一线城市土地盛宴重现 房企竞拍地块积极给力
拍地高潮 地王接连被刷新 扩地招兵 建筑设计将难求
□晚报记者 俞佳 报道 制图 任萍
今年以来，各个土地市场火爆异常，5月一线城市拍地更是高潮迭起，地王接连被刷新，土地出让金同比上涨，北京前5个月的土地出让金总额已经接近去年全年。昨天的上海土地市场上，两幅地块高溢价成交，溢价率双双突破100%，拉开了6月土地盛宴的序幕。
房企在“土地盛宴”面前也是积极融资，招兵扩地，以谋后市。机构调查显示，在这个被称为“史上最难就业年”的时节，地产企业却纷纷扩招，招聘需求位居各行业之最。房企融资力度也有所增强，融资金额远超去年同期。
与此同时，各地限地价、限房价、停拍地、停审批等调控措施却显得无力而慌张，尽管“国五条”为今年调控定调，但市场反应却让人忧心这次调控又成了“空调”。
【房企篇】
招兵——就业岗位不减反增
今年，国内高校毕业生人数达到699万，创历史新高，就业岗位却不增反减。以应届大学生为代表的年轻人在就业市场上遭遇寒冬，今年也因此被称为“史上最难就业年”，而地产行业却未必。
汪小姐上月从海外归国，出国前曾有一年商业地产从业经验的她向一家地产公司发出了简历。原本并不抱太大希望，这家名气响亮的公司却在两轮面试后向她抛出了“橄榄枝”。第一份简历就有所斩获让汪小姐十分惊喜，“‘史上最难就业年’不过如此？”“也许是你选对了行。”
据媒体报道，地产行业将成为2013年最景气的行业之一。除了房地产开发投资增速的回升和土地出让金的上涨，另一衡量行业景气度的指标——招聘需求量也揭示了地产行业的热度。科锐国际人力资源有限公司近日发布的《2013中国地产人才景气报告》显示，地产行业的招聘需求位居行业之最，热招职位包括项目管理、销售、工程设计等。
报道称，本次调研覆盖北京、上海、广州、深圳等一线城市及苏州、杭州、南京、成都等热点二三线城市，共计123家地产企业受访。同期，科锐国际曾调研2042家企业的招聘需求，显示75%受访地产企业计划今年扩招，招聘需求位居行业之最。目前二三线城市建设升级，城市综合体建设中的超高层项目和大型综合体项目面临工程管理、建筑设计“一将难求”局面。
新城控股行政人事中心总经理张丽萍女士向晚报记者介绍，新城控股面向2013年应届毕业生的招聘人数比去年增长接近50%，招聘规模和质量是近年之最，覆盖工程管理、经济学等28个专业。今年的社会招聘需求则更为旺盛，预计同比增长80%，岗位包含基层类和中高层类。
另一沪上房企的相关人士也告诉记者，公司虽然今年在校园招聘上没有扩招计划，但在社会招聘上力度颇大，不惜重金从各公司 “挖角”青年才俊。
从前两年的减薪裁员到如今的扩招挖角，房企的这一变化无疑与“荷包肥瘦”有关。而且，企业为了满足项目版图的扩张和自身发展的壮大，除了土地和资金，人才储备也必不可少。
张丽萍表示，去年新城控股在香港上市，随之带来了公司对于优秀人才的显著需求。此外，公司已涉足城市综合体开发运营，去年先后在常州开业吾悦广场和吾悦国际广场两个项目，上海青浦的项目也在建设中，因此对于商业运营方面的人才需求尤为显著。
扩地——总价地王连破纪录
地方政府推地给力，各家房企积极响应，京沪穗土地市场高潮迭起。
昨天，闸北商办性质地块被福州泰禾房地产开发有限公司以6.48亿元竞得，成交楼板价30974元/平方米，嘉定纯居住地块被上海新湾投资发展有限公司以52579万元竞得，成交楼板价为6037元/平。两幅地块均为高溢价成交，溢价率分别为106%和101%。
5月30日，北京市国土局公开拍卖两宗土地。其中，颇受关注通州台湖地块竞争激烈，经过104轮竞拍，北京世纪鸿击败泰禾以10.4亿元摘得，溢价率高达242%，折合楼面价13601元/平米。不久前，北京今年的“准地王”丰台花乡夏家胡同地块在现场竞价前一天被紧急叫停。
5月29日，“神秘买家”北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元拿下长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，折合楼板价29918元每平，溢价率59.6%，刷新了今年上海“总价地王”纪录。 5月上旬，两幅世博地块已在一天内两度刷新了今年上海的楼板价纪录。
5月23日，越秀地产以24.6亿元地价、4.2万平方米的竞配建面积拿下海珠临江宅地，实际楼面地价近3.5万元/平方米，创广州新高，这是广州在5月份产生的第三个地王。
上海易居房地产研究院6月3日发布的《2013年5月份典型城市土地成交报告》显示，5月10个典型城市土地成交建筑面积2222.2万平方米，环比增41.7%，同比增44.6%；土地出让金收入合计669.9亿元，环比增64%，同比大增392.6%，创2008年以来同期土地出让金收入新高；土地成交均价为3015元/平方米，环比增15.7%，同比增215.7%，创三年来新高。
此前中原地产研究中心统计数据则显示，今年前5月，全国主要13个一二线城市土地出让金累计高达3067.66亿，相比2012年同期上涨了125%。北京与上海的土地出让金均超过了500亿，而2012年同期均仅在120-130亿左右。其中北京前五月的土地出让金总额已经接近去年全年。
中原地产研究中心数据还显示，万科、保利、招商等十大标杆房企上月在土地市场上较为积极，除绿城外，其余房企5月均有购地。这些标杆房企5月购地金额达到162亿元，环比4月增加26%。
截至6月5日，十大标杆房企2013年年内共计斥资660.6亿元购地，同比大幅增长。
对于5月以来一线城市出现的抢地潮，上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]在个人微博上简明分析了五点原因：一是大房企不差钱；二是“面包”卖得快“面粉”补库存；三是房企看好一线城市房产后市；四是大房企“你追我赶”；五是地方政府不断放出优质地块。他同时提示，部分城市地价已回到2010年四季度的高点，重返偏热区间，开发商应理性拿地，注意风险。
而在德佑地产研究部总监陆骑麟看来，土地出让金的激增并没有看起来那么夸张。 “2012年上半年，土地市场异常冷清，出让金下滑明显，基数低使得今年的同比涨幅很高。 ”他还向晚报记者表示，去年下半年开始，楼市销售见好，房企开始补库存，一线城市楼市需求旺，风险小，房企拿地尤其积极。
值得注意的是，这一轮土地盛宴应该不会结束于五月。据汉宇地产统计，6月份上海全月计划出让22幅经营性用地(不含动迁安置房用地)，其中不乏闵行虹桥商务区、浦东世博多幅优质地块，起始出让金已超190亿，高出5月40亿元。
融资——业绩飘红融资维持
除了“人”和“地”，开发商另一个不可缺的要素是“钱”。尽管过去半年楼市销售回暖，房企业绩飘红，资金链紧张问题已经缓解，但房企对资本的需求却愈加旺盛。
中原地产研究中心数据显示，今年5月份10大标杆房企国内外融资额已经超过88亿元，较2012年平均水平上涨了160%。2013年年内，10大标杆房企融资额度已经达到了380亿元，不到半年时间接近2012年全年的413亿融资额，融资力度明显加强。
媒体近日援引券商人士观点称，房企今年年初集体发债加上此轮密集融资，基本上是为了应对过债偿高峰。包括恒大地产、佳兆业、建业地产在内的不少内地房企，在两三年前所融得的债务，在未来一至两年内将会到期。
此外，密集融资也被认为是维持企业“高周转”运营，以适合市场需求的必要手段。
融资额度暴增也是房企敢于在土地市场一掷千金的最重要因素。
以高负债扩张路线闻名的福建房企阳光城将在今年迎来一轮信托偿债高峰，到期偿还金额超过20亿元，接近去年到期偿付金额的2倍多。
记者统计其年报发现，2012年，阳光城已通过信托融资、基金合作、委托贷款等方式筹集资金20.87亿元。今年3月，公司又通过歌斐资产、厦门信托分别融资6.16亿元和6亿元。目前阳光城信托融资总额超过50亿元。
同时，阳光城今年已在福建、上海、山西、陕西等省市大举拿地。自去年11月宣布将总部搬至上海后，阳光城已在伤害外高桥、罗店新镇等区域竞得4幅地块。
外界对阳光城的高负债扩张模式一直褒贬不一，对此，阳光城相关人士近日向晚报记者回应称，密集融资是出于企业“高周转”路线需求，以公司目前的销售情况看，今年没有债务风险。
该人士表示，公司续存信托到期日期是错开的，现在已经偿还了部分，而且今年项目的销售情况很好，厦门项目5月首次开盘就认购了10多亿，预计公司上半年销售额可达70多亿元，完成全年销售目标没有问题。
“高周转”已经成为很多房企的共识，而眼下相对宽松的融资环境也为企业提供了便利。
据媒体报道，华润置地近年资产负债率逐年上升，已逼近70%的“警戒线”。不完全统计显示，仅2013年以来的半年内，公司已经通过银行借贷、为子公司担保等方式融资3次，融资金额达59.8亿港元。值得一提的是，华润置地在融资成本方面优势明显，去年年报显示其2013年12月31的加权平均有息负债利率仅为3.77%。
陆骑麟告诉记者，2011年下半年后开发商陷入资金难题，但现在随着市场的回暖，房企的融资渠道也被打开，“渠道多了，融资也容易了”。中原地产研究咨询部总监宋会雍向记者表示：“开发商现在手里资金普遍充裕，相比钱从哪里来的问题，现在他们更关心钱该往哪里投。”
【调控篇】
限地价——限制措施出手干预
楼市火爆，地王“凶猛”，让有关部门也不得不出手干预。
5月27日，北京市土地储备整理中心发布通知，原计划第二天挂牌截止并进入现场竞价环节的“准地王”丰台花乡夏家胡同地块暂停挂牌出让。截至5月24日，该地块已获7次网上报价至13.52亿元。有分析人士预测，该地块成交楼面地价有望破3.5万元/平方米，成为北京年内新地王。这已经不是北京市国土资源局第一次紧急叫停热点地块的出让。但这种“堵”的方式只是疗效极短的“退烧针”，终究不是长久之计。
调控以来，限制地价措施频频祭出。为符合国土部关于不允许地价再创新高的规定，多地开始执行“限地价、竞保障房面积”的做法。先限定地块的“合理最高上限地价”，当竞拍报价达到这个价格后，不再继续竞价，改为竞投配建公租房面积，报出配建面积最大者为竞得人。这一举措限制了最高地价，也将保障房建设整合到土地出让过程中。
而据媒体报道，北京市对房企冲击更大的“限房价、竞地价”方式即将到来，作为一种调控的制度创新及政治表态，下半年极有可能大规模推出。该方案正由北京市分管市长主导制定之中，北京市国土局负责供地，北京市建委负责制定审核相应的购买人群。被纳入限价房序列管理的项目，开发商将彻底丧失“定价权”，只有竞争地价的权力。如果真的大规模推行限价房序列用地，那么开发商比拼的就是控制成本的能力。
接近北京市住建委人士透露，北京市的具体想法是，为了让那些没有资格购买经济适用房、双限房的居民，能够买得上纳入限价房管理序列的商品房，为此而推开“限房价、竞地价”，并借此影响市场预期。该概念此前也出现在京版“国五条”中：“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。 ”
报道称，“限房价、竞地价”政策之前在北京就实行过，但只是小范围的短期政策。相关项目因房价低，还被当地政府“截留”部分房源，后来市场不好，承诺的低价房没了市场竞争力与以往不同的是，这次限价房序列管理有可能是大规模进行。京版“国五条”中首次明确中小套型的住宅用地为370公顷。如果300多公顷均作为“限房价、竞地价”的土地得以落实，该类型土地将占到全部供应量的22.4%。
中原地产首席分析师张大伟认为，商品房住宅地块的高价难以避免，整体土地市场应该加快“限房价、竞地价”，保障归保障、市场归市场。
房产税——扩容城市呼之欲出
自从2011年上海、重庆试点征收房产税以来，有关房产税扩容的消息就真真假假，不曾停歇。
今年5月底，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围，这一话题再次升温。国家发改委经济体制综合改革司有关负责人对此回应：“现在正在考虑择机扩大房产税试点范围，今年会有具体动作。 ”
住建部一位官员在接受媒体采访时也透露，“国五条”出台之后全国房价仍呈上涨趋势，尤其是进入5月份，房价上涨的预期越来越强烈。市场对于房产税调控房价寄予厚望，这无疑也在给高层施压，因此房产税扩容在下半年会有具体动作。
上述官员还表示，试点方案会参照第一批城市的模式，但在征收办法和税率方面都会有所区别和改善。由于涉及地方财政、税收体制等方面的改革，从高层的角度来说，对于试点城市、试点时间和试点方案的选择都很谨慎。
高层并未透露试点城市范围，但市场普遍认为，房价高企的浙江省会杭州将首当其冲。
早在今年初，杭州被纳入房产税扩容试点的消息就已经广泛流传，试点时间或在3月、5月、7月这几个时间点。据媒体上月报道，杭州试点征收房产税的相关方案已获国务院审批通过，有关的执行通知已于4月26日正式下发，并从5月1日开始执行。不过，这一方案在经国务院讨论后，最终还是被押后下发执行。
报道称，杭州试点方案将借鉴上海试点对增量房屋征收房产税的模式，并在此基础上划定人均60平方米的免征面积，按照家庭为单位综合计征。税率分别分为普通住宅和非普通住宅两档。对于新购住房房产税征收时，对人均免征面积认定则将包含同一产权人名下的存量住宅面积，而后对超出面积部分按规定征收房产税。这一方案虽然在征收上只针对“增量”，但在在人均免征面积或套数的划定和认定上已经涉及“存量”部分。
另有报道称，另一华东省会城市南京也是第二批试点城市中的热门候选。但杭州、南京两地地税局的相关人士均称“尚未接到试点通知”。
尽管房产税呼声激烈，扩容城市呼之欲出，但分析认为，房产税可能会“有负众望”。
陆骑麟告诉记者，从上海和重庆的试点情况看，房产税对于打压房价其实没有太大作用。前述住建部官员也坦言，房产税的开征作为一项长期的税收政策，在楼市调控中难以“立竿见影”，在楼市调控的政策设计中应该是一个起效慢但效果持久的长期政策，限购、限贷等行政手段仍然是第一选择。
北京一家房地产央企负责人也在接受媒体采访时表示：“从我们得到的消息来看，对于房产税扩容，高层是希望尽量押后的，因为征收房产税的最终目的是对税制进行改革，并非只为打压房价。另一方面，房产税试点悬而未决，实际上也是为后期楼市调控留有空间，对市场各方形成一个‘政策未出尽’的心理预期。 ”
限房价——高价楼盘审批遇阻
今年5月中旬，上海市房管局局长刘海生“2013上海民生访谈”中给市民“友情提醒”：房价当中有些东西可以稍微关注，但不要被这些均价所误导。有时候媒体、专家说平均房价涨了多少，跟实际房价上涨不是直接的关系。 “高档楼盘供应多了，销售量大了，均价就上去了。 ”
道理浅显易懂，但实际上，最在意这些“数字游戏”的恐怕还是地方政府的有关部门。为控制房价涨幅，多地高端楼盘遭遇“审批难”。
在4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，北京北京市政府迅速制定并发布相关通知，首次提出在对住宅项目预售审批的过程中，对定价过高的项目进行干预。据介绍，开发企业在向北京市住建委递交楼盘预售许可申请时，除须提交土地、规划、建设相关手续外，还须说明拟预售价格，北京市住建委将综合信息批准楼盘进行预售。审批预售价格依据两条原则进行：一是在售楼盘后期批准预售价格原则上不高于同一项目前期的批准预售的价格；二是新开楼盘的批准预售价格原则上不高于同区域内最近一次审批批准预售楼盘的价格。
据报道，北京全市约有40个住宅项目的预售许可证在递交申请后未能得到预售批准，保利、万科等一线房地产开发企业皆在其内。 5月取得预售许可证的19个项目中，销售均价在4万元/平方米以上的高端项目仅有九章花园一个。
同为一线城市的广州也是如此。 2013年4月22日，广州市国土房管局发布通知，从4月24日起，广州全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，开发企业预(销)售商品住宅前，须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。去年广州以对一些高价盘实行限售，如今将该政策覆盖到了所有项目。
这一政策起到了短期的“限房价”作用。据统计，广州5月楼市呈现“量涨价跌”态势，全市成交7441套，环比4月上涨32.7%，但均价回落至13030元/平方米。高价区的天河、越秀区内均价下降了3000元/平方米。
尽管效果堪称“立竿见影”，但该政策却饱受质疑。宋会雍告诉记者，对这种偏激的短期行为不看好。 “房价是由供应和需求双方面决定的，限制预售审批‘只管皮毛’，更多是出于政绩考虑，其正面作用远小于负面影响，未来市场会反弹。 ”也有分析人士认为，政府干预将迫使急于回笼资金的开发商调低售价，实现真正的降房价。
有报道称，开发商已开始针对市场试行应对策略，以待下半年攻市。“短期而言，开发商调整产品或，以低价产品维持资金回转，度过‘限签’缓冲期。”更有业内人士表示，开发商为打破“限价”之困，或通过双合同、裸卖、高低价混搭等策略实现暗涨。
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百城房价连续12个月上涨
中国房地产指数系统数据显示，2013年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.19个百分点。环比上涨的城市比上月增加1个，涨幅在1%(含1%)以上的城市较上月增加3个。
同比来看，百城均价均价与2012年5月相比上涨6.90%，同比连续第6个月上涨，涨幅相对上月扩大1.56个百分点。
而根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据，2013年5月十大城市住宅均价为17202元/平方米，环比上月上涨1.05%。同比来看，十大城市5月全部上涨，平均价格上涨9.68%，连续第7个月上涨，涨幅扩大1.79个百分点，广州、北京、深圳、成都涨幅均超过10%，南京、上海涨幅在5%-10%之间。
该报告还指出，政策效果继续释放和成交量走低双重影响下，全国房价涨幅在传统“红五月”继续缩小。但是，在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强。
（责任编辑：袁霓）
