解析另一个样本
“卖还是不卖？卖掉亏损更大，不卖血流不止。”望着华丽的房屋，有着七八年炒房经历的张鸣，在两年时间里有如从天堂坠入地狱。在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控中，张鸣如今不但血本无归，甚至还要欠上一屁股的债务。他的几个炒房朋友，几千万资产一夜之间被银行、债权人瓜分，如今身无分文，有些不得不“跑路”。多位温州炒房者、房产人士近日在接受记者采访时认为，之前十多年叱咤全国市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。
七成炒房资金来自借款
八成炒房者资不抵债
张鸣说，他们所用的炒房资金，70%来自银行或社会融资，现在下跌百分之三四十，再加上融资利息成本百分之一二十，即便现在把房子卖掉，还有百分之一二十的资金缺口。
“亏的多，赚的少。现在，80%的人(炒房者)还套在里面，资产被掏空且已经资不抵债，只有两成温州炒房者全身而退。”温州资深炒房者陈先生认为，融资比重过大，财务成本很高，尽管之前房价翻番，但炒房者在频繁交易中，所得利润比较有限。
恶性循环
记者调查发现，之前温州高利率的民间借贷资金，一部分通过企业、炒房者流入房地产市场。一位房产中介人士说，开发商高息融资建房，炒家高息借款炒房，已经成为业界公开的秘密。
去年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。详细
“大企业造楼、小企业炒房”
在2009~2010年这轮房价高涨中，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者组成。
在张鸣看来，企业主炒房，与“产业不景气”有极大关系。他说，自己以前办企业，亏空得很厉害，“反正是搞什么企业都亏钱”。其中，高利率让企业难以承受，某商业银行甚至出现最高月息1.2分多，民间借贷月息三四分也颇为平常，企业不可能把这个融资资金投入生产。
于是，把企业作为融资平台，以此获得大量银行贷款，转而投资房地产、高利贷等领域，温州甚至出现“大企业造楼、小企业炒房”等比较普遍的现象。
据统计，在“2010温州市百强企业”中，40多家制造业企业，无一不涉足了房地产开发，包括鞋革、服装等知名企业。
参与人员之多，且融资比例之高，是近几年温州炒房者的主要特点。详细
“卷土重来”只是传说
多位中介人士向记者反映，大量温州炒房客已经完全败退，且三五年时间里很难恢复元气。
他们认为，实体企业状况不佳，上半年六成温州规模以上工业企业出现减产或停产，实业资本进入房地产动力锐减；资金运作成本高，交易及融资成本在15%左右，如果房价上涨未超过15%以上，投资就意味着保本或亏损。
更关键的是，尽管信贷加大、通胀压力犹存，但“限购令”等调控政策继续执行，房价不可能出现大跌或大涨，炒房者对房地产投资前景已经不看好。
专家观点：
温州炒房团不会全军覆没
从2011年开始，投资客已经转换了目标，主要投资的是商业物业这一块，最近这两年租金涨得非常快，所以他用租金来冲抵成本。
从现在来看，商业物业的泡沫现在正在出现，住宅物业的泡沫正在缩小，所以如果你这两年投资商业物业，可能还会赚钱，并不会全军覆没。但是风险正在变得越来越大。
如何防止炒房潮泛滥？
叶檀：我想有两方面的政策：第一是要坚持限购不动摇，如果是限购动摇，那么多余的资金就会进行炒房，房地产价格就难以抑制了；第二是房地产这一块的金融紧缩状况不能变，不能让多余的资金出入房地产市场；第三是要在政策方面保持一个明确的预期，政府通过坚持限购，通过未来开征房产税的预期，来抑制现在投资客对于房地产收益的贪婪心态。
如果这三方面做好，我想我们中国的房地产市场反弹空间、上升空间是非常有限的。详细
“温州炒房团”覆没引发金融风险
全国不断发生的民间借贷崩盘风险，大多都是房地产不景气引爆的，最为典型的是鄂尔多斯市。接下来将可能威胁到银行房贷资金安全。截至6月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额11.32万亿元，占各项贷款余额的19.5%，其中，个人住房贷款余额6.9万亿元。笔者最为担心的是，4.42万亿元的房地产开发贷款风险和6.9万亿元个贷中的一部分投机投资贷款风险。
从当前经济下行压力加大来看，从企业经营不景气面急剧扩大观察，从房地产行业颓势加重分析，最终都将波及金融行业，对民间借贷和银行信贷安全构成威胁。无论是监管部门还是商业银行等金融机构一定要对未来金融风险高度重视，要有充分充足的估计和考量，要有未雨绸缪的应对方案，力争把风险压缩到最低限度。详细
评论
温州炒房团的覆没与重来都不靠谱
“温州炒房团”一说本身就带有符号化，其抬高房价的破坏性虽不言而喻，但自从该“团”名被媒体硬戴在温州商人头上后，它的能量及破坏性一直被媒体和网络无限度放大。
判断温州商人及手握的巨额游资，是否卷土重来再行炒房，万不可轻信一些媒体报道和网络炒作，释放“卷土重来”恐慌情绪的，都是与开发商、购房中介穿一条裤子的写手。炒房的先决条件既不是资金亦不是意愿，而是先要满足三个条件：限购政策是否继续坚持；限贷政策是否实际松动；宏观经济下行压力是否已严重到了必须再度放弃楼市调控之地步。 详细
（责任编辑：袁霓）
