明天，2012年12月21日，传统节气里的冬至日，同样也是玛雅人预言的世界末日。这些天来，不少人抛出了各种假设论，比如说，如果世界末日了，你最想知道的是什么？
如果将这个问题放在一年之前，对于身处楼市调控背景之下的人们，最想知道的答案或许是：楼市会走出怎样的曲线？
好在，在这个所谓的世界末日来临前，我们已经知道了全部的答案。这一年的跌宕，每个从业者的经历，都或深或浅地在史上最严的调控页面上，留下了独特的印记。
一个楼盘的房价涨跌：
荷塘月色的大“V”走势
2012年楼市的开局，和一个叫方正荷塘月色的楼盘紧密相关。当新春的气氛还没散去，元宵节之后的第三天，方正房产以起价9980元/平方米祭出了“龙年第一降”的大旗，让整个楼市为之一震。
起价9980元/平方米，均价约为11800元/平方米，降价后半数以上房源总价控制在百万元以内。已经开盘4个多月的荷塘月色，当时的开盘均价是15800元/平方米，仅成交了30余套房源。
就算已经走到了2012年的岁尾，方正房产常务副总朱宏波，谈起那段记忆时，仍旧感慨颇多。“应该说，去年的这个时候，是全公司最焦虑的阶段。”朱宏波坦言，2011年底，名城公馆和吉祥半岛的价格战，让他备感压力，“要说降价，以前都是下沙九堡，跟荷塘月色不是一个板块，但这次等于是火都烧到家门口来了，你说我急不急？”
降还是不降？降到多少？什么时间降？这位已经在房地产市场上摸爬滚打近20年的“老人”，在那段时间经常一个人在办公室坐到半夜，寝食难安。
朱宏波说，年初七上班之后，公司就开始紧张地制定降价方案，龙年第一降由此开始。
事实证明，性价比高的商品始终是受大家欢迎的。降价的效果也是显著的，160套降价房源在市场上引发了巨大人气，并在相当长的时间内给荷塘月色带来了一定的知名度。在今年7月份推出二期时，朱宏波已经没有了之前的焦虑，140套房源在开盘当天就销售了七成，而价格也有了一定幅度的攀升，小户型均价约在14500元/平方米。就在上周末，该盘继续推出三期近百套房源，本月住宅成交均价已达15717元/平方米。
“回过头来看看，对我感触最深的是，该放手时要放手，该出手时要出手。”朱宏波说，“还算顺利，渡过了调控以来最艰难的一年，也算是给我这个房产老人上了一课。”
一套学区房的市场波动：
文鼎苑的小“V”步调
和一手房市场一样，二手房在这一年也经历了惊心动魄的跌宕起伏。
今年1月份，市场上经历了近六年以来的最低成交量，主城区二手房仅成交429套，几乎是去年同期的两成左右。
在我爱我家文鼎苑店工作了近两年的樊良华店长，也被这低迷的行情吓坏了。“我们店主要做申花一带的二手房生意，从去年开始这一带的价格战就很厉害，对二手房的行情有很大影响。”
就连一直以来价格坚挺的文鼎苑，也受了不小的影响。一般来说，文鼎苑90平方米左右的二手房总价约在210万元左右，“去年有一个温州客户，一套六楼88平方米的房子，挂价210万，单价约24000元/平方米。”樊良华说，这套房子也有不少人去看，因为南北通透的小户型不多，不过还是无人下单。
“和房东沟通了好多次，也跟房东说了下当时的成交价格，房东才肯慢慢地将价格降下来。”从208万，到205万，最终降到了总价200万，单价22000多元/平方米。“200万的价格应该已经低于市场价了，毕竟一直以来小户型的单价是比较高的。”樊良华说，房东当时急着用钱，所以只能这个价格放掉了。
由于有学区概念，在经历了短暂的低谷之后，五六月份开始，文鼎苑的价格再度回升，基本上已经回归到年初90平方米总价约210万的水平。
万家花城，也是樊良华店里的一个重点成交小区，在2010年最高峰时，这个小区90平方米户型的总价能达到220万元，不过今年年初，同样户型的房源价格只有180万左右。“万家花城回升的幅度不太明显，因为没有学区。”
经过这一年的跌宕，樊良华说，不仅自己，连店里经纪人的收入也是冰火两重天。“今年年初，月薪基本上只有2000块左右。”
一个市场，两种表现：
刚需当道，豪宅难过
到了年底，能安心过年的当属刚需盘。随便翻看一下今年每月的成交行情，在成交套数的前十排行榜上，全部都属于刚需盘的天下，半岛国际、东郡国际、钱塘帝景等，都是排行榜上的常客。而之前中高端的改善房源，在今年的日子却相当难过，滨江区某豪宅项目，去年5月开盘，至今签约率仅7%左右，开盘一年半，成交还是个位数。
调整定位，去精装，贴近刚需，是不少楼盘随行就市的代表手法。“本来都想往高端靠，有助于拔高产品定位，价格也能定得高一点，不过今年这个行情属于刚需，价格都得往低了定。”一位开发商高管私下表示。
金沙湖板块的龙湖滟澜山，一度让人以为会走高端高价路线，事实上，它却以准确的刚需定位，富有吸引力的定价席卷市场。在滟澜山所在板块，大量公寓房的价格都回归到13000元/平方米以下。虽然在很多本土开发商看来，龙湖这种“以价换量”的做法有些狠，迫使大量周边楼盘不得不跟风效法，但从结局看，却未必不是明智之举。
如果说价格中不溜的楼盘还能往低了靠的话，定价在30000元/平方米以上的楼盘，想降也没有太多的资本降。“本身定位高端，地价和成本都搁在那里，降价就是亏本。”开发商A私下抱怨，今年一整年都没什么好日子过。
开了盘的豪宅很难风光，准备开盘的豪宅也对这样分化的市场有所忌惮。桥西板块的某洋房产品，在今年年初公司制定任务时，属于该房企在杭州首次亮相的高端产品，并定下会在今年九月份开出花园洋房，不过直到今年年底，也没什么动静，公司老总说，来问高层公寓的人特别多，不过花园洋房总价高，乏人问津。
（责任编辑：袁霓）
