随着又一年开学季的到来，“学区房”再次成为人们关注的热点。在家长们竞相追捧购买的同时，也陆续出现了一些“学区房”买卖纠纷。有的家长买了学区房却无法让孩子户口落地，使得花费比同地区高数倍的钱买来的房子失去了意义。
记者调查
合同没写为啥买房打官司不容易赢
今年3月，丁先生为才2岁的孩子将来上学早早谋划，在和平里一区购买了一套“学区房”。然而，当丁先生到派出所办理户口迁移手续时才发现，该房产名下已有他人的户口，这就意味着他的孩子无法在此落户，享受“学区房”待遇。
丁先生将卖房人刘女士和中介公司告上法庭，认为刘女士和中介公司故意隐瞒该房屋的户籍信息，致使他的孩子无法落户，要求解除购房合同并双倍返还定金。
但是，由于丁先生未能提供证据证明其签订合同目的就是为了孩子落户入学，合同中对此也没有明确约定，最终，法院判决驳回了丁先生的诉讼请求。
相比之下，同样是购买“学区房”，贾女士就比丁先生“聪明”不少。贾女士在海淀万柳附近购买了一套三居室，目的是孩子能上中关村某小学。然而，贾女士购房后发现，卖房人吴先生亲属的户籍竟然在该房内，这使得自己孩子的户口无法落进来。贾女士随后起诉至法院，要求吴先生将其亲戚的户籍迁出，并承担相应的违约责任。
在这个案件中，虽然法院没有支持贾女士要求迁出户口的要求，但由于购房合同中明确约定购房目的是让孩子上学，而卖房人违反户籍迁移义务，因此最终判决对方承担违约责任。
业内说法
卖房人户口迁出时间必须明确约定
“卖了这么多学区房，最头痛的就是有些业主在卖房时隐瞒落户的情况。”某房屋中介从事二手房销售近10年的胡中军说。
“我们一般会去调查卖家所说是否属实，但由于精力有限，还是会有漏网之鱼。”胡中军说。
业内人士提醒，原户主能否及时迁走户籍，是购房者必须与卖家商量好并写入合同的内容。有些房主卖了房子却不愿迁走户籍，新业主的户籍就不能及时迁入，为了解决子女就学而买的房子也就失去了意义。因此，在购房合同中必须增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定。
法官解析
法院不管迁移户口纠纷
为什么同样是因户籍问题引发的“学区房”纠纷，判决结果却截然不同呢？
东城法院代净法官对记者说，实践中，户籍迁移引发的“学区房”纠纷，大多是因买房人要求卖房人将户口从交易房屋中迁出未果而引起的。
然而，对于买房人直接要求卖房人迁出户籍的，由于户籍管理属于公安部门的行政管理职权，因此，要求卖房人迁出户籍的诉讼请求，不属于法院民事案件的受理范围。即使受理了案件，也会裁定驳回起诉。也就是说，法院无权要求卖房人迁出户籍。
应将买房目的写进合同
代净法官称，双方在签订购房合同时可以明确约定，如卖房人违反迁出户口义务应承担的违约金，这种约定不违反国家法律、法规的强制性规定，法院依法认定其效力。因此，如果因户籍问题导致买房人无法“落户上学”，可以依据该约定要求卖房人承担违约责任，赔付违约金。
一般情况下，家长购买学区房前，都已经对购买该房后孩子能上哪个学校有了充分的“研究”，但并非买了房就能实现愿望，只有将买房目的写进合同，当对方违约时，自己才能主张解除合同或索要违约赔偿。丁先生的诉求没有得到法院的支持，就是吃了没有明确“合同目的”的亏。文/那佳汪红
买房提醒
买“学区房”须“三知道”
一、学校入学政策:购买学区房前，应问清楚所购房屋是否自带名额、名额是否用过等问题，不能仅听中介机构、开发商的宣传，必须向学校招生部门咨询。有的小区经调整，几年后可能不属于该学区；有的学校会要求学生家庭在该学区居住3年以上；有的要求父母、孩子等家人的户口都在同一处房产上等。
二、户籍登记情况:由于入学对户籍所在地有要求，应尽量要求卖房人出示户口本，或者配合前往户籍所在公安部门查询了解房屋的户籍登记情况，并了解当地户籍能否办理迁移手续等，为签订房屋买卖合同奠定好基础。
三、合同怎么签订:双方应将权利义务落实在书面的购房合同中。明确约定合同目的是为孩子落户上学，明确约定卖房人将学区房现有登记的户籍限期迁出，并配合买受人办理落户手续。最后，明确约定出卖人不能按期迁出户籍的，应承担相应的违约责任。
（责任编辑：宋雅静）
