据广州市国土房管局公布的数据，2012年12月全市10区的二手住宅登记量为59.29万平方米，同比增加84.7%。当月的住宅市场表现向好，中介行促成的二手住宅买卖业务量比11月增加15.5%。2012年全年全市10区的二手住宅登记量为494.34万平方米，同比减少17.5%。
满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，12月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅成交均价为16905元/平方米，环比上升1.9%，同比上升20.6%。2012年全年广州总体二手住宅成交均价为15375元/平方米，同比上升13.1%。租赁市场方面，12月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅平均租金为40.1元/平方米·月，环比下跌1.2%，同比上升0.3%。2012年全年广州总体二手住宅平均租金为39.2元/平方米·月，同比上升8.3%。
先衰后盛，确认"看多"
满堂红市场研究部把广州市划分成31个板块，并跟踪2011、2012年二手住宅成交均价变化趋势（下表1）。2012年，31个板块的二手住宅成交均价同比全线上涨，其中升幅在10%（含）以上的板块有12个，同比升幅在10%以下的板块有19个。均价在2万元/平方米以上的板块有7个，比2011年增加3个。可以看到，2012年珠江新城板块的成交均价仍位居全市之首，为29734元/平方米，同比上涨11.6%，涨幅排在31个板块中第8位。同比涨幅超过20%的有两个，分别是金沙洲板块（27.1%）和东风东板块（23.2%），高档商品房和次新房集中在2012年成交，是这两个板块楼价明显上涨的主要拉动力。31个板块中，同比涨幅最小的是五羊新城板块，仅有0.9%，除了富力东堤湾从2011年的27747元/平方米上涨到2012年的30847元/平方米外，其他物业的价格在两年间保持大致稳定，甚至在个别月份出现走低。
2012年广州二手楼市走出一波"先衰后盛"的行情，上半年10区登记宗数为20595宗，同比减少48.9%；下半年10区登记宗数为39010宗，同比增加28.9%。满堂红市场研究部高级经理周峰分析，广州二手楼市在过去一年的总体表现稍逊于一手楼市（2012年一手住宅网签宗数同比增加37.8%），但目前市场已重新确认为"看多"阶段。假如2013年没有太大的利好或利空，即使在限购政策没有松动的情况下，二手市场的交易活跃度仍旧会跟2012年下半年（特别是第四季度）相似，仅在1月下旬到2月底期间出现传统淡季调整，预计2013年上半年的二手住宅买卖登记量恢复3万宗的水平，同比增加45%左右，上半年的均价则有可能因小业主的明显提价而出现同比上涨10%-12%的情形。2012年首次购房的比例为86.7%，比2011年增加1.5个百分点，2013年第一季度，该比例会略微下降，换房客的表现会相对活跃些。
央行最新数据显示，2012年全年人民币贷款增加8.20万亿元，同比多增7320亿元。2013年1月1-10日，经满堂红地产促成的二手住宅宗数比2012年12月同期减少两成，成交均价为14804元/平方米，比12月同期下跌6.7%。其中一次性付款的比例高达36.4%，比12月同期大幅增加18.9个百分点，年初首周的信贷显然未有放松迹象。
表1：2011、2012年广州市不同板块二手住宅成交均价对比表（单位：元/平方米）
本地客"就近而居"有所改变
为充分掌握广州本地客户在购房时对行政区域的选择，满堂红市场研究部对过去两年通过满堂红地产购买住宅的本地客户原来所住区域进去分类，同时将其新购置物业所处区域进行交叉分析（下表2）。可以看到，大部分广州本地买家在地域选择上，皆倾向于"就近而居"，把原居住区域作为置业的首选区域，而越秀和黄埔两区的买家在2012年有了新的变化。2012年，越秀区的原住户在海珠区购房的比例为23.2%，比2011年增加1.4个百分点，而在越秀区购房的比例为20.0%，比2011年减少4.7个百分点。2012年黄埔区的原住户在增城购房的比例为32.5%，比2011年增加10.7个百分点，而在黄埔区购房的比例为29.1%，比2011年减少9.5个百分点。不得不说的是从化的原住户，连续两年选择在白云区购房的比例在27%以上，2012年在番禺区购房的比例也接近30%。
周峰分析，广州本地买家不论年龄大小，在广州本身肯定有居住点，要么跟父母同住，要么曾经买了房。生活习惯及消费习惯是他们在购房之前考虑得比较多的因素之一，"就近而居"至少不会影响消费习惯。2012年越秀和黄埔两区原住户在购房区域上的转变，更多是本区内没有足够多合适的房源供其选择所导致。越秀的楼价偏高，而一江之隔的海珠在选择性方面就大很多；黄埔和增城在过去两年的楼价上涨速度不一，拉差有所增大，这也迫使当地有购房需求的住户将目光转向增城。过去一年购买住宅的客户中，本地买家数量虽然只占所有买家总数量的30.1%，但其在购买区域上的最终选择，亦有机会对某些特定地域的楼价波动造成间接影响。
表2：2011-2012年广州本地买家按购买区域分类对比表
满堂红市场研究部
撰写：周峰
（责任编辑：秦静）
