南京行政区划调整，带来的不仅仅是全新的城市发展格局，也在房地产市场引发了一场不小的震动。高淳溧水撤县建区，这两个目前不限购的地区是否会加入南京市区限购之列？以每平方米三千多元的“谷底价”买一套高淳、溧水商品房，是否就可以落户南京？下关“加盟”鼓楼，区域形象改善和优势资源带动的重重利好，会不会抬高下关商品房价？南京整体的地价和房价会不会也相应水涨船高？对于楼市而言，南京区划调整或将引发板块之变、买房格局之变、房价之变，以及调控之变等种种变局。昨日，针对网络和业内热议的各种话题，扬子晚报记者对相关部门和专家进行了采访。
【市场反响】
区划调整，谁是楼市最大受益者？
下关、鼓楼合并，秦淮、白下合体，高淳、溧水改县建区，哪个板块的楼市得益最多？业内人士认为，秦淮、白下的房价差不多，调整之后不会有太大影响，但下关有望成为楼市各板块的大赢家。
下关开发商筹划营销战
“下关并入鼓楼，这当然是利好！无论销售速度和价格肯定都会有一个小的上扬。”南京世茂销售经理袁静这样对记者说道。她表示，行政区划调整是大事，大到足以在实质性带来改变前，就影响人们的心理。六个区县的合并调整中，对楼市短期影响最显著的肯定是下关。因为两区合并，鼓楼区的优质公共资源肯定会与下关配套共享，特别是鼓楼区享誉全城的教育资源。当然资源的整合调配肯定需要一个过程，但首先下关置业的客户在心理接受度上会有变化，毕竟这是一个可以预见的过程。
“目前许多下关销售的楼盘肯定都在针对区划改变做文案策划，市政府正式公布后，便要在营销宣传上打出第一枪。”袁静表示，尤其是房源充足的在售楼盘，一定不会放过这个宣传机会。
溧水高淳开发商喜忧参半
而与下关开发商摩拳擦掌，欲抢占区划调整先机，打响营销攻坚战的热情相比，溧水和高淳的开发企业相对低调得多。撤县建区，虽然开发商认为也是一大利好，但一方面毕竟距离主城较远，利好落实也需要过程，短期内不会有太大改变。此外，不限购的优势也有可能被一夜取消，喜忧参半的心态更加明显。
位于溧水的卧龙湖国际社区策划经理刘胜举例表示，他们的项目位于溧水北，靠近宁杭高速，县转区后，如果交通能够一体化，逐步撤销高速收费站，那对于项目销售肯定是大利好。当然这也需要时间，不可能立竿见影，但在心理上毕竟是更有盼头。刘胜认为，虽然调整后溧水有进入“限购圈”的潜在危险，但县转区让置业者在心理上更加融入主城，心理靠近，配套加速，总体来看依然是利大于弊。
【购房者说】
购房板块“大挪移”，看好下关和两新区
对于还没有购房的市民来说，在南京区划大调整后，自己的买房计划也会跟着变化吗？区域的选择会不会改变？记者昨日采访了一些打算购房的市民。
以“下关价”买“鼓楼房”
朱先生现在新街口的一家大型商场工作，谈及买房，他说自己一直想在鼓楼买套房，面积小一点也没关系，主要考虑的是区位优势。“鼓楼的发展前景好，环境好，教育水平又高。不过，下关要并入鼓楼了，会不会发展得跟鼓楼一样呢，我现在到房价便宜的下关买房会不会更实惠？”朱先生不解地问。在他看来，如果未来教育等各项配套资源一样，房价当然越低越好。
365地产家居网的统计显示，截止到今年2月初，下关二手房的挂牌均价为14672元/平方米，而鼓楼二手房的挂牌均价为20485元/平方米，两者差了近6000元/平方米，如果学区等优势资源双方共享的话，人们肯定愿意在下关置业。
去新区买“谷底价”房
许先生去年刚刚大学毕业留在南京工作，买房是他这两年的头等大事。“市区房价太贵，连江宁也要上万了，如果以后高淳溧水通上地铁，我会考虑在当地置业，不过前提是生活配套一定要齐全。”
据了解，以往南京人购房多在主城区域，而“老三县”（江宁、江浦、六合）改区之后，主城工作的市民在新区购房的比例不断增加。特别是随着交通的改善，地铁的延伸，南京人买房区域不断向外扩张。以“老三县”中最偏远的六合为例，由于邻近地铁，而价格只有五六千元每平方米，去年六合区楼盘荣盛花语馨苑多次热销，其中不少就是在南京城北上班的市民。
虽然高淳溧水离南京主城较远，但按照规划，2015年，宁高城际、宁溧城际都将通车。记者从365地产家居网了解到，目前高淳普通住宅价格与六合接近，多数楼盘均价在5000—6000元/平方米之间，溧水住宅的价格为5000多元/平方米，两地最便宜的房价均只有3000多元/平方米，堪称南京“谷底”。除了房价优势外，溧水近几年还吸引了不少大牌房企，如恒大、卧龙湖、亚东、爱涛等。低房价、大牌的品质，以及交通的改善，很有可能让越来越多的南京市民安家新区。
最大悬念
高淳溧水会不会加入限购？
两年前开始实施的南京市住房限购政策，明确将南京的限购范围限定为11个区，也就是传统的江南八区和江宁区、浦口区、六合区，高淳、溧水两县并不在限购范围内。依照目前的政策，南京11个区的居民在高淳溧水买房，不限购；高淳溧水的居民在本地买房，也不限购；高淳溧水的居民在南京11个区买房，则要限购第三套房。一旦高淳溧水升格为区，情况会不会发生变化？
南京市可能“更新”限购令
“其实对高淳溧水的限购政策，当年的文件也有所涉及，提到了‘参照执行’四个字。”南京市住建委相关人士表示，这其实是给高淳溧水留了个“口子”，而且在实际操作中也并没有“参照执行”。他解释说，这两个区域是不限购的，除了行政设置上的考虑之外，地理位置也是重要的参考标准，换句话说，在高淳溧水实施限购“意义不大”。
然而，南京区划调整之后，高淳区与溧水区是否会加入限购的行列呢？
“目前我们还没有接到通知，要等市里统一部署。”该人士称，预计市政府将会出台新的文件加以说明，因为这不仅仅关系到高淳与溧水两地，还包括“大鼓楼”、“大秦淮”的建立，下关、白下两个区名取消，现在的南京各区设置，已经和当初发文的区划发生了较大变化，有可能重新发文，对限购政策再度予以明确，至于高淳溧水进不进限购的队伍，到时自然会有说法。
有先例，县改区未必会限购
不过，也有业内专家认为，两县改区，并不一定会加入限购，省内外都有先例。比如2011年7月25日，原隶属于湖南省长沙市的望城县改为望城区，但该区并未实施长沙的限购政策。而在省内，去年9月1日，原苏州市吴江县并入苏州市区，更名为吴江区，近半年来，苏州市的限购政策也没在吴江落地。作为县改区，其地域上有一定的特殊性，楼市的发展水平、房价水平也不可与市区相提并论，并不一定需要限购这样的调控重拳。
而来自365地产家居网的消息称，回顾2012年，可谓苏州楼市的狂欢年。之前的吴江在人们心里还是边缘区域，然而自9月1日撤市并区宣布以来，吴江犹如一匹黑马出现在苏州购房者面前。并区以后，各楼盘销量均出现上涨态势，在销量带动下，价格也呈现不同程度涨幅。文章称，苏州吴江经过多年的发展，经济生活早已连成一片，三条城际公交线路贯穿两地。
信息联网，两新区的住房全能查询
当然，如果需要限购，技术手段上有无问题？以往南京人在高淳、溧水买房，市区的房产信息网络上是查不到购房记录的，即便他在两县买了十套房。不过，目前这一情况早已改变，“这个其实已经实现了，我们的信息平台上是可以查到高淳溧水两地的房产信息的。”相关人士表示，南京网上房地产的数据一直都包括高淳溧水的交易信息，只是暂未计入全市的总成交数据中。如果两个新区加入了限购的行列，那么南京人在高淳、溧水，以及市区的所有购房记录就完全可以查询到，并作为是否限购的依据。
■特别提醒
高淳溧水买房不一定有南京户口
如果高淳溧水撤县建区，在当地购房能取得南京市的户口吗？南京区划调整信息传出后，不少外地的网友也在微博上询问这一问题。特别是有不少网友提出，以“谷底价”先在高淳区或溧水区买套60平方米以上的房子落了户，再转到市区买个四五十平方米的学区房，以较低的价格实现“曲线”入学的目标。这种设想是不是可行？
目前高淳、溧水房价均只有五六千元一平方米，最低三千多元，购房落户的门槛确实不高。不过，据记者了解，高淳溧水撤县改区，与以往的江宁、江浦与六合“老三县”的情况是一样的。到目前为止，“老三县”与江南八区并没有实现户口通迁，这三个区内的居民只能按照外地人在南京落户的政策。也就是说，外地人如果在江宁、江浦、六合，以及新成立的高淳、溧水这五个区购买了商品房，取得当地户口，或是在这五区工作，落了集体户口之后，再想迁到江南八区，仍然需要购买面积超过60平方米的住房才行。所以，想买学区房，60平方米的“硬杠杠”仍然存在。
此外，记者还了解到，最新消息显示，“老三县”与主城区户口通迁正在加快推进当中，相关部门提出“统一城市户口迁移政策，引导人口合理有序流动”的方针。如果户口通迁正式实施，那“谷底价”买房落南京户口就能成为现实。
四大疑问
下关和两个新区房价会不会涨？
下关、两新区房价会上涨？
区划调整后，下关房价上涨的可能性最大，毕竟其受益最大。但也有专家指出，虽然在一段时间内，原来不太被看好的下关房源肯定会吸引力猛增，但要让人出手购买，以及后续热度不降低，还要看鼓楼、下关合并之后，原下关区域能否真正得到一盘棋的统筹发展，毕竟人们买房，冲着的并不仅仅是鼓楼这个“首善之区”的名头，还要实实在在去看周边环境、配套、交通等等一系列的因素，条件不实实在在地改善，区域没有得到同步发展，“老下关”对买房人的吸引力也不会长久。房价即使涨，也力道不足。“只有真正将资源贯通共享，比如住在江边的居民能在家门口享受到鼓楼区医院的医疗资源等这类区域利好的出现，或许对个盘在后期的销售上有所助力，总体来说，区域的合并是整个城市的建设，各项配套都需慢慢融合，”江苏香溢置业有限公司副总经理张良表示。
至于高淳溧水，想涨价恐怕也有待时日，南京中浙房地产副总经理张亮指出，同样是撤县建区的江宁在调整初期房价并没有太大变化，经历2、3年后江宁房价才有一定起色，因此溧水、高淳撤县建区的利好兑现也需要一段时间。
南京林业大学社会工作系主任孟祥远也认为，短期内不太可能带来某些板块房价的明显上升，相应的对整体房价的影响也有限。例如溧水和高淳，早在南京开始限购之初，因为这两地不属限购范围，投机需求便已经流入过了。如今虽然转为区，但毕竟距离较远，主城自住需求不可能一下涌过去。
南京整体地价房价会抬高？
除了对板块的影响外，南京整体房价会不会有变化？孟祥远表示，区划调整带来的长期利好是存在的。首先南京的城市结构得到优化，城市竞争力提升，对房价自然有推动作用。而且其所带来的轨道交通等市政配套利好，肯定也能惠及更多、更远的区域。另外，区划调整也会对土地市场产生远期利好。城市空间拓展，用地指标可能会扩大；四区并两区，一些以往交界“两不管”区域的用地也会提上日程。
下关二手房升格学区房？
而另一个市民关心的话题是，下关鼓楼合并，借着鼓楼优越的教育资源，下关房源会不会升格为学区房，并追着鼓楼房价步伐冲破2万？网尚研究机构房地产经济研究中心副经理张丽君认为，下关和鼓楼的合并，会使得鼓楼区的教育资源与下关区的历史、人文资源相互融汇，互为补充，一定程度上有可能会促使下关区的学区房房价上涨。
南京链家市场分析师尹筱沁认为，短期内学区资源优势并不会有明显变化。按照就近入学的原则，在鼓楼优质教育资源与下关进行实质性整合之前，老下关的房子在学区上还跟从前一样。考虑孩子上学的自住型购房者也不大可能为眼前实现不了的实惠而买单。所以，对于下关二手房主来说，现在急着涨价可能不太现实。
省公积金“贷”到高淳溧水？
目前省级机关住房公积金对高淳溧水这两地楼盘并不放贷，这一现状也有望随着撤县建区而改变。
记者昨日咨询了省级机关住房资金管理中心，相关负责人表示，省公积金贷款主要投向城区楼盘，因为高淳、溧水不属于区，所以以往缴存省公积金的十几万职工，若在这两地买房，是办不了公积金贷款的。但改区之后，他们将会打报告申请扩大公积金放贷范围，待主管部门批准之后，就可以正式实施。
此外，记者还了解到，目前南京住房公积金管理中心在高淳、溧水都有驻点工作人员。市公积金缴存人在此购房，可以正常办理公积金贷款。
■特别提醒
自称“鼓楼豪宅”可能有猫腻
区划调整带来的是板块的变化，“大鼓楼”、“大秦淮”、大城区也可能会被开发商加以利用。业内人士提醒买房人，今后开发商在做宣传推广时，肯定会打着区划调整的旗号“忽悠”。比如说以往位于下关、位置偏远、周边环境较差的楼盘，今后做广告时会称“鼓楼豪宅”、“首善之区”。高淳溧水的项目也可能搭上“南京主城”的噱头，“市区美宅”很可能坐车得一两个钟头。因此买房人在出手时一定要分辨清楚，千万不要轻信宣传，冲动下手。
■网络调查
逾3成网友认为下关房价会涨
365地产家居网针对“白下秦淮合并、鼓楼下关合并、溧水高淳撤县设区”进行了一项网络调查。调查的选项包括“溧水高淳加入限购行列”、“下关共享鼓楼学区资源，房价暴涨”等。到昨天下午4点半，共有5120位网友参与投票。
结果显示，有超过三分之一（36.67%）的网友选择了“下关共享鼓楼学区资源、房价暴涨”的选项。其次是32.5%的网友选择“优化整合各个片区资源，有助各区发展”。排在第三位的是18.33%的网友选择溧水高淳房价跟着涨。值得关注的是，认为高淳溧水会被加入限购行列的网友比例最小，只占被调查人数的1.67%。看来，在众多网友眼中，区划调整带来的最大影响仍是房价。
（责任编辑：魏笑）
