漫画/左骏
市民朱女士这几天很郁闷，因为她打不通租户的电话——这个不让她省心的租户，只交了一个季度租金，房子住了快半年，现在杳无音讯。“打了几天电话，不是不接，就是直接挂掉。”现在，朱女士不知该如何是好。
而前不久芙蓉区法院审结的一起官司，可能对朱女士有所启示：同样是换锁玩消失，甚至把房屋转租，因为双方签订了一份内容详实的房屋租赁合同，房客不得不承担赔偿责任。芙蓉区法院民二庭负责人张朝晖提醒，一份条款清楚、责权明确的房屋租赁合同很重要，与其期待碰上一个人品好的租户，不如签订一份好合同。
郁闷 租户欠钱后玩失踪
朱女士在芙蓉区浏阳河畔小区有套小户型房子，因为暂时用不着，租给了一个自称在外地包工程的小老板。
“我是委托中介公司寻找的租户，还交了一个月租金做中介费用。”朱女士告诉记者，她和租户签订了房屋租赁合同，约定了每月租金1200元、每季度一交，租期一年。
结果对方只交了今年头3个月的租金，“前一向我工作忙，忘记了租金的事，等我5月份去要租金，才知道遇到了麻烦。”朱女士气不打一处来，“前几次打电话他还只是说‘明天就打钱’，到后来干脆就不接我电话了。”
找不到人，朱女士想想也忍了，那就重新寻租吧，结果居然进不了房子——原来租户把门锁给换了！没办法，她在小区物业的见证下，喊来开锁师傅打开门，“他在房间里留了些私人用品和被褥什么的，幸亏没拿我什么东西”。
“我给租户发短信，告诉他我要重新招租。前几天，这个租户突然打电话来，说是准备把电卡、水卡和气卡还掉，顺便把自己的东西拿走。我跟他说，东西可以拿走，先把欠下的租金交来，结果他就不说话了，从此杳无音讯。”
现在朱女士又要招租了，因为这次教训，她再也不肯将房子交给中介公司去代理，“交中介费的时候说得好好的，有什么问题可以帮忙解决……可遇到这种事，中介就是直接推诿，那我要你这个中介干嘛。干脆自己寻租户好了，不过找一个称心如意的租户真是难啊！”
完胜 合同有约定维权有把握
确实，找个合适的租户真的很难。市民欧先生也有着与朱女士相同的遭遇，但比朱女士幸运的是，在与租户所签订的合同中，欧先生已经对各种可能遇到的纠纷进行了细致的约定，并且在诉讼中取得了“完胜”。
2010年11月，欧先生和高先生签订了房屋租赁协议，由高租赁欧的一套房屋，租金每月1000元，租期半年。2011年5月到期后，身在外地的欧先生给高先生发邮件要其退房，但此后多次索要无果。2012年4月，欧先生只得从外地赶回长沙，并请小区物业协助。当物业公司派保安和欧先生及开锁师傅一道前去开门时，发现高已经将房屋转租给了他人。随后大家一起对屋内的物品进行了拍照并清点，发现未见清单上的热水器和电视机，空调也被调换。
为维护自己的权益，欧先生向芙蓉区法院提起诉讼。
法院经审理查明：2010年11月25日，欧、高双方签订《房屋租赁协议》，合同约定：高先生租赁欧先生的一套房屋，租期半年，至2011年5月底止。租金每月1000元，每季度支付一次。另付押金2000元，租约终止时，经欧先生验收房屋后退还；高先生不得擅自改变室内结构或转租借给他人，否则欧先生可以终止合同并没收押金；续租应另签合同，如过期无合同仍居住，租金按之前的双倍计算。
法院经审理认为，双方签订的《房屋租赁协议》内容合法有效。此案中，高先生在合同到期后继续租住该房屋，应按照合同的约定以每月1000元租金的双倍为标准支付租赁期外的租金，经计算，应为11.5个月的租金，共计23000元。
另外，因高先生擅自将承租的房屋转租给他人，违反了合同约定不得将房屋转租的义务，故按照合同的约定2000元押金可不予以退还。同时，高先生作为承租人，对屋内的物品负有保管的义务，因保管不善，为此给出租人造成的损失负有赔偿的义务。
至此，欧先生大获全胜。
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房屋租赁合同要细之又细
记者了解到，近年来，我市因房屋租赁引发的纠纷有增多之势。仅芙蓉区法院，2012年审理的房地产类案件(包括商品房买卖和房屋租赁纠纷)就达到456件，其中房屋租赁纠纷占三分之一强，比2011年有大幅度增长。
“房屋租赁合同很重要，是双方权利义务的载体，也是你维权的重要凭证。”张朝晖表示。
那么，在房屋租赁中应该注意哪些细节才能确保自己的权益不受到侵犯呢？
首先，租赁房屋需要查验房屋的所有权证和双方的身份证等，确认是否有权出租房屋。有可能的话，了解一下房主和租户是怎样的人，房屋邻居都有些什么人，是否会影响以后的居住等。
在房屋租赁合同中，要明确约定房屋的相关配套费用(水、电、气、物业、卫生、采暖、有线电视、宽带、电话)等由谁承担并确认到出租时的缴费情况。
“房屋押金(保证金)是必不可少的，但需要约定什么情况下返还、什么情况下不返还的情形。”张朝晖说，在房屋租赁合同内还要约定如房屋出现漏水、室内用品损坏等问题由谁负责。“另外，房屋的租金数额、付款时间、租赁期限等等……其他在使用房屋期间能够预想遇到的问题都要在合同内约定，这样，才能保证租赁双方的合法权益。”
（责任编辑：秦静）
