未来的新地标，江门万达广场正在紧张地施工建设。 全泽超 摄
近年来，传统单一的商业地产模式已经无法满足人们日益增长的消费需求，于是大规模、大体量、全业态，一座又一座的“城中之城”不仅落户一线城市，还在二三线城市拔地而起。城市综合体就像暴发户般一夜蹿热，席卷大江南北，在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本日益昂贵的背景下，它已成为高端商业地产开发的主流模式。各大媒体和业界人士异口同声地呼出：商业地产步入了城市综合体的时代。
近日，清华大学中国发展规划研究中心发布的中国商业地产发展白皮书指出，商业地产的开发已普遍向二三线城市蔓延，二三线城市逐渐成为一些商业地产企业的主要战场。在珠三角范围内，东莞、佛山、中山、江门这些三线城市都相继走在城市综合体的建设道路上，三线城市缘何能够吸引商业地产企业的进驻并发展城市综合体？城市综合体的建设又能为三线城市带来一番如何不同的面貌？江门城市综合体才刚刚起步，需要向周边城市学习，也需要借鉴港澳经验，从而使江门的商业地产健康发展。
◎对比 三线城市凭什么发展城市综合体？
城市综合体是将商业、办公、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种依存共享的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复合体。
高投资回报率是商业地产企业选择一二线城市的主要原因，21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔接受媒体采访时表示：“特别是对一些大品牌，本身有固定的人群和市场定位，对我们而言，选择一二线城市更有市场竞争力。”而在三、四线城市，投资成本虽低，但投资风险却很大。即便如此，在珠三角范围内，东莞、佛山、中山、江门还是吸引到商业地产龙头企业的投资目光，继广州后，大连万达集团签约东莞，成为万达进入布局珠三角区域的第二个城市，随后中山、佛山南海、广州增城、江门都与万达渐渐达成合作协议，目前除却中山，这几座城市的万达广场都已建成或处于在建状态。
那么这些三线城市缘何能够吸引商业地产龙头企业的青睐呢？业内人士分析认为，中小城市房地产开发具备一些明显的优势：一是土地、税收等政策优惠，致使综合成本低；二是机会成本小，有时依靠政府支持，一些重要部门和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务。智盟时代相关策划人士就表示：15万㎡的楼盘放到一二线城市并不起眼，但到了三四线城市里就可算是大盘了，规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。
江门VS中山： 前者人多地广，后者商业文化底蕴厚重
在江门万达广场首期商铺2小时售罄的同时，中山人不禁迷惑起来：“万达说好的到来呢？”前年6月，大连万达集团与中山市政府签订了投资总额为100亿元的万达商业广场建设项目，但至今尚未看出任何落户迹象。
据了解，万达集团在决定做一个项目时，一般会先考虑三个先决条件：一是当地GDP水平达到1000亿元以上；二是当地社会消费品零售达到500亿元以上；三是项目周边5公里范围内人口规模在20至30万。截至去年，江门人口445万，GDP为1910.08亿元，面积高达9541平方公里；中山人口312.09万，GDP为2441亿元，面积1783.67平方公里。江门胜在人多地广，但中山的经济综合实力较强、工业基础雄厚、商业文化底蕴厚重又是不争的事实，远洋地产、恒大地产、香港利和地产等都不约而同地落户中山，行进在城市综合体的建设道路上。而江门只是近两年，才有国翔时代广场、益丞国际广场、保利滨江新区项目，以及万达广场的进驻，并打出建设城市综合体的强势口号，至今都在建设中，所以相比于周边城市，江门尚处于城市升级的起步阶段。
江门VS佛山： 前者主打侨乡文化，后者核心商圈优势明显
江门地域虽然占据了珠三角总面积的约四分之一，但商业发展缓慢，作为中国第一侨乡，频繁的对外联系造就了江门人“外向”性格，不仅多在外打拼，也多在外消费，而外来人口增长缓慢，也让江门商业的发展失去了一个重要支撑点。正如北新区某商业地产项目有关负责人表示，江门商业地产发展水平远落后于城市发展水平。截至去年，佛山人口723.1万，GDP为6709.02亿元，面积3868平方公里，地少人多的佛山与广州地缘相连、历史相承、文化同源，共同构建了“广佛都市圈”，是“广佛同城”、“广佛肇经济圈”、“珠三角经济圈”的重要组成部分，人多消费能力强，在广东省经济发展中处于领先地位。
据佛山合富辉煌不完全统计，去年佛山在建或将建的城市综合体项目超过32个，总建筑面积超过1481万平方米。广州在建或将建的统合体至少为20个，总建筑面积1400万平方米；深圳约16个，总建筑面积约1044万平方米。佛山竟然在这方面追平甚至赶超了广深，其实力可见一斑。
江门VS东莞： 前者外来人口增长缓慢，后者暂住人口庞大
东莞有825.48万人口，GDP达到5010.14亿元，面积为2465平方公里，东莞较之佛山，面积更少、人口更多。2011年东莞外来暂住人口为413.62万人，而江门总人口才445万人，商业消费需要大量的人气支撑，而江门若是消费人口不足，势必不利于江门城市综合体的发展，也根本无法支撑起日益增多的商业地产，继而无法再吸引商业地产大型企业的进驻。
而人口流动会逐渐形成地区性城市中心化的形式，也就是说县城的“有钱人”会渐渐走向地级城市生活、学习、工作。据调查，中国10年内，地级人口将每年有8%－10%以上的增长速度。这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。人口重新聚集，必然会形成新的地区商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌，商业街、商业中心、购物广场、文化生活广场就会应运而生。
一般而言，在1000万人口的城市里，建筑综合体的数量在5－10个之间，如果在600万－1000万就减半。在东莞，总面积55万平方米的万达广场，与体量35万平方米的万科广场，相距仅有数公里，而在建和拟建的综合体数量，达到了20个以上。将东莞人的消费留在东莞，是使城市更具活力，改变单一经济结构的重要手段，随着一个个商圈的兴起，“消费”将被打造成一张东莞新名片。
虽然打造城市综合体是现今商业地产的发展趋势，但是三线城市甚至其它一二线城市都曾出现过运作失败的例子，而江门才刚刚起步，江门城市综合体的明天的确引人深思。面对万达广场的进驻，“那边厢盼君君不至，这边厢忧君吃不消”，江门不少业内人士都对江门万达广场未来之路充满担忧迷惑，恐怕江门没有那么大的胃口来同时消化益丞国际广场、国翔时代广场、万达广场三座“巨无霸”，而这样的担心并不是没有道理。但是如若排除对城市综合体吃不消的担忧，这些庞然大物又能为三线城市带来什么呢？江门城市综合体的未来会是怎样，这是许多市民渴望得知的真相，也是我们需要探讨的地方。因为近乎所向披靡的万达集团也有失手之时，开业一年的上海宝山万达商场部分工作日客流稀少，毗邻的万达金街甚至有近半商铺空置待租，由于人气不足，这座曾被寄予厚望的约13万平方米购物中心正陷入门庭冷落的尴尬，这不得不让人担忧起江门万达广场的未来。无独有偶，佛山业界人士也担心，万达的进入会让已经饱和的千灯湖商业空间更加难以为继，而过于密集的MALL布局也可能令佛山商业发展陷入恶性竞争的困局。
刘燕芬
（责任编辑：袁霓）
