背后，可以看到大量的刚性需求得到了释放。
有业内人士因此表示，“刚性需求的大量释放后，需要一段时间的积累。”而在连续4个月的火热成交后，刚性需求九、十月份刚好是客户积累的时间，该业内人士对接下来的“金九银十”表示担忧。
原因三
部分楼盘逆市提价 购房者进入观望期
从5月份开始，东莞楼市连续四个月成交火热，让不少开发商对“金九银十”楼市看好，原来“以价换量”销售策略有所改变，有些楼盘开始提价，以刺探购房者的心理价位。
记者也在踩盘时了解到，不少购房者对于个别楼盘提价并不买账，部分购房者进入了暂时的观望状态，这也造成了近期楼市成交有所回落的情况，此前出现的个盘一天成交三四百套的现象在东莞楼市不再出现。
东莞中原地产研究部分析表示，目前在售项目的促销优惠并不足够吸引准备出手的购房者，不少购房者尚在观望。从上周楼盘活动信息中可见，上周东莞降价促销的项目并不多，楼盘活动以暖场为主，和8月底相比推盘力度有所下降。
观点二：“金九银十”持续火热
传统旺季“金九银十”的到来，是大量新盘上市的时间，9、10月将有几十个楼盘有加推或全新楼盘上市，不同类型的楼盘将会使购房者的选择面增加，可能选择到合适楼盘的机会加大，刺激了上半年一直在犹豫的购房者，业内人士认为，在新增供应增加，价格相对平稳的情况下，“金九银十”楼市被看好。
原因一
9、10月份供应量大增 购房者选择面增多
与此同时，有不少业内人士则更为看好“金九银十”楼市。东莞中原地产研究部提供的数据显示，今年东莞不少开发商的营销计划延后，大规模的上市要到9月份以后，预计9月东莞楼市有41个左右的楼盘加推或全新上市重点产品仍然是公寓、两房和三房。
合富辉煌东莞市场研究部也介绍，9、10月东莞楼市新增产品将增多，特别早前楼市供应紧缺的区域，如石排、东城区等今年下半年也将有所增加，刺激了一直看好该片区域的潜在购房者，购房者选择面增多，楼市成交量也被看好。
原因二
“普宅”契税减少 刺激刚需入市
近期，东莞住房和城乡建设局颁布了《关于调整我市普通住房价格标准的通知》，这是东莞普通住房价格标准五年来首次调整，以前东莞成交住宅过八成是“豪宅”的现象将不再出现，许多“豪宅”回归“普宅”，购房者购房可以少交一两万元契税。
东莞中原地产研究部也认为，对购房者来说，普通住房标准的上调，此前一些“被豪宅”的住宅物业将回归普通住房，按照东莞市现行相关政策，能够减免部分契税，一定程度上减轻购房者的经济负担，会在一定程度上小幅刺激需求。
原因三
大户型填补市场空白 “换房族”将陆续入市
今年上半年大户型受冷遇，新增供应一度跌入冰点。随着“金九银十”的到来，大户型供应增加，等待许久的改善型购房者可选择的楼盘增多，将刺激“换房族”陆续入市。
从近期市场推广情况来看，开发商在“金九银十”放量的房源上出现了很大分化，中大户型的项目近期营销推广活动开始增加，众多高端楼盘开始蓄力为销售做好准备。
原因四
品牌开发商带头走量 价格平稳在8200元/平方米左右
东莞中原地产研究部认为，在价格方面，由于东莞绝大部分的开发商还是需要最后几个月的走量，才能完成年度的销售目标，实现快速销售仍然是开发商的不二选择。
瑞峰置业市场研究部经理李毅表示，未来楼市还存在不确定的因素，开发商定价策略将更加忠实于市场，加上冲年度业绩及缓解资金链紧张现象，开发商整体推货依然以促销走货为主，房价依然处于相对稳定状态，全市整体均价保持在8200元/平方米左右。
预测
“金九银十”住宅成交或过百万平方米
“金九银十”被看好，成交量将维持在旺季水平。业内人士认为，9、10月份单月住宅成交量或在55万平方米左右，“金九银十”期间两个月的成交量或过百万平方米。
东莞瑞峰置业市场研究部经理李毅表示，近4个月来，住宅成交平均每月55.86万平方米，月均5594套左右，并呈走高趋势。进入9月份，随着供应集中放量和开发商促销走货，刚需客的持续入市下，改善型客户购房的比例也在加大，所以可以预计9~10月份成交量会延续楼市走旺的趋势，住宅单月预计成交在55万平方米左右，与近几年同期相比，这将会是一个不错的成绩。
此外，李毅也建议购房者，目前的市场状况对于消费者来讲，是一个不错的时机。他认为，目前房价已趋平稳，且随着“金九银十”的深入，开发商的促销力度也将会比较可观，目前入市的确是个不错的时机，建议消费者看准好产品后，可以选择入市。(记者 蒋幸端)
（责任编辑：袁霓）
