济南二手房逐步回暖 6月成交量创上半年最高值

2012年07月18日 11:43   来源:山东商报   朱晓明

  自6月省城房市成交持续回暖,未来的7-8月份市场会如何?结合此前的各类楼市政策的微调变化,成为二手房市场成交新一轮回暖的助推器,或将形成7-8月份市场“淡季不淡”的行情,业内人士纷纷指出,楼市回暖,告别观望,现在购房可是好时机。

  济南二手房市场逐步回暖

  济南二手房市场受调控政策的影响,投资投机性需求被抑制,刚性需求逐步浮出水面,成为济南楼市的主力军。住建部多次强调坚持楼市调控政策不动摇,买卖双方的心理预期逐渐发生变化,导致房价一直处于低位状态。年后宽松的信贷政策(降准,降息)刺激刚需购房者加快入市的步伐,二手房市场的成交量也是呈现逐步回升的态势。

  总体来看,2012年上半年济南二手房市场是在博弈中继续前进,二手房成交量与价格均呈逐步上涨的态势,6月份的价格与成交量更是创下了上半年的最高值。纵观上半年,“回暖”、“刚需”成为今年上半年济南二手房市场的关键词。下半年,随着信贷等利好消息的出现,刚性需求购房者将持续释放。

  2012年1月,由于受限购政策的持续进行以及春节假期的影响,济南二手房市场步入寒冬状态,1月份仅成交402套,创下了自限购政策实施以来的最低谷。2月份受存款准备金率下调的影响,成交量上扬,二手房成交环比增长了八成之多。3、4月份是楼市传统的销售旺季,今年也不例外,受银行信贷利好的影响,二手房成交量持续稳步攀升。5月份,存准的再次下调,学区房的成交带动周边二手房的成交,造成成交量再度攀升。进入6月份,央行降息,购房者的购房压力减轻,在一定程度上调动了购房者的热情,刚需购房者持续入市,二手房成交1722套,创下了今年上半年的最高值。

  6月二手房挂牌均价达8524元/平,创今年上半年最高值

  2012年上半年济南二手房挂牌均价总体呈稳步上涨的态势。1月份二手房挂牌均价创下了限购以来的最低值,均价降至7937元/平方米,之后的5个月份的二手房挂牌均呈逐步上涨的态势。6月份的二手房挂牌均价创下了今年上半年的最高值,挂牌均价为8524元/平方米,半年的时间二手房挂牌均价涨了587元/平方米,价格相对平稳。

  济南二手房挂牌均价虽然呈稳步上涨的态势,但是较去年同期相比,均呈现了明显的下降,由此可见,目前济南二手房的价格仍处于低位的状态。济南二手房市场整体表现活跃,降息以及首套房贷利率等利好消息,刺激了购房者加快了入市的步伐。房价的回升,市场的转暖,房主开始加推自己的房屋,挂牌量也是呈现了明显上涨的态势。2012年6月份挂牌总量为67718套,环比5月份增加了5983套,涨幅为9.69%。同比去年6月份,减少了6169套,同比下跌8.35%。从6月份挂牌数据来看,挂牌量再次创下了龙年以来的新高。

  信贷等各种利好,将力促二手房成交量逐步回升

  2012年6月,济南六大主城区的挂牌套数均呈现了上涨的态势。其中,市中区涨幅最大,环比上涨14.49%,挂牌15248套;天桥区次之,环比上涨了13.16%,挂牌套数为11136套;再次是槐荫区,环比上涨10.03%,挂牌套数为7330套;历下区环比上涨8.86%,挂牌套数为14041套;高新区和历城区的涨幅相对较小,均在6%之内,挂牌套数分别为5944套和13618套。

  依据房地产行业“量在价先”的逻辑,当前我市二手房市场由低价策略带动交易量变化,形成量升价稳趋势,属于较理想状态,但交易量大幅度回升后,也会引发价格回调,济南二手房市场“淡季不淡”,再次呈现了“量价齐涨”的局面。本月,央行降息,个人住房公积金贷款利率下调,均在一定程度上减轻了购房者的负担,刺激刚需购房者进一步入市,近而带动二手房成交的逐步回升。本月,二手房挂牌均价、挂牌量以及成交量上看,均呈现了上涨,并且均创下了今年上半年的最高峰值。

  信贷方面,7月5日晚间,央行宣布,自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是年内的第二次降息,距离上一次仅仅过了不到一个月。此次降息将再度降低购房者的资金使用成本,将会刺激刚需购房者积极入市,有利于楼市的逐步回暖。央行降息进一步降低了刚性需求的购房门槛,减轻了购房者的购房压力,将会促进二手房成交量的逐步回升。

  7月份二手房挂牌价再刷

  全年成交量最高点有望出现在 9~11月

  商报济南消息 进入7月,济南二手房价格呈现何种趋势?2012年7月9日—7月15日,济南二手房挂牌均价再次呈现上涨的态势,这是自6月底以来,二手房住宅挂牌均价连续四次呈现上涨态势,并且此挂牌均创下了今年以来的周挂牌均价的新高。同时,新房价格战升级一二手价格倒挂频现。

  据搜房网二手房数据监控中心数据显示,上周全市二手房挂牌均价为8677元/平方米,环比前一周增长了71元/平方米,涨幅为0.83%。上周是7月份的第二周,挂牌均价持续走高,更是创下了今年周挂牌均价的最高值。近期央行再次降息,连续两次降息释放部分刚性自住需求,带动了市场成交的短期活跃,但是国家对于房地产的调控仍未放松,因此预计未来济南二手房的挂牌均价呈稳步回升的态势,但不会出现大幅反弹的局面。

  楼市调控政策持续进行,开发商面临着巨大的资金压力以及高库存压力,为缓解资金,去库存,开发商纷纷打折、促销、优惠以及推出特价房,“以价换量”仍是今年上半年的楼市主旋律。一手房“打折卖”,二手房“惜出售”,导致了一二手房价格倒挂的现象愈发明显。

  业内认为造成一二手房价格倒挂现象频现的原因,主要在于新建商品房价格下行的压力不断增加,在此背景下,与多数新房项目的产品类别相比,二手房占据现房优势、产品性质优势以及学区房等优势,因此其价格下行的压力较小;同时二手房定价权在于分散的业主,部分资金压力较小的业主对于未来的房价走势不明确选择惜售观望,而非降价出手。

  业内人士分析,7月全月成交量将继续创造新高。数次降息、下调存款准备金率的可能性较大,楼市资金面将明显好转,房价再跌的可能性接近于零,整体下半年的市场成交量将会超过上半年,全年成交量最高点在9~11月出现的可能性非常大。有购房者认为,房价下跌空间有限,济南市场一向以平稳为主,如果大家想要买房,最近处于政策利好时期,出手时机已到,可以说是最佳的购房时机。

(责任编辑:石兰兰)

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