业内人士称江门房地产市场整体供求平衡。 肖艳霞 摄
供求平衡是指消除供求之间的不适应、不平衡现象，使供应与需求相互适应，相对一致，消除供求差异，实现供求均衡。购房者以商品房供求来判断楼市的“肚量”和走势；开发商以土地供求为基础之一来考虑市场的环境、推盘计划并分析竞争力；政府以保障房供应来保证调控的切实有效。
今年1—5月，江门中心城区(蓬江、江海)仅17个项目获准预售，预售总套数为3118套，预售总面积为39.14万平方米；未来2—3年内商品房潜在供应量约400万平方米。
江门房地产市场新货供应充足吗？供求关系是否平衡？
◎理想状态预售量略多可谓基本平衡
今年初，江门市住建局年初发布了一份《中心城区(蓬江、江海)2012年房地产市场分析报告》(以下简称《报告》)。《报告》指出，2012年中心城区开发投资缓中趋稳，新开工和竣工面积回落明显；土地供应量有所增加，房企购地较为谨慎；商品房供求总量维持阶段性平衡，区域结构变化明显，库存量相对合理；房价整体呈现窄幅震荡态势，稳中微降。
何为“供求总量维持阶段性平衡”？
江门市房地产行业协会会长叶泽权说：“以一整年为单位，房地产供应的预售货量比实际销量稍大，可以说是基本平衡。”假如，市场过去一年获准预售的面积是10万平方米，总销量是9万平方米，还剩下1万平方米货量，或许是大面积的，或许是楼盘区位相对偏一些的，或者楼盘区位很好但楼层不太理想，总之要留给消费者一定选择空间才是比较理想或均衡的状态。
◎市场“不是不想卖，而是没货卖”
“第一批新货只有240套，现在剩下10套左右，很快就没货了。”月初，华茵桂语相关负责人在接受媒体访问时如是说。该负责人表示，第二批新货最快8月份才能赶出来，其间楼盘很有可能面临没货卖的尴尬。
刚推新货的凤山水岸也要近8月才可能推新货。凤山水岸营销总监谭华驹指出，长时间没有新货推出主要是因为楼盘开发进度跟不上。
同样的情况也存在于江门市区各大楼盘。
没货卖，直接受影响的是房价。江门市住建局网站的网签数据显示，4月29日至5月5日，中心两区一手住宅网签178套，较上周减少16套，环比下降8.2%，合计成交面积2.07万平方米，环比降低12.5%。虽然成交量有所下跌，但价格却走强，均价为6677元/平方米，环比上升6.7%，是自去年4月住建局重新对外公布数据来的第二高。
据心码工作室统计，4月成交面积前十名的楼盘中，6个楼盘均价超过6000元/平方米。在前20名18个有可比数据的楼盘中，10个项目的价格环比上涨，仅有6个下降，在市场逐渐回落后，开发商的优惠幅度缩小。
住建局统计数据显示，4月，蓬江、江海区新建商品房网签面积12.31万平方米，其中住宅面积11.12万平方米，环比减少11.5%，同比增长65.2%；住宅网签套数935套，环比减少15.7%，同比增长67.6%。
◎区域供求存在不平衡
预售量比实际销量略多可谓基本平衡，今年以来，江门房地产市场火热，开发商推多少货就卖多少，叶泽权认为，江门房地产市场出现了区域供求不平衡的情况。
“区位好的，比如北新区、中心城区的房子，普遍供不应求。相比之下，城市周边甚至镇街盘，或许是由于地段、配套的原因，楼盘供应量大，但需求没有那么强劲。”叶泽权指出，目前供不应求的情况主要出现在中小户型、中低价位的楼盘：一方面是因为市场需求量大；一方面是因为市场缺少相关产品。
叶泽权的说法得到了市场的印证。中心两区几个推新楼盘整体成交情况不错，市场焦点主要在华茵·桂语等较新项目上。从区域来看，“五一”小黄金周，江海区出现了一个供应空当，海伦湾、江海碧桂园、天鹅湾等楼盘没推新货，海伦湾最后2栋预计本月底或6月才能推新，江海碧桂园新一期洋房预计也要6月份才推出。
根据心码工作室最新一期的重点楼盘销售检测，4月销售冠军为益丞帝豪居，凭借优越的地段和长时间的蓄客，虽然单价超过7000元，但益丞帝豪居首期以最快速度完成销售，单个项目已为市场贡献了超过两成的成交量。
◎整体市场“供需关系较理想”
从区域上看，江门房地产市场供求不平衡，但从整体来看，江门越秀城建房地产开发有限公司副总经理余东生则指出江门房地产市场“供需基本平衡”。
从单个项目来看，供需关系比较理想。以越秀·星汇明庭为例，规划用地328亩，建筑用地300亩，面积近20万平方米，总建设规模将近58万平方米，计划分四期开发。其中，首期总建筑面积19.6万平方米，目前已基本售罄，2012年整体销售5亿元。
从整个江门市场来看，2011年10月到2012年10月，整个房地产市场的供应量大约130万平方米，成交130多万平方米，平均单价5900元/平方米。
“开发商提供的产品基本售完，不会有太多积压，供需关系比较良性。”余东生说。
预测
10月后供货增多房价走势难预测
住建局公布的数据显示，截至4月底，江门市区市场待售住宅约6600套。5月25日，五邑碧桂园开放钻石墅G 65户型的最新样板房，目前该项目还有10套别墅在售，面积为350平方米至650平方米，最低价约8000元/平方米，最高价约1.4万元/平方米。
5月26日，帕佳图观园对外开放销售中心和样板房，启动VIP优惠登记，1万抵2万，开盘当天成交还有额外折扣，项目洋房最低价4680元/平方米。帕佳图观园位于江海区外海镇中心、茶庵公园旁。项目采用西班牙建筑风格进行打造，绿化率约43.8%，由7栋11至15层高电梯洋房组成，户型面积74—125平方米。
今年以来一直在售余货的星汇名庭也有新动作，项目即将推出全新二期产品左辅星院，精装样板房也于26日正式开放。星汇名庭左辅星院所处位置远离主干道，不受噪音影响，是片区内难得的生态组团，将在26日全面开放精装样板房，151—182平方米的四房五房户型正在接受登记。
此外，新会名冠骏凯豪庭新一期洋房组团“秋天的童话”即将面市，户型为55—137平方米的一房至四房单位，正在进行登记，登记可享开盘额外9折优惠。
江门市房地产行业协会会长叶泽权表示，目前江门整体房价仍在温和上升，房价未来走势难以预测，关键是看政策会否加码，预计10月后会出现一个推货高潮。有业内人士指出，9月份之前是房地产销售的淡季，楼盘没有新货推出，加上缺乏优惠刺激，楼盘销售业绩不会太好，开发企业需提前做好应对计划。
（责任编辑：秦静）
