房地产开发牵涉多方面工作。
文/记者曾艳珠 图/记者张宇杰
一方面是大佬级开发商看中佛山的发展前景，大举“入侵”；一方面是本土开发商在中心城区拿地越来越艰难，很多时候只能望地兴叹。困局之下，本土房企也在谋求改变，记者观察到它们通过出资、出走、联合买地等各种方式实现盈利。记者注意到，有房企在海外或外省开发的房产，也会吸引老客户购买，其中就包括佛山的客户。业界人士认为，房企无论在哪发展，都必须具备核心竞争力，这样才能立于不败之地。
尴尬
地价高、地块大、没经验
看到推地只能“干瞪眼”
土地是房地产开发的根本，没有土地，开发无从谈起。“地看着很好，但只有干瞪眼的份。”这是很多本土房企看到政府推地时的第一反应。的确，纵观最近一两年佛山土地出让情况可以发现，保利、中海、万科、佳兆业、招商、绿地、万达、龙光等大佬级房企，成了各大土地拍卖场的常客，它们之间或竞相加价，竞争激烈，引起关注无数，或“静鸡鸡”以底价或低价拿地，让业界唏嘘。但这一切，似乎都与本土房企无关。“这一两年，明显感觉到本土房企拿地越来越难了。”本土长信地产营销中心总经理徐伟钊的话，道出了大部分本土房企业心声。
记者了解到，目前佛山推地的几个热点区域是佛山新城、金融高新区、顺德新城和整合后的“大狮山”镇，这些区域又恰好是佛山经济实力最强、前景最好的几个区域，房企们都挤破了头想进入这些区域开发。但是，无论是哪个区域，推出的土地面积一般都比较大，土地面积动辄十几万甚至几十万平方米，地价动辄上亿甚至几十亿元。“站在政府的角度来看，推比较大面积的地，能更快、更多地收到土地出让金，采用片区式开发，也能保证区域素质。”有本土开发商表示，非常理解政府的推地策略，但这种策略设置的地价门槛，首先就把本土的中小型房企挤在了门外。
最近一两年，佛山出让土地的楼面地价也在上升，从去年10月起，大部分土地拍卖时都有溢价，有些溢价超过100%。中心城区5000~7000多元/平方米的楼面地价，镇街道4000多元/平方米的楼面地价，也让一些本土开发商“望而生畏”。“高地价对开发商的开发能力要求很高，也要求企业资金实力雄厚，这两点本土开发商都有所欠缺。”有本土房企负责人表示。
实际上，不仅地价高、地块大，让本土开发商“咬不动”。地块本身设置的诸多条件，比如要求是世界500强公司，企业总资产超几百亿元等，也让本土开发商意识到“这地不是我们能拿的”。
当然，记者在调查中也发现，拿地艰难不止是本土房企的烦心事，也让一些外来的房企大佬头疼。前不久，广州一家深耕珠江新城多年的大型房企相关负责人向记者“诉苦”，企业看好佛山的发展，按照该房企开发的风格，一般是在中心城区拿大面积地块，开发一到五年甚至十年。但是，相对于保利、中海、万科等房企，这家房企显然来得有点晚了，2010年至今只在非核心区开发了两个项目，想在中心城区拿地，发现优质地块基本被“瓜分”干净。
寻出路
出路1：联合拿地
困境之下，本土房企也在突围。虽然佛山土地市场难觅单个本土房企的身影，但也有一些房企“捆绑”开发，以联合体的形式拿地。去年上半年，8家组成的竞买联合体拍下了位于新城华章东一路以西、君兰路以南、富华路以北、华章道以东的佛(挂)2012—005地块。去年8月，三家实业企业联合拿下一宗位于千灯湖的商业用地，总价超过6亿元。在一些业界人士看来，联合拿地固然可以集合多个企业的资金优势，还可以把风险分摊下去。但几个联合体之间复杂的股权关系，很可能让开发过程风波不断。在三水，曾经有开发商因为股权问题打官司，法院查封了房产，导致业主们买的房子一直办不了房产证。
出路2：背后出资
另一种比较隐秘而且保险的方法，是企业出资给有经验的开发商，但出资方只负责回收资金和利润，并不参与实际的房地产开发。“我们企业有的项目就采取这种方式，我们出资，对方开发。”宏鼎地产总经理陈巧荣表示，房地产要求高速开发、快速回笼资金，多头管理有时反而会降低效率，导致摩擦不断，这种方式能保证开发高效，因为与出资方签订的回报条款，就是一根“指挥棒”，会倒逼开发方做好开发。如果做不好开发，开发方就可能面临撤资的风险，而出资方实际上损失可能并不大或者没有损失。
出路3：“出外”谋财
更多的房企，已经或正在出外“谋财”。碧桂园集团在马来西亚开发的旅游地产项目，通过持续的宣传，引起了各方极大关注。
而更多的企业把“出外”谋财的地点，设在省内尤其是佛山周围地区。由广东东基地产、佛山团亿集团、四会星河地产、佛山星星地产、四会永昊地产组成的联合集团，该集团中的分公司已经在佛山开发有多个项目，目前已经在肇庆、四会开发了多个项目。新中源在江西有生产基地，也在江西开发了地产项目。
观察
本土房企外地开发拉老业主买房
值得关注的是，本土房企在外地开发的房子，虽然多半面向的是当地购房者，但也会深度挖掘老业主资源。记者了解到，碧桂园在马来西亚开发的新山金海湾项目，沿用碧桂园惯用的“财富考察团”模式，组织老业主去考察。碧桂园在海南开发的金沙湾项目，也沿用了这种模式，准备组织上万人去考察。记者今年初跟随碧桂园团队到海南时，发现售楼中心到处都是来自全国各地的碧桂园业主，许多业主看到房子满意，当即购买，一些人还买了多套，这其中就有一些碧桂园的佛山老业主。
业界人士告诉记者，在项目需要人气拉动时，老业主往往是开发商能最快找到的资源。很多开发商在外地开发的项目，都会请一些佛山业主去观摩甚至现身说法，拉动人气。
无论在哪开发都要把产品做好
在一些本土开发商看来，在哪开发不是问题，怎么开发才是问题。“房企也要有自己的核心竞争力。”东建集团普君新城相关负责人表示，东建擅长做旧城改造项目，这种项目由于牵涉面广，有很多牵涉到拆迁，各种关系处理起来比较难、后续工作特别繁杂等问题，很多大型房企往往不愿意做或者做不了，它们更希望拿到手的是一块平地，这就给熟悉本土市场的本土开发商留下了充分的空间。
本土长信集团擅长打造高性价比的产品，而且产品的赠送率一般比较高，很受佛山人欢迎，几乎每个盘开盘都会引起抢购。从市民的购房热情来看，一点都不输给那些品牌开发商。
“购房者最终还是认产品的，把产品做好，把性价比做上去，大家自然会买你的房子。”本土长信地产营销中心总经理徐伟钊表示，虽然现实的确对本土房企不利，但“打铁还需自身硬”，本土房企适应形势，强大自身，才能在房企大佬扎堆的佛山市场占有一席之地。
（责任编辑：西西）
