2013年3月，国务院发布新国五条细则，要求进一步提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率、自有住房转让个人所得税按20%计征。细则一出引起业界哗然，市场反应激烈，京津沪二手房过户交易爆棚，地产股48只个股跌停，紧接着，各地纷纷公布细则，终于赶上一季度的末班车。
不少人认为西安房价连续几个月较为平稳，价格波动不大，3月31日，西安发布《西安市2013年新建商品住房价格控制目标的通知》，提出2013年新建商品住房价格控制目标为，确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。地方执行细则从出台到对市场产生影响，这些因素必然会逐步反应在房价上。
业内人士认为，西安商品房市场交易有可能进一步受挫，而在目前西安住宅库存量持续高垒的背景下，房企仍然缺乏涨价动力。因此，2013年西安商品住宅市场价格仍将保持平稳，二手房市场也不会产生过大涨跌。
“国五条”出台已月余西安从焦虑归于平静
“国五条”出台后，楼市再次成为各方关注的焦点，3月1日，公布的新“国五条”细则，规定征收20%的二手房交易个人所得税。虽然新政尚未明确何时正式实施，但已迅速波及西安二手房交易市场。3月4日下午，西大街西安市二手房交易大厅很是繁忙，许多窗口都挤满咨询或办理过户手续的市民。
市民王先生告诉记者，“我年前把房子卖给了熟人，因为对方经济暂时有困难，当时就未过户，想等他经济不紧张了再办理。但现在新‘国五条’出来了，细算一下，我的房子当时20万元买的，现在卖55万元，差额是35万元，按现行的1%交税，个人所得税只需交5.5元，但新‘国五条’实施后，我要交11万元的税，比之前翻了一倍，趁着还没具体实施我得赶快把过户办了。”
“今天是新‘国五条’出台后首个交易日，一上午来办理二手房业务的市民比以往增加了一倍多，多个窗口前始终有人在排队，大家都担心新政出台会多交税，都想尽快把手续办了”。西安市房产市场交易大厅入口处，一位正值班的工作人员说，上午窗口办理二手房交易的都叫到30个号了，平时也就是十来个号。截至下午3时，该大厅人流量已达到400多人次。
然而，一个月后，当记者再次来到西安二手房交易市场却发现，咨询和办理房屋过户手续的人屈指可数。之前人们的焦虑已恢复常态。
一位工作人员告诉记者:“我们执行的仍是以前的税率，还没有接到上级通知，5年以内产权二手房交易征收5.5%的营业税，5年以上二手房交易的个人所得税仍按照成交价的1%执行。到底啥时候执行新政，要等上级决定。”
20%个人所得税若开征二手房优势将不再
“如果开征20%的二手房交易个人所得税，可能转嫁给买方，二手房价格优势不再，而新房价格还有可能上涨”。家在西安北郊的杨先生认为，虽然此次新“国五条”的出台对于西安来说，并不会产生较大影响，因为西安房价在调控政策压制下，虽说有轻微浮动，但没有一线城市“惊人”的态势。他认为该出手时就出手，西安房价不会降，即便有浮动也是细微的。而二手房交易所征收的20%的个人所得税，最终还要购房者埋单，二手房价格提高了，房价能否抑制却还是个未知数。
西安房地产信息网数据研究中心分析认为，此次细则首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。目前西安市场交易的二手房多为2006年以前，以当前西安二手房主流交易成交价50万元计算，2006年市场原值大致30万元计算，按全额1%征收所得税额度为5000元，如按差额的20%征税，所得税额度则高达4万元，较原征税额度增加7倍之多。交易成本加大，无疑将使房主售房意愿下降，即使转嫁税收成本给购房者，多出的价格也导致二手房主购买意向下降。未来西安二手房市场或将整体走低、中介运营压力进一步加大。
另外，细则中二套房首付比例、贷款利率被强调有可能门槛垒高，虽未涉及具体比例，但无疑对二套以上购房者预示着成本加大。调查显示，“二套房首付若提至7成贷款利率提至1.3倍”将使64%购房者放弃置业。受20%的二手房所得税使交易成本大幅提高，以及未来房产税开征、住宅保值、增值价值大幅削弱等预期影响，二套房购置者未来出售已购置房屋交易成本影响加大，导致二套以上购房者置业意愿极大受挫。卖家以租代售买家投奔新楼盘
一周前，西安市民高先生将一套100平方米的二手房闲置出来。“这套房出租了很多年，经常要换房客，很麻烦。为省点事，原本打算今年把房子卖了。”高先生说，还没等公开出售信息，新“国五条”就出台了，这让他一度很恐慌，希望尽早出手。
新“国五条”实施，目前西安市二手房买卖仍按照交易额的1%来核定征收个税。但斟酌再三，高先生觉得出售不如出租合算，于是在网上发布出租信息。“出售还需要缴纳交易税，出租就避免了这部分损失了。”高先生说。
而到二手房市场，原本准备购买二手房的李瑞夫妇怕二手房价格上涨，不愿承担房东转嫁的负担，决定到东郊按揭一套140平方的高层，他们觉得“这样才放心踏实”。
新政出台后，许多专家、机构分析认为因二手房置业税收成本加大，将倒逼房东提价，使二手房置业者选择进入“一手房”商品房市场，需求加大或将导致房价上升。但业内人士认为，这一观点未必适用于西安市场。当前，西安二手房市场份额与新房份额比例大致为1：9，对于市场价格的影响，一直以来都是新房市场作为主体，引领住房价格走向，二手房价格跟随新房市场涨跌变动，缓慢跟进式定价。
分析还显示，新政影响下二套房购买者购房意愿下降，预计2013年中高档住宅市场交易将严重受挫。目前西安住宅库存量持续高垒，房企缺乏涨价动力，预计2013年西安商品住宅市场价格仍将保持平稳。
西安加快保障房建设或有效遏制楼市涨势
那么，新政出台后，购房者如何看待政策对于市场的影响？据搜房网一项调查显示：认为房价依旧保持之前平稳或者小幅上涨的占到63%，由此可见，购房者对于新政心理预期并不大。
另一方面，加快保障性安居工程规划建设，是新“国五条”的重点内容之一，也是城市低收入人群和外来务工人员关心的焦点话题。
今年3月25日，西安市政府决定，从2013年1月起，将西安市廉租住房租金补贴标准提高到每人每月每平方米5.5元。5月10日前，全市约1.8万户享受廉租住房租金补贴的保障家庭，将按新标准领到住房补贴。3月28日，在西安召开的全省保障房推进会上，陕西省省长娄勤俭强调：要在确保工程进度的同时加强质量监管和提高入住率，让群众住得方便、安心。要在确保资金到位的同时强化运行监管，严肃处理资金使用和管理中出现的各类违法违纪问题，确保资金真正用于缓解群众住房困难。要在确保分配公平的同时做到规范运营，以制度规范行为、堵塞漏洞。娄勤俭还强调，要严格执行国家关于继续做好房地产市场调控的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。
近日，记者从陕西省住建厅了解到，为把保障性住房建设这项民生工程继续落到实处，陕西省正在努力完善保障住房体系，力争到2015年，保障房覆盖面达到23%。今年，西安市提出开工建设保障性安居工程8.45万套，新增租金补贴3000户，32个保障性住房项目、
18个城中村改造和4个棚户区改造项目将同时推进，计划年度投资总额达338.5亿元。
如此目标实现，西安新建房和二手房市场价格上涨必然会得到有效遏制，而对于那些无房居住的低收入人群和外来打工者无疑是难得的福音。
（责任编辑：秦静）
