定位难
贴身肉搏同质化加剧
“未来5年，深圳1万平方米以上的集中式商业供应面积增量将非常惊人，几乎翻番。”世联地产商业研发经理李东海说，现存深圳的集中式商业面积是577万平方米，未来5年将会达到1081万平方米，这就意味着，未来5年的增量几乎等于深圳过去30年的总和。
数量多还是其次，地理位置的接近，才是竞争者最担心的。以福田CBD为例，目前已有COCOPARK、购物公园、怡景中心城等购物中心，一共约40万平方米；未来5年，还将有皇庭广场、卓越IN TOWN和金地大百汇等相继建成。届时，在福田CBD约1平方公里的商圈内，将有近90万平方米的购物中心，贴身肉搏战将异常惨烈。
相比南山、福田和罗湖，宝安和龙岗在未来5年的商业地产增量更加突出。以龙岗中心城为例，大型商业现存量是75万平方米，5年以后，该数字是195万平方米，增幅160%。其中，由于开发商纷纷挖掘地铁价值，造成地铁三号线每站都有2~3个大型综合体项目。
一个更严峻的现实是，供应大爆发，需求却并不同步。根据世联地产数据，未来5年，宝安和龙岗的大型商业供应面积年增速超过30%，而社会消费品零售总额的年增幅则徘徊在14%~18%。另外，网络购物已形成趋势，将来还要瓜分一大部分市场份额。
目前深圳五大购物中心（万象城、益田假日广场、KK Mall、金光华、海岸城）的品牌重叠度已经介于18%~30%之间，将来随着购物中心的增加，各项目的品牌重叠度将进一步上升。
深圳的商业项目市场调研困难，也影响了项目的清晰定位。美联物业全国研究中心主任徐枫认为：“每个片区的人口信息，包括年龄、职业、收入、分布比例等，都几乎是空白，抽样调查并不准确，开发商往往难以了解客户群与其他项目的区别，最后导致大家引进的品牌都差不多。”
（责任编辑：李宏果）
