惠州楼市在刚性需求的支撑下，成交量“稳中有升”。南方日报记者 梁维春 摄
如果说这两年惠州楼市的关键词，一定是“稳中有升”。在外部投资需求流入稳定的情况下，惠州楼市的表现一直较为稳定和理性。本地消费能力的支撑，尤其是刚需的支持，让整个楼市的价格缓缓上升。
今年上半年，即便有国五条新政、二手房20%个税征收、首套房贷利率缩减等政策出台，但作为三线城市的惠州可谓是“波澜不惊”，政策对于楼市的影响微小，虽然市场放量较大，在刚性需求的支撑下，市场成交状况良好，成交量稳定的同时，价格不断上扬，其中惠城区均价迈向“7”字头。
上半年住宅全市成交3.7万套
据中原地产与搜房网联合提供的数据，今年上半年惠州全市住宅成交套数37067套。成交面积395.52万平方米，成交金额220.39亿元。成交均价为5572元/平方米，同比去年(5730元/平方米)略降2.76%。
从各月份看，今年上半年的惠州楼市成交量呈波状，一月、三月及五月的交易量较高，二月、四月与六月相对平静。但总体而言，楼市表现基本每个月都好过去年。
去年年底惠州楼市销售火爆，尽管不是传统意义上的销售旺季，受翘尾影响的惠州楼市取得了令人意外的交易量。统计数据显示，1月份仅惠城区便成交2931套，同比大涨了266.3%。而2月份受到春节的影响，成交量有所下降。三月的惠州楼市总体成交量可谓达到了上半年的峰值。在政策因素和成交氛围的影响下，惠州全市一手住宅成交6226套，创下了惠州市场上半年的新高。进入4月份后，惠州成交整体有所回落。五月惠州一手房的成交再次回升，达到6416套的成交总量，同比增长了三成。6月份市场则趋于缓和，成交量再次回落。
旅游地产带动惠东楼市均价“领跑”
从各县区楼市看，惠东区域的成交均价最高，达到了6749元/平方米。业内人士分析认为这与该片区的旅游地产及其推货量有着密不可分的关系。惠东的几个成交热盘，包括金融街金海湾、碧桂园十里银滩、万科双月湾、中航元屿海等均为滨海旅游地产，它们拉高了片区成交价格，使惠东的楼市均价超过了惠城区。
惠城区销售面积、套数以及均价都有不同程度上涨。住宅均价在6381元/平方米，同比上涨5.56%。成交为14433套，同比上涨20%。成交面积为160.8万平方米，同比增加17.2%。
惠阳区今年上半年成交量相比去年同期大幅上涨，成交4841套，面积48.89万平方米，均价为5602元/平方米，相较去年有所下降。博罗的成交量相比去年同期也有较大增幅，去年上半年的成交套数为2317；今年上半年则骤增到成交5229套，面积64.7万平方米，均价为4657元/平方米，同比上涨了100多元。
大亚湾今年上半年的一手住宅成交量达到了9812套，面积90.49万平方米，在各县区中仅次于惠城。龙门楼市的交易量由去年上半年的124套上升为今年的420套，同比增加238%，交易面积由1.33万平方米上涨到5.42万平方米，增幅加大。
江北单价最高金山湖片区成交最多
在关注度较高的惠城区楼市中，今年上半年的市场放量依旧较大，在成交方面，一些片区成为了“明星片区”。例如，江北片区上半年整体均价为7344元/平方米，与惠城区均价相比每平方米高出1000元左右的价格。排名第二位的片区为东平片区，均价7205元/平方米。而目前的置业热点区域，金山湖片区的住宅均价也仅次于上述两大片区，达到6948元/平方米，高于河南岸、麦地片区6727元/平方米的均价。其次，另一热点片区水口，均价5131元/平方米。而仲恺片区均价则是惠城区最低，为4982元/平方米。
今年上半年，最亮眼的当属金山湖片区，无论是在成交量、成交金额和面积都是市区最高。除了金山湖的存在提高了片区的居住环境，大量的公园、体育设施、教育机构的存在，都使该片区成为了惠州的人居热点。
三环路通车以后，金山湖片区的交通网络更加完善，新盘多，产品多。从价格上看，新开盘项目价格多为7字头，由于这一片区的整体规划得到落实尚需一段时间，目前的基础设施仍在建设中。同时，该片区仍有潜力可挖。
作为城市发展“引擎”的江北片区，住宅价格也一直引领整个惠州。今年上半年，大江北片区成交均价为全市最高的7300元/平方米。这一方面由于江北作为惠州新的经济增长点，在市政府搬迁以后，从政治中心到区域经济中心片区价值逐渐被人们接受。另一方面是现在在售的产品，相较其他片区有更多楼盘附带有2000元/平方米以上精装修。
水口片区一直主打刚需，所推的楼市产品受到刚需热捧，价格也不断在上涨。上半年，水口有较多大盘开盘或推新，相较于去年以四字头为主的产品线，这一区域成交价格整体上扬。由于该片区的城市建设与配套设施仍有待完善，所以片区内产品对园林，商业配套，建筑水平要求较高，区域内部分新盘因满足了这些需要，所以销售较好。
全市成交前十名均为品牌房企
上半年惠州房地产市场中，各大房企的销售成绩耀眼，品牌房企的优势开始凸显。据统计，惠州今年上半年总体成交金额为220.39亿元。排名前十的基本都是实力雄厚的品牌房企，其实力愈加突出。
根据中原地产与房博士提供的数据统计，上半年惠州销售金额排名前十的房企分别为龙光地产，销售金额14.86亿元；中信地产，销售金额11.92亿元；方直集团，销售金额9.21亿元；光耀集团，销售金额8.68亿元；合生创展，销售金额5.48亿元；中洲集团，5.42亿元；佳兆业，销售金额5.39亿元；富力地产，销售金额3.96亿元；金融街，销售金额3.86亿元；碧桂园，销售金额3.68亿元。
按照销售套数统计，龙光地产上半年销售2860套，排名第一。其次为中信地产，销售1329套；光耀集团，销售1058套。花样年、方直集团、佳兆业、金融街、中洲集团、鑫月集团、碧桂园则分别以927套、857套、705套、608套、592套、542套以及523套的成交套数进入排行榜前十。
二手房：3月份成交量一度猛升
谈及上半年的二手房市场，绕不开的一个话题是新“国五条”，由于3月初出炉的新“国五条”中提到“二手房卖方个税要强制计征转让所得20%”的规定，引发众多关注。
楼市新政令二手楼市交易量大增，许多购房者因担心新政导致房价上涨，纷纷选择出手，全国多个城市出现二手房市场火爆现象。政策出台后的一段时间，惠州的二手房成交量也出现大幅上升，有一些中介机构反映，新政出台后的两三个星期内，二手房的周成交量比之前上涨了好几倍，前来看房的市民络绎不绝。
不过业内人士普遍认为，这一政策对惠州的二手房市场的影响较为有限，有业内人士指出，惠州还没进入二手房行业的爆发期，二手房以刚需和改善型为主，与一线城市相比市场成熟度不高。新政会对二手房产生影响，但实质影响不大。就惠州而言，像大城市买入50万元转手200万元卖出的例子几乎没有，二手房转手赚的差额并不是特别大，一套房子转手赚20万元已经不错了。
这一新政的落地细则迟迟没有出台。新政热度一过，市场又回归了平稳。业内人士预计，下半年如果没有受到新的政策影响，二手房市场的走势将继续保持平稳态势。特别是在目前惠州一手房存量较大的情况下，二手房市场的发展空间受到挤压，未来走势将以平稳为主，部分居住热门片区或学位房集中的片区，未来可能会变得炙手可热，价格也将上涨较快。
商业地产：在建量大 销售平稳
今年开年，商业地产迎来了“开门红”，2013年首周，惠城区网签商业/写字楼401套，环比上涨了243%；网签面积为16259平方米，环比上涨了79%；网签套均面积为40.5平方米。
在火爆销售唱响新一年的同时，商业地产再次显示出其投资价值。今年上半年，总体而言，惠州商业地产的销量情况平稳，不过，令业界忧心的是，未来商业地产可能存在 “过热”的现象，目前在建的还有多个城市综合体、写字楼和酒店，未来的放量将逐渐加大。
业内人士指出，随着楼市调控的深入，住宅市场受到较大影响，而商业地产随之红火起来，由于良好的回报率以及发展商对惠州商业地产的看好，不少热钱纷纷涌入这个领域。近年来惠州涌现了多个城市综合体，还有不少写字楼和酒店入市，商业地产的放量较大，目前在建的还有不少商业地产项目。
虽然跟商业地产发展相对成熟的深圳、广州等一线城市相比，惠州商业地产还有很大的发展空间。但业界也指出，惠州作为三线城市，经济实力并非十分突出，众多商业地产项目陆续上马，在一定程度上可能出现消化不良，此外，一些大型项目，周边配套不成熟，没有相应的人群作为支撑，经营有可能难以为继。惠州的商业地产在未来将会“曲折前行”，道路肯定不会是一帆风顺。
■各界声音
金宝集团总裁萧宇平：
上半年楼市波澜不惊
忙着购房的市民孙女士：
看着房价走高，十分纠结
新里程策划机构总经理范忠洲：
惠城区楼盘均价涨幅明显
楼市价格“稳中有升”
◎开发商
上半年楼市波澜不惊
上半年金宝集团旗下地产项目以处理尾盘为主，但从整个市场同行的接触与了解来看，可以说上半年惠州楼市呈现波澜不惊、先抑后扬、以稳为主的特点。
上半年市场上的放量还是比较大，各类产品都比较丰富，市场的总体销售情况较好，市场表现总体呈现较为理性，当然从购房者比较关心的房价来看，惠城区的成交均价也呈现出稳中有升的趋势，特别是最近几个星期的周成交均价已经接近“7”字头，当然成交均价的变化也跟某个时期市场供应的产品类型有关，如果一段时间别墅产品供应多，成交均价自然上扬。另外，上半年比较受关注的片区依旧是江北片区和金山湖片区，预计未来这两个片区将依旧受捧。
◎购房者
忙着购房的市民孙女士：
看着房价走高，十分纠结
我在江北工作，一直想在江北找个心仪的房子，但并不容易。作为“刚需一族”，自己的财力有限，在江北核心区域买房难以承受高房价，偏远一点的地方交通又不方便，家里还要买车才行。此外，买的地段远一些，以后孩子的教育也令人担忧，尚不说学位，每天送孩子上学都离不开车。
自己曾考虑过市郊的水口片区，当时看到改造中的三环路以及周边欠佳的环境，没有出手。但如今，水口的房价步步走高，真是很纠结。如果现在咬牙买下一套房，在基础设施不完善的水口，未来生活肯定会有各类麻烦。如果继续观望，房价继续走高，可能未来只能买更偏的地方，买房的成本也可能比现在还高。
◎业界专家
新里程策划机构总经理范忠洲：
惠城区楼盘均价涨幅明显
上半年的惠州楼市呈现出四大特点：一是价格明显上涨，上半年惠城区的均价达到6381元/平方米，同比上升超过10%，持续上升的格局明显。二是整个楼市产品的市场行情普遍较好，不论是刚需、度假还是改善型的各类产品，总体成交情况表现不错。三是大亚湾和惠阳片区的楼市价格上涨明显，去年同期在这两个片区可以以4000元/平方米左右的房价找到心水楼盘，而今年这两个片区的部分楼盘的价格已经接近6000元/平方米。四是以前年度销售突破五亿元就能跻身房企年度销售前十，而现在很多房企半年就突破10亿的销售额。
◎后市预计
楼市价格“稳中有升”
上半年楼市在刚需的支撑下，市场成交总体表现活跃，成交均价也出现了稳步上扬的态势，对于下半年的走势，不少业界人士在接受采访时称，如果政策方面没有较大的变动，市场走向将“以稳为主”。
目前影响楼市最大的因素可以说是政策的变动了，目前惠州楼市依旧受到了楼市调控的影响，有了本地刚需族的支撑，这一两年来总体表现较为活跃，市场走向以稳为主。至于购房者最为关心的房价，近一两年来市区房价稳中有升，今年以来市区成交均价一直保持在“6”字头，业界认为，下半年涨至“7”字头也有可能，但是最多维持在“'7”字头左右，在市场存量较大的情况下，不会出现大幅上扬。
（责任编辑：秦静）
