买二手房比买新房更复杂，且可能碰到不少陷阱，这是很多买卖过二手房市民的共识。16日从武汉市房管局获悉，武汉市最新出台了《房地产经纪管理办法实施细则》(下简称《细则》)，对二手房交易的诸多焦点问题有了明确规定。如经纪人不能以个人名义从事二手房交易，买二手房网上签订中介服务合同，未完成服务不得收费，中介不能收购房屋赚取差价等。据悉，这是继1994年武汉市出台房地产经纪管理相关规定后，18年后再出台新规。《细则》10月1日起实施，有效期5年。
焦点一：如何看中介是否正规
新规：看公示牌或上网查询
闹市区的街边往往有多家中介扎堆，市民如何判断是不是正规中介机构？《细则》规定，房地产经纪机构(简称“中介”)应在醒目位置公示下列内容：营业执照、税务登记证、经纪机构备案证、收费监审证原件；经纪人员照片、注册证号；服务项目、内容、标准；收费项目、依据、标准；武汉市统一制定的《房地产经纪服务合同》、《存量房买卖合同》、《存量房租赁合同》等示范文本；业务流程；交易资金监管方式；行业自律公约；信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话等。《细则》还规定，武汉市房管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，在该平台上可以获取：已备案的中介机构和经纪人的基本情况；经客户授权同意，可以查询房地产交易(租赁)案件权属登记、抵押或查封等信息；买卖或租赁双方网上签约等。
焦点二：私下找经纪人能否省钱
新规：不能以个人名义收费
本报曾接到读者投诉，有经纪人游说购房者绕开中介进行房屋交易，可以优惠中介费。而实际上，多个城市都发生过私下找经纪人交易、经纪人携款消失的案例。《细则》规定，房地产经纪从业人员须参加住建部、人社部共同组织的每年一次的全国执业资格考试，领取到经纪人执业资格证书才能上岗。二手房买卖过程中，交易业务应当由中介机构统一承接，经纪人不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。
焦点三：中介费怎么收
新规：未完成合同不得收佣金
找中介买房到底该怎么收费？如果缴了中介费或者诚意金，最后房子没买成怎么办？《细则》规定，中介机构接受买卖双方委托服务的，应当与委托人在网上签订《房地产经纪服务合同》。
中介机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并根据所提供的服务内容，另行签订书面合同。
房地产经纪机构收费应当明码实价；不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。《细则》明确，中介机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
焦点四：个人房源信息受保护
新规：未经授权不能发布信息
7月底，市民杨女士在网上发了一条卖房信息，想不到两个小时后这条信息就被几家中介发布出来，且留的都是中介联系方式。记者发现，一些中介机构未经房主同意就将房主的个人卖房信息据为己有，找到买家后再向买家赚取佣金。《细则》明确，中介机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明服务合同的相关内容，如该房屋的市场参考价格，交易程序及可能存在的风险，交易涉及的税费，经纪服务的内容、标准、收费、支付时间等。
另外，中介须经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息。
十条禁令遏制不法行为
《细则》规定了中介机构和经纪人不得有以下十种行为：
捏造散布涨价信息、捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；低价收进、高价卖(租)出房屋赚取差价；以不正当手段招揽业务，诱骗客户交易或者强制客户交易；泄露委托人的个人信息，谋取不正当利益；为避税费等，就同一房屋签订不同交易价款的合同；改变房屋内部结构分割出租；侵占、挪用交易资金；承购、承租自己提供经纪服务的房屋；交易或出租不符合交易条件的保障性住房等；违反收费项目和标准。
（责任编辑：吴肖叶）
