经历一季度的供应淡季之后，进入6月以来，在北京楼市整体供需回暖的背景下，北京楼市开始开闸放量，刚需、刚改类项目继续当道，一些位于远郊区、总价相对较低的项目也赢得市场热捧，成为整个市场成交的主力。
京华时报记者 邢飞 潘秀林 桂瑰
供应
半月23项目放量入市
经历了连续数月的供应低迷之后，自5月中下旬以来项目入市积极性开始有所提高，并且在6月端午前后达到一个小高峰，这也预示着北京住宅市场供应开始全面开闸。
根据亚豪机构统计数据显示，上周(6月10日—6月16日)北京商品住宅市场共有10个项目入市，创下近12周以来开盘项目量新高，环比之前一周增加3个，其中包括铂铭郡、金成府与澜馨墅3个纯新盘，以及包括中粮万科长阳半岛、金地格林格林、合生·滨江帝景在内的7个老项目后期。10个项目共新增住宅产品2669套，预售许可面积28.9万平方米，环比之前一周分别增长了196.6%、183.3%。
截至16日，6月北京商品住宅市场共有23个项目入市，相比上月同期增加了10个，23个项目共新增住宅产品3344套，相比上月同期增长了30%。
对于供应放量，业内专家表示，从目前来看“限价令”不会是一个短暂的过渡政策，这已成为业内共识，因此对于开发商来说，一味地拖延，推迟开盘时间也不是良方；除此之外，未来土地出让计划采取的“限房价、竞地价”方式，以及上周末北京市住建委推出的针对大户型住宅及商业写字楼采取的预售新规，显示出调控长期紧缩的政策形势，也使得“赌未来”的风险加大。而从实操层面来看，各种曲线涨价抵抗“限价令”的策略纷纷出炉，因此使得开发商从被动与主动两方面的入市积极性均有所提升。
链家地产市场研究部张旭认为，今年6月-7月，按照一般规律，开发商推盘量会有明显上升，进而带动成交量进入上行通道。预计6月全月，新建商品住宅成交量会达到9000-10000套左右水平，扣除保障房后，有望达到7000套左右。
成交
6月上半月成交环比上涨72%
6月份的住宅市场延续了5月中下旬以来的热度，成交回涨明显，整个上半月，无论新房还是二手房均出现了明显的环比涨幅。中原地产市场研究部统计数据显示，6月上半月，北京新建住宅签约套数为4352套，二手房住宅签约套数为3603套，环比上月同期分别上涨了80%和62%。合计总签约套数为7955套，环比上涨了72%，这是最近3个月同期的高点，但相比国五条之前依然有明显差距。
新房方面，受供应量明显增加的影响，6月上半月的成交明显超过了上月同期，不过，4-5月成交量较低，两月成交量明显低于市场正常成交量，虽然6月成交量有所恢复，但相比市场正常成交也有减少。中原地产市场研究部总监张大伟表示，之前因为限价政策影响的项目逐渐增加入市，虽然部分项目用精装修等办法提高了售价，但入市项目增加也缓解了市场的供需矛盾。短期来看，预售限价政策取消的可能性很小，使得之前积压的待取证项目开始逐渐入市。对于未来的房价，张大伟认为，目前，首套房贷款利率折扣优惠收窄到九成，公积金贷款难度依然很大，导致整体市场依然处于调整过程中。从目前整体市场看，房价涨幅已经明显收窄。
二手房方面，北京楼市新政执行至今已2月有余，随着买卖双方逐步对政策适应，市场上首次置业和着急改善的刚需开始释放，市场供需的双双回暖，支撑了成交量的持续回升。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，6月上半月北京新增有效房源登记量同比上月同期上涨了近50%，新增有效客户登记量同比上涨了2%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，与二手房业主积极入市的心态相比，购房人群的观望心态依然较为浓重，一方面，与严格的限购、限贷政策压制了购房需求有关，另一方面，也与目前房价依旧坚挺，免税或低税房源的供应相对稀缺有关。
值得一提的是，新建住宅成交连续数月超过二手房成交量，北京在3月份之前一直是二手房远超过新建住宅，但因为唯一落地的国五条个税政策，导致北京二手房成交量明显萎缩，二手房萎缩后也影响了新建住宅的购买力。
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特点
低总价项目受青睐
以刚刚过去的端午小长假(6月10日—6月12日)为例，北京共有5个项目开盘，据亚豪机构统计数据显示，新开盘项目中，除了位于通州区的旭辉·御锦为低密度叠拼别墅产品外，其余4个项目全部为品牌开发商开发，定价2万元/平方米上下的刚需、刚改类型产品，包括位于房山区的中粮万科长阳半岛和金地朗悦、位于顺义区的中粮·祥云国际生活区以及位于朝阳区的金地格林格林。
其中，延续了北京调控以来品质刚需项目一贯的供不应求规律，端午期间，北京新放量的刚需盘，包括中粮万科长阳半岛、金地朗悦、金地格林格林在内，大多表现不俗，出现了排号人数远远高于开盘套数的现象，供需持续倒挂，再现“开盘抢房”。
亚豪机构副总经理高姗认为，限价令以来，北京楼市新增供应持续吃紧已经两月有余，供应的紧缺与市场预期向好形成强烈反差，反而成为购房需求持续坚挺的助推器。而5、6月，往往是开发商冲击全年业绩的一个黄金时期，在目前购房需求高涨的形势下，向限价令逐渐“妥协”的房企越来越多，尤其以快销定位的项目最为明显。适当降低利润预期以求快速入市，在当前相对有利的形势下加速清盘，以获取较高周转率，成为更多房企的应对之道。
除了刚需当道，从成交特征来看，以房山区为代表的远郊区成为市场成交主力。
上周(6月10日—6月16日)，房山区共实现成交450套，远远高于位于第二位的大兴区219套，占据全部市场成交的比重为33%。而成交排行前6位的项目当中，4个均位于房山区，其中，首创·新悦都更是以207套的销量高居榜首。
端午期间，房山区更是以321套的成交套数，占据全北京成交量的一半，成为北京楼市成交的“顶梁柱”。同时，从端午期间的成交排名也可以看出，成交前四名项目全部来自房山区。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，由于可开发区域广阔，房山区房源基数较大，因此往往能够在成交回暖的过程中处于领先地位。尤其是近两年以来，除长阳良乡等重点板块外，阎村、窦店、城关等板块也纷纷崛起，虽然这些区域当前交通条件较差，基本的生活配套设施也并不完备，但定价偏低是其最大优势。
譬如，上周房山成交前4位的项目当中，中冶·蓝城与中国铁建·原香漫谷均位于城关板块，售价均在11000-12000元/平方米之间，在整体住宅市场中处于低位水平，甚至比怀柔、密云等远郊区的住宅项目定价还要低。这些板块的在售项目通过低价优势赢得了大量刚需客群，随着长阳区域逐渐步入两万元时代，这些原本较为偏远的项目以其低价的优势逐渐跻身房山区乃至整个北京地产市场成交的主力阵线。
京华时报制图 吴尚楠
（责任编辑：袁霓）
