广州市越秀区的区家祠2009年曾被改建为大排档，四年后，大排档被请走后空置，也不对外开放。在2012年8月12日傍晚，区家祠的厢房，1-3号楼和被波及的4号楼倒塌。图为今年6月，区家祠仍在修缮中
已修复活化的广州逵园。近年来，新河浦附近不少老宅被出租，变成为画廊、工作室、红酒屋，逵园变身艺术馆，成为首家活化成艺术馆的文物保护单位。图为逵园艺术馆正在举办画展
已修复活化广州东濠涌博物馆，开启了老建筑活化的新典范，但其他老建筑都将面临产权分散、改造经营审批难等种种制度困境。图为东濠涌博物馆外的草坪上，一男子席地而睡
广州荔湾西来正和维新巷的骑楼群，今年1月开始，在一个叫“保护加固”项目的名义下，被“保护”得只剩下一群摇摇欲坠的“牌坊”，骑楼，早已不见踪影
广州越秀区珠光路侨商楼属于广州少有的一连6间的民国时期中西合璧风格的住家骑楼式建筑，从远处看保存完整而优雅，但内部亟待维修。专家建议把它保留下来，内部进行改造并活化利用
编者按
我们有五千年辉煌的纸上文明，却没有五百年历久弥新的城市建筑，所以，再摩登的城市终将无法与巴黎、罗马、雅典比肩。
其实，我们也有。眼下，广州数以万计的历史建筑正在年久失修中霉烂朽坏，白蚁的破坏力毫不亚于强拆。我们用罚款挡住了推土机后，不仅要说：老宅，不要拆！更要说——老宅，活下去！
8月22日，坐在重新翻修的“先锋横5号”老宅里，30多岁的广州人林海翔抿了口茶：“走出这门，随便去看，先锋巷、三围街，再看看整片的老城区，很多老宅确实还没被拆掉，但是正在生病、朽坏！不是一个‘保’字就能解决问题的。”
林海翔的意思是，要保住老宅，就得让它“活下去”。在这一点上，政府和民间已经达成了统一认识：在经历了今年6月妙高台、金陵台被强拆的惨痛教训后，广州市加速启动了相关保护条例和办法的制定——《广州市历史建筑和历史风貌区保护办法》今年有望颁布出台，明确鼓励公民、法人和其他组织参与保护工作，“保护优先、合理利用”被纳入保护原则。
下一步，怎么做？羊城晚报记者近日考察了另外两座千年古城南京和扬州的老宅活化工程，他们选择了两条截然不同的方向，都可供广州从中借鉴。
广州
自生自灭的老宅
林海翔已经是孩子他爹了，但梦里，他常常还做着儿时最喜欢的游戏：手脚并用地爬上祖屋的屋顶，一栋、两栋、三栋……西关的竹筒屋群连成了片，可以一直爬到长寿路那边。
当2011年自家祖屋变成危房、面临拆除时，从事建筑行业的林海翔发誓要留住家族记忆。除了两侧老墙不动，潮湿逼仄的竹筒屋经过重建，几乎“脱胎换骨”，但从外形到内设，都尽量保留了建筑者儿时的回忆。
但是，林海翔的“先锋横5号”，毕竟只是“老宅逆袭”的一个特例。虽然早在2010年，海珠区的南华西街片区便就被列入《广州市内部控制历史文化保护区名单》，但8月25日，羊城晚报记者看到，这里更加破败，缺乏外援资金、居民又无力修复，让老宅不可避免地加速走向朽坏。
南华西街片区的老宅，也许正是全市两万余栋老宅的真实写照。
南华西街片区，老城的暮气无处不在。虽然这里很多设计独特、做工考究的民国建筑，但由于年久失修，居住环境差，原住民中的“少壮派”都陆续搬离。这里住的，不是无力搬迁、也不想搬迁的老人，便是外来低收入人口。
81岁的谢婆婆和89岁的老伴住在龙溪新街40号已有50多年。谢婆婆的儿孙陆续搬离，只留下二老还坚守故地。
谢婆婆家的隔壁、“龙溪新街42号”是一处“名宅”——廖仲恺何香凝故居“双清楼”。据史载，1897年廖何新婚时，曾在这里住过几年，因此被早早地列入“广州市文保单位”。但老宅垂头丧气地站在那里，一点都看不出“文保”的气势。
绕着双清楼走一圈，羊城晚报记者看到，老宅外墙贴着上世纪曾经流行过的粉红、白红碎瓷砖，大门的油漆剥落得脏兮兮的；透过紧锁的木门，可以窥见里面坍塌了一半的竹扎高台，散乱的建筑木材。这里与其说是一栋保护建筑，倒更像一座废弃的公共厕所。
谢婆婆介绍，上世纪50年代，双清楼被作为“南华西街幼儿园”使用，10年前幼儿园关门歇业后，便荒废至今。“1982年，突然有政府工作人员找到这里，在门口镶上牌子，我们才知道这个房子是‘文保’！不过白蚁蟑螂可不管你这里有多矜贵，没人打理，自然就被虫蛀的啦！”
一直有人居住的谢婆婆家，虽然房况稍好，但由于缺乏系统维护，也一样难逃朽坏。苔藓长到半墙高，屋内阴暗潮湿，到处是杂物。“哪里有钱？不过是哪里破了损了，找点石屎(水泥)糊一下。”谢婆婆刚刚完成一项“工程”：由于院子围墙墙根破损，隔壁工地的脏水一直渗进家来，她趁着下雨的间歇，赶紧弄了点水泥糊了上去。
林海翔家的老宅，藏在熙熙攘攘的人民中路后面，门牌是“先锋横5号”。
这是一栋典型的西关竹筒屋，已经有90多年历史。林海翔说，爷爷当年从顺德来广州“捞世界”，购置了这间基底3.8米×10米的竹筒屋，一楼是制线的作坊，二楼住人。林家很是兴旺，奶奶生了7个孩子，老宅里最多曾住过20多口人，最后一个在老宅里长大的娃娃，正是林海翔。
上世纪90年代，林海翔跟着父母搬离了“先锋横5号”。本世纪初，老宅的最后一位家族留守者——奶奶也离开了这里。“每个月几百元的租金，长年给外地人住，更破更旧了，和人一样，房子也会老，终于在2011年，被鉴定为危房。”
从事建筑设计的林海翔，不愿意老宅就这么倒下。他获得了长辈们的允许，用了30多万元，故地复建“先锋横5号”。“如果包干人家装修，大概要50多万元，我亲力亲为，节省了快一半的钱。”
走进“先锋横5号”，似旧还新的“竹筒屋”让人惊诧。竹筒屋潮湿逼仄的先天短板，通过结构改造，变成了通透敞亮的“小别墅”。
老式竹筒屋只有60厘米宽的之字形楼梯，让人望之生畏；林海翔重建了绕着房屋三边而行的“门”形楼梯，宽度拓到80厘米，逼仄感顿时少了很多。
老式竹筒屋的斜屋顶、天台和前阳台，林海翔则尽量原样复建，甚至当年在阳台上支立的“中国蓝”花瓶柱，都被他细心地保留下来，翻修后放回原位。
但还是有人认为，这里已经不能叫“老宅”。“趟栊门都没有的西关屋，还能叫西关屋吗？”对此，林海翔回答：“老宅的第一要义还是舒适，人来人往，趟栊门开合不方便，不好用就要改掉。”
南京
老城区变商业街
8月24日，江苏省南京老城南，三条营历史文化街区的边营71号，87岁的李敏贵和82岁的陈周英夫妇还没搬。这两位走路都要靠拐杖的老人，是“三条营历史文化街区”工程中的“钉子户”，顶着40℃的酷暑，他们住在狭小的老屋里，陈旧、拥挤、杂乱、味道难闻，充满了破败的气息。
陈周英说，老伴得了脑梗，随时要去医院，拆迁办便帮他们在几百米外找了个旧房子，老夫妻花了3万块修理了一下，问题本来就此解决，但他们47岁的小儿子拆迁后生计成了问题，便想再要5万元安置费，谈不下来，一家人当了“钉子户”。
“5万块不多，但够我们家攒好几年的。这里也不好生活，前些天夜里还有老鼠咬伤了老头的腿，到医院花了四五百块钱打疫苗。”陈周英一边说，一边抹眼泪。口齿不清的李敏贵，手哆嗦得写不出自己名字，一着急还有两滴口水滴在记者的采访本上，见之令人心酸。
而就在边营71号的几百米之外、北拐而去的箍桶巷，却是另一番天地。4年前，这里还住满了像李敏贵夫妇一样的老南京，过着“揄炉子笃汤(注：南京话，小火煲汤)”的慢生活，如今早被动迁一空，老巷也变成掘地三尺的都市工地。1个多月后，这里将作为“门东历史文化街区”的“示范街区”开张，而整个“门东历史文化街区”的核心区、1/3的地块，正是刚刚由南京市规划局编制完成保护规划的“三条营历史文化街区”。
全新的商业街就要开了。
街口高高的汉白玉牌坊已经立了起来，上书“老门东”，两侧的对联颇见雄魄——“市井坊间尽染六朝烟水气 布衣将相合书千载大文章”。
确实，这里担得起这对联。作为古城南京仅存的传统街区，这里不仅保留着老街老巷老民居，而且保存着传统的民风民俗，堪称中国古城的“活化石”。
然而，穿过牌坊，“老南京”们却发现，13米宽、几百米长的箍桶巷变得让他们认不出来了。曾经是远近闻名的明清传统民居古街，如今却新得扎眼！各种不搭调的风格挤在一处：既有两层的民国式洋楼，也有类似于苏式园林的亭台楼阁，侧街甚至还有玻璃幕墙包裹下的后现代风格建筑。
对于这种“新生”，不少人不买账。南京城市记忆民间记录团的版主“枕寒流”最近在网上发帖批评——《是老门东历史街区，还是新横店影视基地？》
更大的巨变是功能转换——几百年的老民居，全部变成了商铺。
门东历史街区管理有限公司工作人员封宽言语间透着喜气：“郭德纲的德云社南京分社，就开在箍桶巷！”
相比以前民宅的租金低廉，转为商业用途的箍桶巷堪称“麻雀变凤凰”。封宽介绍，一期主街今年9月28日开街，“除了郭德纲的德云社，目前已确认进驻的有五星级的美国温德姆酒店，意大利商会投资的意大利小镇，还有星巴克、哈根达斯等一线品牌……沿城墙还有酒吧一条街。”
还没开业，管理公司已经盆满钵满：主街租金约为6-8元/天/平方米，二期辅街的租金5-7元/天/平方米，是附近夫子庙商业街租金的4倍以上，达到北京甲级写字楼水平。
“听说，将来我们住的地方，也要做商业区，开酒店、客栈。”陈周英说得很无奈，他们已经被定了搬家的最后限期——8月底。
对此，文保人士的感觉是“八国联军又进了南京一回”。他们曾经努力7年的“老城南保卫战”，随着门东的失守、门西的动迁，似乎正在在拉锯战中逐渐灰飞烟灭。
为了保护老城南免遭拆除之灾，2006年，16位中国著名学者、包括侯仁之、吴良镛、傅熹年、宿白、郑孝燮、徐苹芳、罗哲文、谢辰生等上书高层，吁请停止对南京老城南的最后拆除，获时任国务院总理温家宝批示，拆除工作一度告停；2009年，大规模改造又拉开大幕，29位读书人再向有关部门寄去《南京历史文化名城保护告急》的信函，一度阻挡了推土机的前行，促成《南京老城南历史城区保护规划与城市设计》和《南京历史文化名城保护规划(2010—2020)》(以下简称《名城规划》)的出台。《名城规划》规定：“不得大拆大建。积极探索鼓励居民按保护规划实施自我保护更新的方式，建立历史建筑的长期修缮机制”。而在被改造的老门东地区，羊城晚报记者看见的却是原住民全部被动迁，通过“拔牙补牙”，将古街原有肌理撕扯得面目全非。
“民居变商铺，居民变商家，街坊变游客，历史文化街区原来的居住功能被连根拔除，这不是保护文化，而是拿文化当幌子挣钱。”《文物法》起草者之一、中国文物学会名誉会长谢辰生非常愤怒，“去年4月20日，我来南京评审老城南的保护规划，规划明确写着要‘保护历史真实性、风貌完整性和生活延续性’，‘老门东’项目把这三条全推翻了。当时要知道这么重要的街区被改造成高端商业区，我肯定当场反对！”
扬州
拍卖永久居住权
和“高歌猛进、以商盘活”的南京截然不同，不到100公里之外的江苏省另外一座千年古城扬州，却对老宅采用了另外一种循序渐进的盘活手段：“适度干预、渐进微循环”。
扬州市希望，能通过探索一条老宅公房承租权拍卖之路，为更多的老宅筹集修缮资金，从而完善老城保护工作。
7月中旬，扬州市进行了一场特殊的拍卖：10套近百年历史、修缮妥当的政府产权老宅，被拿出来重新招租：和其他公房一样，承租者必须是本地户口，通过拍卖竞价得到承租权，支付一笔竞价费用后，就可以永久居住，并可以合法转让承租权，以后的租金只需要1元/平方米/月。
4套老宅被人现场拍走。
和南京“老城南”最大的区别，是扬州老宅“换了主人”，却几乎不受到“惊扰”。根据《扬州市市区直管公房管理暂行办法》，老宅依然用于居住，承租者若挪作他用，将立即被政府收屋。
“就像是蹦迪和散步的区别，商用和民用，对老宅来说完全是两个概念！对于历史悠久的老宅来说，靠有经济实力的‘新人’养老屋，民用是最好的‘养老保健措施’。”一位建筑专家告诉羊城晚报记者。
扬州市直管公房管理处相关负责人马莉介绍，直管公房承租权公开拍卖，在全国尚属首次。这些被拿出来拍卖承租权的老宅，都是位于老城区的单门独院的老平房，其中还有两套是“小二楼”。经过政府的修缮后，水电基础设施一应俱全、房屋状况良好，基本达到入住标准。
竞拍房源之一的“皮市街66号”，是一套粉墙黛瓦的老宅，修缮一新后与周遭建筑浑然一体。一道黄色的木门旁，立着两块镇宅的石雕，显得庄重古朴。透过紧闭的木门，能看到院中有一处天井，古色古香的气息扑面而来。“这样的房子，很适合那些有老城区情结的人竞拍居住，”马莉说，“承租权是永久取得的，可以自己居住，也可以按照相关规定，进行转让和变更。”相比商品房仅有70年使用权，老宅的优势甚至更加明显。
扬州市住房保障和房产管理局局长勾凤诚告诉记者，之所以尝试用拍卖的方法出让承租权，一是阳光操作，二是想让老宅有一个合理的市场价格；三是让承租人获得永久承租权，自己的房子保护起来肯定更加用心。
羊城晚报记者了解到，在拍卖前，登记竞拍的市民达到300多人，但实际上拍场上却只有4套房子成交。承租权拍卖价较高是流拍的主要原因。
被成功拍出的4套住宅，拍卖的承租权单位底价(元/平方米)从5600元至5811元不等，成交单价高达5927元至9523元，最便宜的一套承租权总价也要75.5万元，基本上和周边二手商品房价格持平。
拍卖底价为何如此之高？扬州市有关负责人回复羊城晚报，主要是因为这些公房年代久远，修缮任务繁重，资金需求量也较大。“公房租金低，以租养不了房。所以这批拍卖承租权的成本，包括了房屋修缮工程费用、腾仓费用及异地搬迁费用等其他相关费用。目前包括修缮费用在内的处置成本正由市财政等部门审核中。”
至于拍卖所得抵扣成本后有多少盈余，对方没有答复，不排除扬州市将这批拍卖款盈余用于其他老宅修缮的可能性。
“政府只是对房屋做了初步修缮，老宅封闭性差，我们拍到手之后，还要投入几十万甚至上百万元再装修，计算下来，只能忍痛放弃。”一位乘兴而来、败兴而归的市民告诉羊城晚报记者，如果起拍价能低一点，10套老宅肯定能被拍卖一空。
限制外地户口，也使老宅的拍卖空间更窄。“扬州是一个老城，经济实力在江苏省来说不算强，不允许外地人参拍、仅靠本地人竞购，且不允许改为商业用途，很多外地人想买来度假却没资格竞拍，本地人又不稀罕老宅。”一位地产中介人士告诉羊城晚报记者。(记者 蒋铮 陈文笔 实习生 林渟 新华日报记者 王宏伟)
（责任编辑：袁霓）
