上海二手房"银十"成色不足 未来房价或难大涨大降

2012年11月05日 07:42   来源:中华工商时报   

  继“金九”行情落空后,“银十”成交量起色不大。10月,在指数系统监测的所有板块中,66%上涨,21%下跌,13%走平。上海二手房指数办公室认为,10月二手房指数虽维持微弱上涨,但上涨板块略有减少,并向传统市区集中,由此出现市中心领涨全市的态势;中端房源成交增加;改善性需求出现阶段性回升。10月,二手房市场房源短缺未有改变,价格博弈延续。此外,开发商在“银十”加紧推盘,虽冲击二手房客源,但对二手房价格的明显影响尚未形成。

  10月17日,温家宝总理在国务院常务会议上表示,严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。同日,上海市房管局局长刘海生表示,上海要继续加大执行检查力度,目前不会有新的政策调整。中央和地方的表态,使得限购、限贷政策不变的预期上升。

  上海市区内中高端一手房优惠推盘分流了部分二手房客源,但数量有限,尚不能对整个市区二手房造成降价压力。市区内中高端二手房源具有天然位置优势,大户型较多,商业设施成熟,受到改善客的青睐。而业主对市场预期看稳,议价空间基本没有,甚至有少量跳价5%出现。尽管如此,部分购房客户完成置业的需求比较迫切、出手较快,促成了一定量的交易。

  10月开发商推刚需盘增多,但优惠幅度不大。而房贷政策的多次微变逐渐改变了购房者长期看空的预期,部分具有迫切需求的改善客开始出手,从市中心向次中心,或由偏僻地区向成熟社区置换中大户型房源,由此推动新兴城区不少区域出现集中成交、均价上涨的现象。此外,一些低总价满3年的动迁房普遍受到刚需客关注,成交较为火热,除去单价优势,免除个人所得税对购房者来说吸引力不小,因为上家往往会把税费转嫁下家。于是,形成了对同区域次新房客源的分流,部分偏远板块次新房10月罕见地成交上升。

  上海二手房指数办公室认为,10月是“限购”政策执行两周年之际,去投资投机效果显著,交易结构得到优化,二手房价在连续下跌8个月后5个月弱势上涨。年中成交集中释放后,“金九”、“银十”并没有现身。据从2005年至今的上海楼市月度新建商品住宅成交量统计,跻身当年最高两个月的仅为2010年10月,五六月往往是年度最高,看来“金九”、“银十”仅是推盘造势。近5个月来,上海楼市呈现小幅量跌价涨的平稳趋势。购房者心态也较六七月时有明显不同,不少人持币观望等待明年。随着成交量的平稳,预计未来二手房市场均价不会出现大涨大降,高中低端市场趋向稳定。刚需客和改善客所占成交比例已经接近。

(责任编辑:宋雅静)

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