有楼盘日销500多套住宅，也有楼盘一个月销售不出一套，今年以来，东莞楼市个盘成交的两极分化现象越来越严重，楼盘成交量集中在热销个盘，一些楼盘开盘即热销，而一些楼盘则滞销。业内人士表示，随着“金九银十”的持续，开发商推盘促销力度的增加，楼盘竞争益将激烈，这种两极分化的现象将继续加剧，面对这种情况，为了摆脱销售困难的尴尬局面，开发商对新盘的定价也将更为谨慎合理。
现象：价格差异大 楼市个盘成交两极分化
个盘价格差异大是今年以来东莞楼市的一个显著特征，个盘价格的差异也造成了楼盘成交的两极分化现象显著。记者发现，今年以来，开发商们的定价不再是相对统一的价格，而是各自有了自己的想法，仅在城区，记者就看到，有位于东城区的楼盘定价“5”字头，也有位于万江区的楼盘定价“6”字头，而在南城普遍定价“7”字头的情况下，往常最受关注的南城西平片区却定价接近“9”字头，个盘定价差异大，因此也造成了在地段位置差别不大的情况下，定价低的楼盘成交量好，而定价高的楼盘则成交缓慢。
数据上看，今年5月开始，东莞楼市成交量一直居于高位，成交量在50万平方米以上，但是成交量集中在热销个盘，如7月中下旬的北大资源·御湾和万科·金域国际都出现了开盘认购九成以上的热销情况，令7月份成交维持在高位，在随后的8月，恒大·御湖以8.5折优惠开盘入市，推出1000多套住宅，推出当周就热销了三四百套。
与此同时，一些将价格保持在高位的片区楼盘则备受冷落。如原是最热门的西平片区，由于价格维持在8800多元/平方米左右，成交量大幅减少，在近几个月的排名当中，退出了个盘成交排名的前十名。
东莞中原地产策略总监车德锐告诉记者，今年城区楼盘定价差异大，有“5”、“6”字头，也有接近“9”字头，普遍的价格在“7”字头。性价比高的楼盘受购房者追捧，而价格高的同类楼盘则备受冷落。记者了解到，随着“金九银十”到来，购房者陆续入市，这种楼市成交“两极分化”的现象还将加剧。
记者观察
销售火：品牌好定价低 楼盘好卖
记者发现，今年楼市成交火的楼盘主要是价格相对较低、品牌开发商开发、区域缺乏相关产品，局部供不应求等楼盘颇受购房者喜爱，也使得这部分楼盘开盘热销。
7月15日，万江北大资源·御湾开盘，推出230套房，两小时内认购销售了210多套，基本售罄。7月21日，厚街万科·金域国际开盘当天推出550套新品，现场就认购销售了540多套，两个楼盘开盘当天销售都超过了九成。
车德锐对此表示，这两个楼盘推出的时机好，周边没有同类产品的楼盘进行竞争，而产品本身所具有的资源优势和开发商的品牌影响力也同样影响了购房者对这两个楼盘的认同度，多种原因造成了两个楼盘开盘热销的局面。
此外，今年以来，新开楼盘的定价更加合理，在刚开盘就吸引了不少购房者入市。
8月底，恒大·御湖抢“金九银十”先机入市，价格在7000多元/平方米，低于购房者预期，此外，近期大量签约的香市1号，价格仅4000多元/平方米，记者了解到，为了快速出货，开发商在定价时也更加理性，不少楼盘的定价往往低于购房者预期，推出后有望畅销。
销售冷：户型大价格高 面临尴尬
这边的楼盘销售很红，那边隔着一条马路的楼盘销售却很差，这种“怪现象”引起了业内人士的关注。业内人士分析称，开发商不知名、楼盘地段比较偏，产品打造不好等都是造成个盘销售差的原因。
2012年是刚需年，适合刚需的中小户型受到追捧，而适合改善需求和投资需求的大户型则被冷遇，在这种情况下，缺乏地段、景观资源的大户型楼盘就面临着滞销的局面。业内人士认为，随着下半年大户型入市的增加，资源少的大户型要脱离销售困难，需要通过降价促销等营销手段来吸引购房者。
“以价换量”是今年市场主流，在周边区域楼盘价格下降的情况下，部分区域楼盘价格甚至调高价格，也受到购房者冷遇。如西平片区楼盘均价在8800元/平方米左右，而有同类产品的其他南城楼盘价格仅7000多元/平方米，购房者自然会选择价格低的楼盘。业内人士表示，在目前的市场情况下，个盘价格居高不下，购房者并不买账。
业内人士
销售两极分化与市场环境有关
成交向个盘高度集中，热销楼盘持续热销，滞销楼盘则继续受到冷遇，这是在市场差的时候楼市显现出来的规律。东莞中原地产策略总监车德锐认为，这种两极分化现象跟市场环境有关，市场差的时候成交集中度更高，通常是品牌开发商开发楼盘走得顺一些，市场好的时候所有的楼盘都会走得比较好。
面对这种情况，车德锐表示，目前开发商对后市普遍反应不乐观，因此在定价上或将更谨慎。“近期开盘的楼盘销售率都不是很高，在四成到六成左右，虽然有开发商推货急，推的货量大，但是客户量却相对不足。”他认为，刚性需求有间歇性的特色，8月份是传统楼市淡季，开发商抢跑已经消耗掉了相当大的一部分刚性需求，现在的销售率低源于客户的不足，这种现象也加剧了开发商对前景的不自信，对后市偏悲观。车德锐表示，开发商不想浪费掉难得的“金九银十”旺季机会，因此在对前景不乐观的情况下，楼盘的定价也将低于市场预期，甚至还将有不少特价房出现。(记者 蒋幸端)
（责任编辑：韩茜）
