大浪淘沙中小房企面临洗牌
业内人士认为，近年来，客观存在的城市化进程与地方政府的政绩冲动裹挟在一起，将部分二三线城市的房地产建设热潮推高，大量不规范的中小开发商参与到房地产市场之中。随着房地产调控的实施，这些“外行”开发商的劣势逐渐显现，生存环境遭遇危机，房地产市场的重新洗牌已是大势所需。不规范的中小开发商将被洗出房地产市场。
实际上，房地产行业的洗牌大幕已经拉开，去年时已经有大量非房地产主业公司退出地产行业。有消息称，法院3月底已受理杭州市金星房地产开发有限公司破产案。这家杭州的开发商成为此轮调控中第一家申请破产的开发商。
河北唐山等地近期发生在建住宅项目停工事件，充分体现出一些地区城市化进程中房地产市场的不成熟。
深圳地产人士林晓华介绍，在楼市同样遭遇严寒的2008年，也出现了大批资金链发生断裂的烂尾楼盘，如果不是后来市场反弹，这些烂尾楼盘问题很有可能遗留至今。林晓华认为，中小开发商的不规范操作为烂尾楼盘的转让造成了巨大阻碍。“一些烂尾楼盘在拿地过程中不规范，在拿到预售许可前违规出售，其他开发商接受这样的楼盘后无利可图。中小开发商的烂尾楼盘的转让和接收过程都比较复杂。”
不过，随着多家龙头房企大举向二三线城市扩张，二三线城市的房地产市场也迎来了新生力量。大型房企、特别是上市房企市场行为的规范程度通常会高于本地的中小开发商。在唐山，万科、华润置地、绿城、嘉里建设等大型房企均已进驻，中国证券报记者发现，这些大型开发商的在售楼盘都已经取得了预售许可。
然而大型房企在二三线城市拓展之路似乎并不顺利。在大多数二三线城市，购房者选择项目两个重要标准是地段和项目，开发商品牌并不是重要考虑因素。大型开发商在本地开发商面前的优势似乎也不明显，本地开发商利用当地资源在拿地、建安上往往能实现更低的成本，导致品牌开发商受挫。
虽然近期成交乏力，龙头房企对于二三线城市的信心并没有降低。4月6日，万科宣布2012年第一次出手拿地，地块正是位于河北唐山，至此万科已经在唐山拥有3个项目。业内人士认为，随着楼市调控持续，中小开发商的生存空间愈发有限，这或许为大型房企提高市场占有率提供了契机，二三线城市的房地产市场也有望通过洗牌走向成熟。
一季度房地产股权
成交金额创新高
北京中原市场研究部统计数据显示，2012年一季度全国房地产行业股权交易项目明显上涨，成交数达38宗，成交总金额达102亿元，双双创新高，比2011年一季度的23宗、50.6亿元，分别上涨65.2%、101.7%。业内人士认为，2012年房企出售部分项目或股权的交易将非常普遍，预计今年房地产股权及资产交易额很可能突破3000亿元。
大项目成交不活跃
“在北京、上海的产交所挂牌的房地产项目很多，约占总交易金额的三分之一以上。但一些大项目的成交不够活跃，很少见到像样的竞价成交。”上海联合产权交易所的一家会员单位负责人告诉中国证券报记者。
有几个大标的在交易所挂了几个月也没有成交。例如上海中国石化大厦置业发展有限公司52%股权，挂牌价格1.23亿元，挂牌起始日期是2010年12月13日，挂牌期满日期是2012年4月10日，一直没有成交。
上海锦丽华大酒店有限公司100%股权及54299710.17元债权项目，虽然其挂牌起始日显示为2012年3月27日，但上海联合产权交易所的一家会员单位负责人介绍，这个项目其实也是去年就开始挂牌的，但没有成交。
尽管如此，房产项目成交金额仍然是最大的。上海产权市场从4月2日至6日的一周内，成交金额居首位的仍是房地产行业，一周成交金额合计为22.72亿元。
北京中原市场研究部总监张大伟认为，从一季度全国房地产市场股权交易变动的主要典型特点分析来看，房企股权交易占比较高，且有大企业参与交易。在本轮楼市调控中，部分企业获得了再发展的机遇，而有些之前资金压力过大的企业则无奈甩股换钱。非房地产主营业务企业出售房地产股权，逐渐回归主营业务。房地产公司收购矿产企业等其他行业的转型需求上升。
行业整合可能加剧
北京中原市场研究部统计数据显示，截至4月8日，75家上市房企公布2011年年报，库存达9048亿元，同比2010年的6268亿元库存上涨44.3%，相比2009年的库存4183亿元更是增加2倍以上。按房企存货和营业成本计算，2011年底75家A股房企整体存货的消化周期达4.5年，而2010年底，这些房企整体存货的消化周期为3.8年。这意味着2011年底上市房企的存货周转天数同比延长了9个多月。
市场分析人士指出，目前来看绝大部分项目要以价换量。预期未来6-12个月内房价仍有可能下调一至两成左右，2012年的楼市将肯定以刚需盘为主。这意味着将有一批开发商被迫甩股换钱。
张大伟认为，2012年房地产企业“兼并潮”很可能加剧，全年房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)很可能超过800宗，而总金额很可能突破2500亿元。2012年的楼市冷清程度将超过2008年，但是与2008年不同的是，目前市场的资金总量依然较多，只要开发商愿意降价割肉出售项目就可以获得资金。这使得2012年很可能成为真正意义上的房地产行业整合年。
（责任编辑：石兰兰）
