随着新建商品住宅项目的陆续开盘和加推，滨海新区核心区域的新房供应量不断增加，让购房者拥有更多的选择，也让区域内标价较高的二手房源陷入了尴尬境地，二手房市场出现了冰火两重天的景象。
一方面是，伴随着新房供应量加大和活动频出，部分非重点区域一、二手房价格倒挂现象日渐加剧，使二手房市场更加有价无市。而另外一方面，在教育这种稀缺资源的主导下，学区房的市场却保持着坚挺，在限购令出台2年以后，学区房的价格跌幅不超过10%，并依然供不应求。
学区房成交活跃
“现在塘沽最贵的二手房都集中在新村，尤其是属于浙江路小学片区内的小户型二手房。”天津盛达地产负责人周先生告诉记者，根据近一个月的市场情况，浙江路小学片区内，小户型、楼层较好，购买5年以上免交营业税的二手房单价大约在每平方米14000元到15000元之间。“不久前，门市店里刚成交了一套惠安里的房子，面积是36平方米多一些，最后的成交价是53万元，算下来每平方米超过14700元。”
同样是重点小学，但与浙江路小学片区紧邻的实验小学片区内，二手房的价格就要相对“便宜”不少，“实验小学片区内的二手房，均价在12000元到13000元之间，具体看房型和楼层。”周先生表示，虽然两个学校离得非常近，也都同属重点学校，但是在二手房市场上的“受宠”程度明显不同。
与塘沽一样，开发区二手房市场上最受欢迎的同样是学区房。“一中一小片区内的房子，是目前开发区最抗跌的住宅。”天津盛联房地产经纪有限公司置业顾问李庆平表示，开发区的优质学区房，仍然处于供不应求的阶段，如果房型和价格合适，只要一挂网，很快就会有买家找来。以翠亨村为例，翠亨村小区在限购令出台前的市场均价大约为每平方米14000元，而现在，经历了2年限购政策以后，这一区域的市场价只是略有下跌，基本维持在13000元左右，跌幅仅为8%。“但是，现在合适的二手学区房源不多，除了翠亨村外，别的小区房型都比较大，不太符合买家的需求。”
“除了能够让孩子上重点学校，学区房对于购房者的吸引力还体现在配套完善、好出租等方面。”在某大型国有企业工作的王女士，不久前刚入手了一套晓园新村的二手房，50多平方米的一室一厅，成交价是58万元。“这套房子是为了孩子将来上国际小学预备的，买回来以后，我们很快就把它租了出去，每个月能收到1600元的房租，房租还完月供以后，还富裕400元钱。幸好当时我下手快，从看房到付款只用了几天，等我签完协议以后，还有人给中介打电话要看房。”
一二手房价格倒挂明显
相对于学区房的坚挺，周边片区的房源却显得有些尴尬。随着近期一批新建商品住宅开盘和加推，胡家园、新河、海洋高新等片区的新房供应量急剧增加，其优惠的价格也使得附近二手房价格频繁作出调整。根据天津市国土资源和房屋管理局的统计数据，8月份，塘沽和开发区的二手房交易量比较平稳，但是成交价格略有下降。
“从4月份开始，塘沽就不断有新的楼盘推出，已有的项目也在抓紧时间加推，大量新房源入市给消费者带来了更多的选择性，也由于开发商的资金压力和竞争行为，使这些区域的房价不断拉低。”周先生表示，工农村附近几处新开楼盘销售价格只有7000多每平方米，最近智造创想城又发出一批更低价格的房源，最低价格才5480元每平方米，使得该区域的新建商品房售价一降再降。
“新房价格下调直接拉动周边二手房价格下探，毕竟周围新房价格是二手房家的重要参考依据。”李庆平表示，以上北区域为例，不久前有房主将自己在融科新贻湾的房子拿到店里挂网，房子面积是90.84平方米，标价是92万元。但是，位于周边区域的贻成豪庭新房均价才7千多元，价格倒挂现象明显。
在开发区，虽然没有大量新楼盘入市对二手房市场造成震荡，但是，由于市场观望情绪比较严重，一、二手房倒挂的形势也很明显，使二手房市场出现了有价无市的行情。进入8月以后，开发区的二手房交易更是低迷，每日的成交量都维持在个位数，长期从事二手房中介服务的张先生告诉记者，在开发区地产中介最为集中的宏达街上，大大小小的地产中介几乎每家都门可罗雀，往日里，业务员们带着守在门口的购房者四处奔波看房的情景，已经很少再现。“很多新的地产中介一个月也完成不了一笔二手房买卖，已经濒临倒闭。而老的中介也都在想办法依靠其他业务来支撑。”
改善型购房者开始入市
和开发区二手房市场的惨淡相比，业内人士对于塘沽的二手房市场前景预期相对乐观。“相对于开发区，塘沽占了人口多的优势，二手房成交量基本上是新房成交量的三分之二左右，而且，从8月份开始，逐步有一些改善型住房需求的购房者入市。”周先生表示，以往购买二手房的大多数都是刚性需求的购房者，但是现在也有部分改善型住房需求的购房者开始入市“抄底”。
改善型需求入市一方面原因是近几个月来新建商品房的价格营销效果显现，使得部分二手房业主的市场信心有所提升，市场中“卖旧买新”的现象逐渐增多，增加了二手房市场的有效房源供给量，从而对于交易量的提升起到了促进作用。
“有的购房者是因为购买首套房时，正好遇到了房价高峰，不得不将房子买在了比较偏远的地段，而现在塘沽中心区域的房价有所降低，所以，他们开始往中心‘搬迁’，这部分购房者普遍看中二手房周边的配套和交通。另外一部分购房者，是希望趁房价回落的时候，换一套大一些的房子，能够和老人住一起，对于他们来说，靠近公园、医院的二手房比较合适。”业内人士分析，虽然改善型购房者开始入市，但是，短期内不会对二手房交易带来大幅的拉动，所以未来一段时间，新区核心区域的二手房市场会维持相对平稳的状态。
（责任编辑：石兰兰）
