“个税涨了，房贷利率优惠取消了，最低过户指导价也上调了，买套二手房是越来越累。”看着记录本上长长的支出列项，市民陈先生皱了皱眉。他口中的“最低过户指导价”，就是最低计税价。7月1日，本市各区县普遍上调了二手房最低计税价。尽管并非“剑指”楼市调控，但购房成本的增加，影响了市场成交的热情。
“我的税负成本究竟涨了多少？”因为并未对外公布调整详情，心里没谱的购房人总觉不踏实，只听经纪人介绍“平均涨幅在10%”。记者则在调查中发现，学区房小区每平方米涨了四五千元，个别老小区一分没涨，最低计税价这笔账，千差万别。
算账
案例
1
华清嘉园 上调幅度：5000元
位于五道口的华清嘉园，因为属于学区房，一直是北京屈指可数的高价二手房小区。此前，因为有业主报价超过10万元/平方米，网友将华清嘉园戏称为“宇宙中心”。
昨天，记者以购房人的身份，咨询了挂牌的一套73平方米两居，业主报价480万元。“这套房子属于不满五年、非唯一，有税，所以单价比小区平均成交价便宜了4000元/平方米。”
中介随后表示，如果首付款足够，该套房可以按照最低计税价网签，能节省税费，7月1日调价后，华清嘉园的最低计税价平均从3万元/平方米上涨到3.5万元/平方米。“不过这套房子具体多少钱，还得到纳税大厅才能知道，也就在35000元上下。”
记者粗略估算，即使按照做低网签价的“阴阳合同”的方式交税，一套480万元的房子，按差额50万元计算，契税、个税和营业税的总额也达到27.88万元，比调整前多出近10万元。
案例
2
朗琴园小区 上调幅度：4000元
“哎，争了半个月，最后还是我输了。”市民刘先生长叹一口气。最低计税价上调后多出的成本，最终还是他全摊了。
6月下旬，市民刘先生在朗琴园买了一套未满五年、非唯一的80平方米两居室，单价50000元/平方米。正准备办理网签审核时，各区上调了最低计税价，没赶上趟的刘先生，只能按照新价格纳税。
“签约时，朗琴园的最低计税价是24000元/平方米，如今变成了28000元/平方米，一平方米就多出4000元呢。”本来就觉得钱紧的刘先生算了算，按新价格算，三项税费就多了8.48万元。
于是，刘先生提出和业主协商，希望对方也能负担一部分上涨的税费。“当时谈的成交价格是按24000元/平方米算的，这对我不公平。”不过，觉得自己房子不愁卖的业主，却咬紧牙关不松动，认为这是不合理要求。
僵持了半个月之久，刘先生最终还是同意买了单。“没办法，业主不同意，我又不能为了这点钱违约，首付款都交了。”
案例
3
利泽西园 上调幅度：2000元
望京区域，也是北京的一个二手房成交大区。昨天，记者又以购房人的身份，咨询了望京区域的最低计税价。
“姐，我手里有一套107平方米的三居室，业主报价350万元，但他愿意承担税费。”21世纪不动产的经纪人告诉记者，这是利泽西园的一套非唯一住房，业主6月下旬挂的牌，可因为税费较高，一直没有卖出去，再加上近期最低计税价上调后，税费又平均涨了3万元，所以业主刚同意由他承担税费。
据其介绍，利泽西园的最低计税价，从此前的17000元/平方米，上调到了19000元/平方米。
案例
4
马连道西里 上调幅度：0元
“嘿，我的房子竟然没调价，感觉像是赚到了。”周日，趁着在家休息，市民何先生去中介门店交了所有的个人证明材料。本以为要多掏税费的他，却从经纪人口中得到了“最低计税价没调”的好消息。
为了离上班地方近点，6月底，何先生在马连道西里买了一套45平方米的一居室，总价171万元。就在他忙着凑钱交首付时，全市上调了最低计税价，他也成了调价后的“第一拨”买房人。
看房时，何先生曾算过账，因为是不满五年、非唯一的房子，按当时22000元/平方米的最低计税价算，他这套房子，契税、营业税和个税，总额在12.93万元。“调价第一天，我就做好了多交几万元税的准备。”
昨天，经纪人告诉何先生，拿着22000元/平方米的价格去纳税大厅试了一下，成功了，所以他只需要交12.93万元。“经纪人告诉我，北京许多2000年之前、近期房价涨幅不大的老小区，这次都没有上调最低计税价，而马连道西里就在此列。” J201
2006年7月
北京首次公布二手房最低计税价格。
2011年11月
北京地税部门对二手房最低计税价格进行了上调，制定了更细化的价格计算系统，明确规定最低计税价根据市场情况进行动态调整。
2012年上半年
北京调整二手房最低计税价格，但规模不大。
2013年7月
2012年以来，北京二手房交易价格变化较大，最低计税价随之上调。如果今后一些区域房价变动较大，地税部门还会根据市场变化情况，适时不定期调整，最低计税价格动态调整将会常态化。
观察
“算不清”的计税价
记者在采访中发现，尽管某个小区的经纪人能说清该小区的最低计税价调了多少，但若问及全市的上调幅度，却没有人能答得清楚。而且，经过这一轮上调后，很多小区的最低计税价和实际成交价的价差仍有2万元到3万元。
“我们也是让经纪人到纳税窗口，一个小区、一个小区地去试，才能知道调整后的大概幅度。”多家中介公司的工作人员告诉记者，根据他们一个月的“试验”，只能大概摸透此次上调的平均幅度在10%上下，五道口、CBD、万柳等热点区域的上调幅度更高，可能达到20%，但谁也整理不出一张“全市价格图”。
二手房交易中需缴纳的各种税费，是根据二手房买卖合同中的成交价及该区域最低计税价为基础计算得出的。若合同价高于最低计税价，将以合同价作为计税基数；若合同价低于最低计税价，则以最低计税价作为计税基数。
2011年12月，北京曾大幅度调整最低计税价，当时就明确，今后最低计税价的调整为动态调整，具体多久调整一次，主要看价格的变化，但所有价格调整都不对外公开，以避免间接引导买卖双方签订“阴阳合同”避税。
观点
最低计税价应该公开
北京中原地产市场总监张大伟表示，从多方角度考虑，最低计税价格应该动态调整，与市场价格基本吻合，并要实时公开。
“公开后其实对买卖双方都没坏处。”张大伟认为，对政府而言，并不是不公开计税价就能杜绝“阴阳合同”。相反，公开之后，反而可以提高政府指导价的指导效率，用指导价格影响市场定价。
张大伟告诉记者，“阴阳合同”出现的主要原因是买卖需求悬殊，买房一方完全承担了税费，在高房价下，买方有意愿降低自己承担的购房支出。再加上目前最低计税价和实际市场成交价仍有差距，买方做低网签价的动力较大。“北京二手房交易的税费已经很高，应该逐渐调整减少交易环节税费，增加持有环节税费，调整现在的市场存量。”
本报记者 赵莹莹 J201
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7月北京土地市场
成交再次突破200亿
本报讯（记者李海霞）北京土地整理储备中心的公开信息显示，截至28日，北京7月土地出让金合计达到了205.17亿元，是今年继1月份之后，第二次突破200亿元大关。今年前7个月土地出让金累计已达870亿元，同比2012年同期的238.5亿元，上涨幅度达到了265%，也远超过2012年全年土地出让金。
住宅类地块将持续高温
北京土地市场7月共成交10块地。其中，最受关注的是中粮地产以23.6亿元及配建公共租赁住房面积33000平方米的条件竞得朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，商品房楼面单价达到46000元，创下区域地价新高。
最贵的一块地是金融街控股和北京实兴腾飞联合体以38.12亿元竞得的石景山区五里坨南宫住宅小区保障性住房用地和京西商务中心商业金融用地地块。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，对于北京来说，住宅类地块可能依然会竞争激烈，但非住宅类的经营性地块，整体竞争程度可能会降低。
8月底出让金将再破千亿
另据了解，截至目前，将在8月出让的12宗经营性地块，底价合计120.34亿元，其中大部分为房山区域住宅地块。预计在8月底，北京年内土地出让金将再次突破1000亿。
房价与地价密不可分。国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在接受《经济参考报》采访时分析中国高房价的原因认为，目前，中国的高房价主要集中在高等级城市，特别是直辖市、省级城市和副省级城市。城市资源分配不平衡，从最低等级城市向最高等级城市集中，等级越高的城市优质资源越集中，行政资源分布影响了市场资源分布。在高等级的城市买房，主要也是购买那里的优质资源和优质公共服务。而土地的限量供给导致这些城市资源的稀缺，高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的，土地资源稀缺肯定会导致这些地段的房价上涨。
高等级城市房价还会涨
李铁还指出，经济增长带来社会收入群体分化，基于人口总量的高收入人群基数大，形成对高等级城市高房价的支撑。高行政等级城市的资源短缺是常态的，而且不可再生，户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以打破。在这种情况下，资源短缺、公共服务的封闭，也促进高等级城市房价进一步上涨。
因此，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性还存在，房价还有上涨的空间。但部分三线城市和四线城市、县城竞相开辟工业区，压低土地价格，赔钱搞招商引资，形成工业产业，来支撑政府的GDP和财政收入，这就形成了恶性循环。再按照这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。
（责任编辑：袁霓）
